Prêt immobilier sans apport : nos conseils pour l'obtenir

Vous êtes sur le point de vous engager dans une recherche d’appartement ou de maison à acheter ? Si vous ne disposez pas d’apport personnel, pas de panique, tout reste possible pour décrocher un crédit immobilier. Bien que plus difficile à obtenir dans ces conditions, vous pouvez encore faire pencher la balance du bon côté. Comment obtenir un prêt immobilier sans apport personnel ? Voici quelques éléments de compréhension afin d’avancer sereinement et de vous donner toutes les cartes en main pour constituer le meilleur dossier.

Qu’est-ce qu’un prêt immobilier sans apport ?

Un prêt immobilier est un contrat de crédit consenti à une ou plusieurs personnes en vue de l’acquisition d’un bien immobilier.

L’apport immobilier est une somme appartenant aux emprunteurs préalablement à la demande de crédit. Ils l’investissent directement dans le cadre de l’opération d’achat. Autrement dit, il s’agit d’un montant qui vient compléter l’argent mis à disposition par la banque.

Un prêt immobilier sans apport est alors un crédit débloqué par une banque alors même que vous n’avez pas apporté de fonds propres.

Bon à savoir : il est possible de qualifier l’opération indifféremment de prêt ou crédit immobilier sans distinction du point de vue juridique. Les deux expressions sont ainsi admises et considérées comme justes.

L’apport personnel est-il obligatoire dans le cadre d’un crédit immobilier ?

Si l’apport personnel ne constitue pas une obligation légale dans le cadre d’un crédit immobilier, il demeure fortement plébiscité par les organismes prêteurs. Il demeure en effet un gage de votre sérieux et de votre capacité d’épargne. Un apport conséquent démontre également des capacités de gestionnaire que votre banquier sera en mesure d’apprécier.

Apport personnel pour obtenir un crédit immobilier, que dit la loi ?

L’existence d’un apport personnel ne figure dans aucun texte de loi réglementant le crédit immobilier (ou tout autre type de crédit par ailleurs). Cette pratique relève d’un usage communément établi et appliqué par le secteur bancaire.

Cet usage a pris davantage de force contraignante depuis janvier 2022 à cause de la réglementation émise par le Haut Conseil de stabilité financière qui impose aux banques un taux d’endettement maximal des emprunteurs à hauteur 35 % (après financement). Ce seuil conduit inévitablement les organismes de crédit à exiger des dossiers plus équilibrés que par le passé, et donc avec apports et si possible conséquents.

Traditionnellement, le montant de l’apport équivaut à 10 % de l’opération projetée.

Cette somme correspond en général aux frais de notaire et d’honoraires de l’agent immobilier exigés dans le cadre de la vente (découvrez comment calculer les frais d’agences immobilières).

Bon à savoir : le Haut Conseil de stabilité financière exerce la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d'en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique (article L 631-2-1 du Code monétaire et financier). À ce titre, il définit une politique macroprudentielle. Il peut, dans ce cadre, émettre des réglementations qui s’appliquent aux établissements bancaires.

L’emprunt sans apport est possible

Emprunter sans apport reste cependant possible.

Dans ce cas, on parle alors de financement à 110 %.

L’organisme prêteur, la banque, apporte l’intégralité des fonds pour l’acquisition immobilière : cela comprend à la fois le montant de l’appartement ou de la maison, les frais de notaire et les honoraires de l’agence immobilière.

Obtenir un prêt aidé permet-il de remplacer l’apport personnel ?

Obtenir un prêt aidé peut, dans certaines situations, remplacer un apport personnel.

En effet, l’obtention de ce type de financement peut apparaître comme un moyen de substitution à l’apport, voire être considéré comme un petit apport.

Ces prêts sont cependant soumis à des conditions spécifiques liées à la fois à l’opération, sa location et sa nature (achat dans le neuf, travaux…), aux revenus et à la situation des demandeurs.

