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Vous allez mettre en vente votre logement ? C’est une étape de vie importante. Pour la réussir et mettre toutes les chances de votre côté, vous devez maîtriser tout son jargon. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises au moment de la signature finale. Première étape, déterminer le montant que vous souhaitez tirer de cette transaction. Il s’agit du prix net vendeur. Découvrez l’essentiel à savoir sur le prix net vendeur : définition, calculs et conseils pour vendre dans les meilleures conditions.
1. Prix net vendeur, ça veut dire quoi ?
Le prix net vendeur, c’est la somme d’argent que va réellement toucher un vendeur suite à la vente de son bien immobilier. C’est le montant qui va apparaître sur son compte bancaire.
Généralement, le prix net vendeur équivaut à l’estimation immobilière qui a été faite.
2. Quand parle-t-on de prix net vendeur ?
On parle de prix net vendeur dans le cadre d’une transaction immobilière réalisée avec un intermédiaire. Par exemple, une agence immobilière, un agent commercial immobilier indépendant, un mandataire immobilier ou un notaire.
À noter: pour vendre entre particuliers, le prix mentionné sur l’annonce est toujours un net vendeur puisqu’aucun intermédiaire n’intervient. Passer par une agence est un véritable plus si vous n’avez pas de temps à y consacrer ou si vous ne connaissez pas bien l’état du marché immobilier local.
3. Prix net vendeur et FAI, quelle différence ?
Les frais d’agence immobilière ou les honoraires de négociation du notaire correspondent à la rémunération du professionnel de l’immobilier qui possède un mandat exclusif de vente, un mandat semi exclusif de vente ou un mandat simple de vente.
Lorsqu’une agence immobilière intervient dans la commercialisation d’une maison ou d’un appartement, on parle de frais d’agence inclus (FAI) pour indiquer à l’acquéreur que les honoraires perçus par l’agence sont intégrés au prix de vente et à sa charge (mais il peut aussi être convenu que les frais d’agence soient à la charge des vendeurs).
Le prix FAI est calculé à partir du prix net vendeur.
Prix affiché FAI = Prix net vendeur + Frais d’agence immobilière.
Comment calculer les frais d’agences immobilières ? Il suffit d’appliquer le pourcentage pris par l’agence au prix net vendeur. Un bon exemple pour bien comprendre.
Si Paul veut recevoir 500 000 euros de la vente de son logement, et qu’il en confie la commercialisation à un mandataire immobilier qui percevra 4 % du prix de vente, les frais d’agence sont de : [(500 000 x 4) / 100 = 20 000.
Le prix FAI est de : 500 000 + 20 000 = 520 000
Bon à savoir : le pourcentage perçu par un agent immobilier traditionnel varie d’un professionnel à l’autre. Il n’est ni fixe ni encadré par la loi. En règle générale, il est calculé sur la base d’un barème, dont le taux varie en fonction du montant de la vente. La moyenne du pourcentage appliqué en France est de 5,2 %. Les néo-agences ont un fonctionnement différent. Le prix FAI est calculé avec un tarif forfaitaire fixe, indépendant du prix de vente.
4. Prix net vendeur et frais de notaire, quelle différence ?
Les frais de notaire, que l’on devrait appeler frais d’acquisition, correspondent :
- Aux impôts et taxes collectés par l’officier officier public et ministériel, reversés à l’Administration fiscale. Ce sont les frais de mutation à titre onéreux. Ils sont composés de la taxe de publicité foncière et de la contribution de sécurité immobilière.
- À sa rémunération (on parle de ses émoluments).
- Aux débours (sommes avancés par l’étude pour régler les formalités administratives).
- Éventuellement, s’y ajoutent les honoraires de négociation si l’étude a agit comme intermédiaire de vente.
Ils sont à la charge de l’acheteur (article 1593 du Code civil). Ils ne viennent pas s’imputer sur le prix net du vendeur.
Le prix net vendeur sert de base de calcul aux frais d’acquisition. Par exemple, la contribution de sécurité immobilière représente 0,1 % du prix net vendeur.
Les frais de notaire pour l’achat d’une maison sont environ de :
- 2 et 3 % du prix net vendeur dans le neuf.
