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Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement ? Vous avez pour projet de vendre votre bien immobilier ? Vous souhaitez savoir quel en est son prix ? Vous devez alors le faire estimer. Avantages, critères pris en compte, informations précisées, méthode d’évaluation des professionnels de l’immobilier, estimation en ligne, prix… Découvrez tout ce que vous devez savoir sur le fonctionnement et le coût d’une estimation immobilière.
Qu’est-ce qu’une estimation immobilière ?
Une estimation immobilière est une technique permettant de déterminer le prix de vente d’un bien immobilier. Qu’il s’agisse d’estimer un appartement ou d’estimer une maison.
À quoi sert l’estimation immobilière ?
Elle permet de donner un prix de vente au plus proche des réalités du marché immobilier d’un secteur déterminé à un instant T.
Bon à savoir: réaliser une bonne estimation de votre bien est la première étape du processus de vente. À défaut, vous risquez de louper le lancement de la commercialisation de votre logement. C’est donc une étape à ne pas négliger.
Quels critères sont pris en compte pour estimer un bien ?
Une estimation immobilière est basée sur des critères multiples en rapport avec le bien immobilier et son environnement immédiat.
Notamment :
- Le secteur géographique où se trouve le bien et la proximité avec les services publics, les transports et les commerces.
- La surface du logement, et de son terrain pour une maison.
- L’année de construction du bien.
- La composition de la maison : la taille de la pièce de vie, le nombre de chambres ou de pièces d’eau, la présence d’un garage ou d’une cave…
- L’état de la maison et les travaux à envisager.
- La performance énergétique : l’isolation, le chauffage en place, les factures d’énergie…
- Les plus du bien : une bonne orientation, une maison sans vis-à-vis, un appartement avec vue sur un monument, une pièce de vie lumineuse, une terrasse, une grande suite parentale…
- Les défauts du bien. Par exemple un manque de luminosité, l’absence de cave ou la petite superficie d’une chambre.
- Les ventes réalisées dans la zone géographique : l’équilibre entre les offres disponibles et les clients potentiels.
C’est l’ensemble de ces informations qui permettent de positionner votre bien sur le marché immobilier et de déterminer son estimation précise. Prises isolément, elles sont inutiles et risqueraient de biaiser le prix de votre logement.
Comment obtenir l’estimation immobilière la plus fiable possible ?
Comment estimer son bien immobilier ? La manière la plus fiable pour obtenir une estimation immobilière est de faire appel à un pro de l’immobilier.
1. Faire visiter le bien immobilier à vendre
Les professionnels de l’immobilier, que ce soit une agence immobilière locale, un réseau d’agences ou un mandataire immobilier, se déplacent systématiquement avant de réaliser l’estimation.
En effet, ils ont besoin de visualiser votre bien pour en faire un descriptif précis, pour analyser son état général, pour voir ses atouts et ses points faibles. Mais aussi pour connaître son environnement et prendre des photos de qualité.
2. Fournir tous les documents nécessaires pour estimer le bien immobilier
Les documents nécessaires pour estimer un logement sont nombreux.
Que vous souhaitiez vendre une maison, un appartement ou un terrain, vous devez communiquer à votre interlocuteur :
- Le titre de propriété.
- La taxe foncière.
- Les diagnostics énergétiques.
- Les plans du logement.
- Tout autre élément particulier : plan de servitude de passage, projet de construction sur la parcelle…
Vous avez perdu votre acte de propriété ? Découvrez comment faire.
En fonction du type de bien et de son utilisation, l’expert immo souhaitera également avoir accès aux éléments suivants :
- Pour un appartement :
- Le règlement de copropriété.
- Les 3 derniers PV d’AG.
- Pour un bien vendu loué :
- Le bail en cours.
- La dernière quittance de loyer.
L’ensemble de ces éléments est essentiel pour avoir une vision globale et précise de votre bien immobilier et ainsi pouvoir réaliser l’estimation la plus juste.
Bon à savoir: cette collecte de documents n’est jamais perdue. Les acquéreurs potentiels apprécient avoir tous les éléments pour se positionner sur un bien. Dans tous les cas, ils vous seront demandés, par l’agence immobilière ou l’office notarial, afin de pouvoir rédiger le compromis de vente.
3. Comparer le bien à vendre sur le marché immobilier local
L’agent immobilier est venu chez vous pour visiter et il a entre ses mains l’ensemble des documents relatifs à votre logement. Il va pouvoir travailler concrètement sur l’estimation de votre bien.
Son objectif est donc de déterminer le prix de vente de votre appartement, ou de votre maison, le plus proche de la réalité afin de le vendre dans les meilleures conditions, c'est-à-dire au meilleur prix et le plus rapidement possible.