Tel est le cas, par exemple, des prêts suivants :

Le prêt à taux zéro (ou PTZ), qui vient en complément du prêt principal et est sans intérêt.
Le prêt accession Action Logement (ancien prêt 1 % Logement) qui peut permet d’apporter jusqu’à 40 000 euros à titre de prêt complémentaire au taux de 0,50 %.
Le prêt travaux d’agrandissement Action logement qui apporte un complément pouvant aller jusqu’à 20 000 euros au taux d’intérêt de 0,5 %.
Le prêt accession sociale (PAS) destiné aux revenus modestes.

Bon à savoir : sans apport, inutile de présenter un dossier de financement d’une voiture ou d’un bien de grande consommation. Le financement à 100 % n’est accordé que pour l’achat dans la pierre.

Comment se donner les meilleures chances de débloquer un prêt immobilier sans apport ?

Si l’opération n’est pas impossible, obtenir un prêt immobilier sans apport n’est pas chose facile. Ce financement ne pourra pas être accessible à tous. Il faut pouvoir mettre toutes les chances de son côté et rassurer son banquier.

Pour cela, il faut de préférence être jeune (moins de 40 ans), avoir un dossier solide et complet et être solvable. Le fait d’acheter à deux peut également faciliter l’opération.

Un dossier complet

Pour maximiser vos chances de réussite, présentez-vous devant votre banquier avec un dossier solide, complet avec toutes pièces justificatives usuelles dont :

Votre contrat de travail (le CDI étant le type de contrat le plus sécurisé, tout comme le statut de fonctionnaire).
Votre dernier avis d’imposition.
Vos derniers bulletins de salaire.
Vos derniers relevés bancaires. Vous avez tout intérêt à ce qu’ils soient considérés comme sains. C’est-à-dire stables, sans découverts. Le mieux étant de disposer d’un petit matelas de précaution. Une bonne gestion de vos comptes bancaires est un vrai plus pour votre banque.
Un justificatif de domicile (par exemple une facture d’électricité ou de gaz).
Les éléments de description de votre projet immobilier : comme l’annonce et les documents attestant des visites, si le bien a déjà trouvé.

Un bien immobilier intéressant

Votre projet immobilier doit apparaître intéressant, raisonnable et justifié.

Les biens projetés doivent être acquis au prix du marché (ou à prix inférieur si une bonne affaire se présente).

En cas d’investissement locatif, la rentabilité de l’opération doit être démontrée. Pour cela, vous pouvez établir un plan de financement avec perspectives, les loyers habituellement pratiqués dans le voisinage…

Le recours au dispositif Loi Pinel est à cet égard une bonne base mais cela ne suffit pas : il faut démontrer que la perception des loyers suffira à elle seule – ou quasiment – à rembourser les échéances de crédit.

Si l’opération d’acquisition porte sur un lieu de résidence personnel, l’acquisition d’une résidence principale sera favorisée.

Un emprunteur solvable

L’emprunteur d’un crédit à 110 % revêt un profil particulier:

Il doit avoir une situation professionnelle stable (être en CDI ou être fonctionnaire. Le CDD et l’intérim sont considérés comme des situations précaires).
Ses comptes bancaires doivent être approvisionnés régulièrement.
Les primo-accédants sont également privilégiés : il est même possible qu’une banque octroie un taux à 110 % à une personne jeune avec de belles perspectives de carrière (sur le plan de l’évolution salariale) alors même que celle-ci dispose d’une épargne.
Enfin, les investisseurs disposant d’autres biens immobiliers sont également bien placés pour obtenir un tel financement dans la mesure où ils démontrent des assises financières solides.

Les jeunes, les primo-accédants en CDI ou fonctionnaires et les investisseurs font partie des profils en bonne position pour obtenir un emprunt immobilier sans apport.

Un taux d’effort inférieur à 35 %

Comme précédemment évoqué, le Haut Conseil de stabilité financière est venu encadrer la pratique d’octroi des crédits immobiliers.

Il a pris une décision le 29 septembre 2021, appliquée depuis le 1<sup>er</sup> janvier 2022. Celle-ci oblige les banques à appliquer deux critères dans le cadre de leur politique d’octroi de prêt immobilier :

La durée du crédit ne doit pas excéder 25 ans (avec cependant une tolérance de deux années de différé d’amortissement lorsque l’entrée en jouissance du bien intervient de manière décalée).
Le taux d’effort des emprunteurs (le ratio de leurs charges d’emprunt sur leur revenu) ne doit pas dépasser le seuil de 35 %.