- 7 à 8 % du prix net vendeur dans l’ancien.
Bon à savoir : l’acquéreur règle le prix de vente au vendeur et paye les frais d’acquisition à l’étude notariale.
5. Prix net vendeur et prix de vente, quelle différence ?
Le prix de vente correspond au montant total dû par un acheteur pour obtenir la propriété du bien immobilier.
Plusieurs éléments sont inclus.
Prix de vente = Prix net vendeur + Honoraires d’agence + Frais de notaire.
6. Où figure le prix net vendeur ?
La mention du prix net vendeur figure dans plusieurs documents et à plusieurs étapes de la transaction immobilière :
- Au moment de faire estimer sa maison ou de faire estimer son appartement, sur l’estimation remise au vendeur.
- Dans le mandat de vente. Par exemple, le paragraphe peut être rédigé ainsi : Le mandant souhaitant obtenir la somme de 860 400 euros, le bien devrait être présenté, rémunération du mandataire incluse, au prix de huit cent quatre-vingt-quatorze mille quatre cents euros (894 400 €).
- Dans l’annonce immobilière, sans que cela ne soit obligatoire.
- Dans le compromis de vente. Par exemple, La présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix de huit cent cinquante mille euros (850 000 €). Les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par l'Agence xxx qu'elles déclarent bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit la somme de trente mille euros TTC (30 000 € TTC).
- Dans l’acte authentique. Par exemple, La vente est conclue moyennant le prix de HUIT CENT CINQUANTE MILLE EUROS (850 000,00 €).
7. Comment calculer le prix net vendeur ?
La formule de calcul est simple :
Prix net vendeur = Prix de vente FAI - Frais d’agence.
Un acheteur qui souhaite connaître le prix qui sera versé au vendeur peut aisément procéder à ce calcul simple à partir de l’annonce immobilière.
Par exemple, un appartement proposé 700 000 euros FAI, avec une commission d’agence de 5 %, à un prix net vendeur de :
700 000 - (700 000 - 5 %) = 700 000 - 35 000 € = 665 000 €.
8. Le prix net vendeur peut-il être négocié ?
Oui ! L’acheteur est libre d’envoyer un modèle d’offre d’achat en dessous du montant affiché. Si elle est acceptée par le propriétaire du logement, celui-ci recevra un montant final inférieur à ce qu’il espérait.
Mais il existe une astuce pour limiter la perte, voire l’éviter complètement.
Les frais d’agence ne sont pas encadrés par la loi. Ainsi, il est toujours possible de les négocier à la baisse. Ce qui est très utile lorsqu’un acquéreur fait une proposition d’achat plus basse que le montant affiché. En diminuant la commission d’agence, vous répercuterez la baisse sur celle-ci et non sur votre prix net vendeur.
En revanche, la marge de manœuvre est quasi nulle du côté des frais de notaire car les barèmes sont fixés par la loi. Sauf à négocier à la baisse et en amont la partie sur les émoluments. Ce qui semble peu probable.
Bon à savoir : une bonne estimation de votre logement est essentielle pour éviter les mauvaises surprises. Plusieurs paramètres doivent être pris en compte, comme son état ou sa localisation. Une sur-estimation vous garantit des offres inférieures. Découvrez notre Top 5 des meilleurs sites d’estimation immobilière en ligne.
Prix net vendeur, ce qu’il faut retenir
Il correspond au montant qui va réellement lui être versé à l'issue du processus de vente de son logement.
Il doit être différencié :
- Des frais d’agence : la rémunération perçue par celle-ci dans le cadre de la vente d’un bien immobilier.
- Des frais de notaire : les impôts et les taxes versées à l’État, ainsi que leur rémunération pour la rédaction de l’acte authentique.
- Du prix FAI, ou prix de vente : prix net vendeur et frais d’agence sont inclus.
Frais d’agence et frais de notaire sont à la charge de l’acheteur.
En cas d’offre d’achat plus basse, les agences peuvent faire un geste et diminuer leurs honoraires pour permettre aux vendeurs de percevoir les prix nets vendeurs voulus.
Bonne signature !
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