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Vous souhaitez vendre votre bien immobilier et vous faire accompagner par une agence immobilière ? Pour autant, vous voudriez pouvoir conserver une certaine liberté dans le cadre des opérations ? Le mandat semi-exclusif est peut-être fait pour vous. Notre article répond à toutes vos questions et fait le point sur le mandat semi-exclusif de vente.
Qu’est-ce qu’un mandat semi-exclusif ?
Il existe différents types de mandats, le mandat simple de vente, le mandat exclusif de vente et le mandat semi-exclusif. Ce dernier fait office de compromis entre les 2 autres formules.
Mandat semi-exclusif : définition
Le mandat semi-exclusif est le contrat par lequel vous conférez une exclusivité pour la vente de votre bien immobilier à une seule agence. Cependant, vous demeurez libre de vendre votre bien à un particulier qui n’aurait pas pris contact avec l’agent immobilier mandaté.
Il s’agit donc d’une conciliation entre les 2 autres types de mandat, que sont le mandat simple et le mandat exclusif.
Ainsi, le mandat semi-exclusif oblige toujours le vendeur à ne choisir qu’un seul mandataire mais celui-ci conserve, dans le même temps, la faculté de vendre son bien immobilier par lui-même.
Bon à savoir : dans le cadre du mandat simple de vente, vous pouvez confier la vente de votre bien à une pluralité d’agences immobilières, tout en gardant la possibilité de le vendre vous-même à un particulier. A contrario, le recours à un mandat exclusif dépossède le vendeur de toute marge de manœuvre : la vente du bien devra se conclure lors de la durée du mandat uniquement par l’intermédiaire d’une seule agence.
Qu’est-ce qui différencie le mandat semi-exclusif du mandat exclusif et du mandat simple ?
La différence entre mandat simple et semi-exclusif est facile à appréhender.
Avec le mandat semi-exclusif, le propriétaire du bien confie la vente à un seul agent immobilier alors qu’avec le mandat simple, une pluralité d’agences immobilières sont en concurrence pour le proposer sur le marché.
Le mandat semi-exclusif se distingue également du mandat exclusif en ce que le vendeur garde la possibilité de directement vendre son bien à un acheteur potentiel, ce qui n’est plus possible dans le cadre du mandat exclusif.
Pour le vendeur, le mandat simple est plus contraignant que le semi-exclusif, plus souple.
À quoi sert un mandat semi-exclusif ?
Le mandat semi-exclusif permet de proposer un bien sur le marché immobilier, tout en le confiant à différents acteurs : le vendeur lui-même et un agent immobilier exclusif.
Pourquoi recourir au mandat semi-exclusif ?
Les avantages d’un mandat semi-exclusif sont multiples.
Le vendeur peut compter sur la motivation de l’agent immobilier. Il est le seul professionnel mandaté et n’a pas à subir de concurrence : la perception de la commission ne dépend donc que de son travail et de son engagement.
Les canaux de vente sont diversifiés. Dans le même temps, le vendeur peut toujours proposer son bien immobilier à la vente à des particuliers qui n’auraient pas pris contact avec l’agence. Il garde donc toujours la main sur une partie des opérations et peut éventuellement pallier ainsi les défaillances d’une agence immobilière peu efficace.
Un autre avantage non négligeable se profile pour le propriétaire : il peut toujours espérer vendre son bien sans avoir à payer de commission à l’agent immobilier mandaté.
À quoi vous engage ce mandat spécifique de vente ?
Comme pour tout contrat, la signature d’un mandat emporte des conséquences juridiques.
Il est conclu à durée déterminée, pour 3 mois minimum (article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972). Pendant cette période, une exclusivité est conférée au cocontractant. Le vendeur s’engage à ne pas conclure d’autre mandat, pendant cette durée, avec un autre agent immobilier. Il faut donc réfléchir consciencieusement avant de s’engager.
Le vendeur s’engage à ne pas conclure la vente avec des acquéreurs potentiels qui auraient été en contact avec l’agence mandatée. Une clause insérée au mandat prévoit généralement la pratique des bons de visite. Concrètement, les particuliers qui visitent le bien par l’agence sont référencés par ses soins. Ils ont alors interdiction de traiter avec le propriétaire du bien en direct, et ce pour une période précise (12 à 24 mois). Si le vendeur venait à leur vendre le bien, il se mettrait en faute et pourrait être tenu d’indemniser l’agence qui a perdu sa commission. Le but est clair : le vendeur ne doit pas faire concurrence à son propre mandataire.