Cette réglementation impose ainsi aux banques un taux d’endettement maximal des emprunteurs à hauteur 35 % (après financement).

Un reste à vivre suffisant

Le reste à vivre est un indicateur qui permet d’évaluer votre niveau de vie.

Il est calculé en déduisant vos dépenses de vie (logement et crédit) de vos revenus. Les sommes qui restent sur votre compte bancaire constituent votre reste à vivre.

Plus il est élevé, plus vous augmentez vos chances de décrocher un prêt, y compris sans apport personnel.

Il n’y a pas de chiffre précis pour considérer qu’un reste à vivre est acceptable avant d’accorder un crédit. Tout dépend de la politique d’octroi des banques et des situations de chacun.

Mais, sans aucun doute, vous rassurerez votre banquier avec un solide reste à vivre.

Comment calculer le taux d’effort de 35 % pour un crédit immobilier sans apport ?

Voici la formule pour calculer votre taux d’effort :

Taux d’effort = [endettement total / revenus] x 100

Par exemple : Pierre gagne 2 000 euros net par mois. Ses charges sont multiples : il a déjà un prêt à la consommation en cours pour lequel il rembourse 200 euros chaque mois.

Il souhaite obtenir auprès de sa banque un crédit immobilier pour acheter sa résidence principale, financé à 110 %, car il n’a pas d’apport.

Idéalement, il vise des mensualités de remboursement de 850 euros par mois.

Taux d'effort de Pierre = ([200 + 850] / 2 000) x 100 = 52,5 %.

Le taux d’effort de Pierre étant supérieur aux recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (35 %), il risque fortement de ne pas obtenir son prêt.

Bon à savoir : ponctuellement, des dérogations sont possibles. En effet, les organismes de crédit ont une marge de flexibilité allant jusqu’à 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers octroyés chaque trimestre civil. Au sein même de cette marge, au moins 80 % de la flexibilité maximale est assignée aux acquéreurs de leur résidence principale et a minima 30 % aux primo-accédants. Les 20 % restant de flexibilité maximale ne sont pas encadrés et restent donc à l’appréciation de la banque.

Que se passe-t-il après avoir obtenu un crédit immobilier financé à 110 % ?

Sur ce plan, l’obtention d’un crédit financé à 110 % ne change absolument rien comparé au crédit classique avec apport personnel.

En effet, l’emprunteur rembourse ses mensualités, selon l’échéancier prévu dans le cadre du contrat de crédit immobilier.

Quelle banque accepte un crédit sans apport ?

Il n’y a pas de banque spécialisée dans ce type de financement. C’est au cas par cas.

Il est donc tout à fait possible de s’adresser à sa banque habituelle ou à toute autre banque.

On peut également recourir aux services d’un courtier afin de maximiser ses chances de voir son dossier accueilli par un autre organisme.

Dans tous les cas, il faut être conscient du fait qu’un crédit sans apport est davantage risqué pour l’établissement de crédit. En contrepartie, il y a de grandes chances pour que le taux d’emprunt et les assurances proposées soient supérieurs à ce qu’ils auraient été dans le cadre d’un crédit immobilier avec apport personnel.

Conclusion

Usuellement, les organismes prêteurs exigent un apport équivalent à 10 % du montant du projet immobilier. Mais obtenir un prêt sans apport est possible, bien que difficile.

Tout dépend de votre situation et du projet envisagé. Si vous êtes jeune et que vos finances sont stables, n’hésitez pas à tenter l’expérience. Idem si vous êtes investisseur locatif et que vous pouvez justifier de solides garanties par ailleurs.

Vérifiez avant toute chose votre taux d’effort : ce critère sera déterminant pour la suite des opérations.

Si aucune banque n’est spécialisée en ce domaine, privilégiez les relations historiques que vous pourriez avoir avec votre agence. La confiance est le maître mot en ce domaine.

N’hésitez pas, si vous y avez droit, à ouvrir vos perspectives grâce aux prêts aidés qui peuvent, sans constituer un apport, faire pencher la balance en votre faveur.

Comment obtenir un prêt immobilier sans apport personnel ?