Le professionnel de l’immobilier applique la méthode d’estimation la plus fiable : la comparaison d’un bien sur le marché local. Pour cela, il compile l’ensemble des données reçues sur le bien, ses atouts, ses faiblesses et les met en comparaison avec les offres qui sont actuellement disponibles mais aussi avec les biens qui ont été vendus récemment.
Concrètement, si vous vendez un appartement de 75 m² au 3e étage d’un immeuble haussmannien dans le 15e arrondissement de Paris, l’agent immobilier cherche toutes les offres et transactions récentes qui se rapprochent le plus de ces critères de base. Puis, il compare votre bien par rapport aux autres, grâce aux avantages et inconvénients de chacun. Cela lui permet de positionner votre bien dans l’échiquier local.
Puis, en analysant le prix des autres biens à vendre ou déjà vendus, il peut déterminer de manière fiable et précise le vôtre.
4. Recevoir un prix de vente estimé
L’estimation proposée ne prend pas la forme d’un montant fixe, mais plus généralement d’une fourchette haute et d’une fourchette basse. Il convient d’échanger avec l’agent immobilier afin d’établir ensemble la stratégie commerciale la plus adaptée à votre contexte de vente afin d’appliquer le prix le plus adéquat pour atteindre vos objectifs.
Comment obtenir une estimation immobilière en ligne ?
Vous souhaitez réaliser une estimation en ligne ? Les outils mis à votre disposition sur internet peuvent être performants s'ils sont bien utilisés.
Afin d’obtenir un résultat concret, il vous faut répondre le plus précisément possible à un certain nombre de questions.
Vous devez renseigner en priorité :
- L’adresse précise du bien : numéro, rue, code postal, ville.
- Les informations relatives au type de bien : maison, appartement, terrain, loft, duplex…
- L’année de construction.
- La surface (carrez, si vous l’avez).
- Le nombre et les pièces composant le logement : pièce de vie, chambre, salle de bains, garage, cave…
- Les spécificités du bien : le mode de chauffage, la performance énergétique, un jardin ou une terrasse, une cuisine américaine, l’exposition…
En confrontant ces renseignements et les données locales, le logiciel va pouvoir déterminer une estimation de votre bien.
Bon à savoir : bien souvent, il vous sera proposé de passer par un agent immobilier pour confirmer l’estimation proposée en ligne. En effet, son expertise de terrain vous permet de valider le prix proposé par le moteur.
Que contient une estimation immobilière ?
Une estimation immobilière se matérialise par un document qui présente une étude complète de votre bien, mais aussi des données chiffrées sur le marché local afin de pouvoir le comparer aux autres offres disponibles ou récemment vendues.
Ainsi, il sera indiqué dans la présentation fournie par le professionnel :
- La désignation du bien.
- La localisation.
- La situation urbanistique et juridique.
- L’état locatif, si le bien est loué.
- La description précise du logement.
- L’appréciation du bien.
- L’appréciation du contexte immobilier local.
- La comparaison de votre bien par rapport aux autres offres.
- Les méthodes estimatoires utilisées.
- Et enfin, le résultat de cette étude sous forme d’une fourchette de prix
Une fois le document partagé, n’hésitez pas à échanger avec l’expert si vous avez des doutes ou des questions. Mais aussi pour affiner la stratégie de commercialisation la plus adaptée à votre situation pour vendre dans les meilleures conditions.
Combien coûte-t-elle ?
Chaque professionnel applique un tarif qui lui est propre. Celui-ci varie en général entre 200 euros et 300 euros.
C’est un forfait qui contient l’ensemble de la prestation, à savoir :
- Le déplacement de l’agent immobilier.
- Le descriptif de votre logement, de ses atouts et de ses faiblesses.
- L’étude comparative de votre bien sur le marché local.
- et enfin, l’analyse de ses données qui permettent de vous proposer l’estimation finale de votre appartement ou de votre maison.
Bon à savoir : la plupart du temps, les professionnels avec qui vous décidez de travailler proposent d’estimer gratuitement le bien dans le cadre d’un mandat simple de vente, d’un mandat semi-exclusif ou d’un mandat exclusif.
Conclusion
Une bonne estimation est la première étape, peut-être même la plus importante, d’une vente réussie ! En tant que particulier, il est très difficile d’être objectif sur son bien : le risque étant de le surévaluer ou de le sous-évaluer.
Faire appel à un pro pour s’occuper de l’estimation de votre logement, c’est profiter d’une méthode fiable et précise, qui se déroule en plusieurs étapes :
- Visiter le bien.
- Analyser les documents administratifs.
- Comparer les biens en vente et déjà vendus sur un secteur défini.
- Proposer un prix de vente.
Un simulateur en ligne peut également vous aider à construire votre offre.
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