Comment mettre fin à un mandat semi-exclusif de vente ?
Il y a plusieurs façons de résilier un mandat de vente semi-exclusif.
Mettre fin au mandat semi-exclusif dans le délai de rétractation
Il est possible de mettre fin au mandat semi-exclusif de vente en usant de la faculté de rétractation offerte au non-professionnel suivant un délai de 14 jours à compter de la signature du mandat (par lettre recommandée avec accusé de réception, suivant les modalités prévues au contrat).
Mettre fin au mandat semi-exclusif à son terme
Tout comme pour le mandat exclusif, et en raison de la clause d’exclusivité conférée par le contrat, un mandat semi-exclusif ne peut pas être tacitement reconduit. Il peut donc prendre fin à tout moment à l’issue de son terme (habituellement 3 mois).
Résilier le contrat après un délai de 3 mois
L’article 78 du décret n°72-678 précité prévoit une procédure de dénonciation en cours de contrat, pour ceux dont la durée prévue dépasse 3 mois.
Passé un délai de 3 mois à compter de la signature du mandat semi-exclusif, l’exclusivité prévue dans l’une de ses clauses peut être dénoncée à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre 15 jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Mettre fin au mandat semi-exclusif en cours
La dénonciation du contrat pour faute en cours de mandat est toujours possible mais celle-ci doit être grave et justifier la rupture du contrat.
En outre, la fin du contrat doit être entérinée par la justice, qui doit donc être saisie du contentieux.
Avant d’engager cette procédure, il convient de vérifier la clause de résiliation insérée au mandat et en respecter les étapes.
Bon à savoir : le mandataire a une obligation de moyens dans le cadre de sa mission. Il doit donc tout mettre en œuvre pour vendre, dans la mesure de ses possibilités. S’il ne le fait pas, il se met en faute. Rapporter cette preuve peut parfois être très difficile.
Pourquoi ne pas signer de mandat semi-exclusif ?
Le mandat semi-exclusif ne présente pas que des avantages. Il comporte des limites, que l’on peut qualifier d’inconvénients.
Comme pour le mandat exclusif, le mandat semi-exclusif impose le recours à une seule agence immobilière. Or, si celle-ci n’est pas diligente, si elle communique mal ou sur peu de réseaux, la vente risque de prendre du temps.
La dualité des canaux de vente peut déboussoler ou interroger les acquéreurs potentiels. Ceux-ci peuvent alors être plus méfiants.
Dernier inconvénient : le vendeur ne peut pas vendre son bien à l’acquéreur potentiel qui aurait été contacté ou qui a pris contact avec l’agence immobilière. À défaut, il se met en faute et risquerait d’avoir à s’acquitter de dommages et intérêts à son égard.
Quels sont les honoraires d'un mandat de vente semi-exclusif
Il n’y a pas d’honoraires fixés par la loi.
Ceux-ci sont déterminés par l’agence immobilière et en fonction des négociations intervenant entre le mandant et le mandataire.
Elle correspond habituellement à un pourcentage du prix du bien, de l’ordre de 3 à 8 %. Ces honoraires doivent être prévus par le contrat de mandat.
Conclusion
Signer un mandat semi-exclusif de vente présente à la fois des avantages et des inconvénients :
- Sur le plan des avantages, le vendeur conserve une certaine liberté puisqu’il peut proposer son bien immobilier à la vente auprès de particuliers, en direct. Il peut ainsi toujours espérer vendre son bien sans avoir à débourser d’honoraires.
- Sur le plan des inconvénients, il lie le vendeur par une clause d’exclusivité qui l’empêche de contracter avec d’autres agences sur une période déterminée. En outre, les particuliers étant entrés en contact avec l’agence ne peuvent plus traiter avec lui en direct dans l’immédiat.
Le mandat semi-exclusif est ainsi à mi-chemin entre le mandat simple et le mandat exclusif. Il emprunte à ces 2 types de mandats ses principales caractéristiques et en permet un compromis.
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