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Vous souhaitez mettre en vente votre maison ou votre appartement et l’agence immobilière contactée vous parle de mandat simple sans que vous ne sachiez à quoi il correspond réellement ? Rassurez-vous, il n’y a aucun piège sur ce sujet. Le mandat simple est le contrat le plus répandu dans le cadre des opérations de mise en vente de biens immobiliers. Autrement dit, c’est un incontournable. Sans être la seule option possible. Définition, avantages et inconvénients, découvrez tout ce que vous devez savoir pour être incollable sur le mandat simple de vente.
Qu’est-ce qu’un mandat simple de vente ?
Avant de définir ce qu’est un mandat simple de vente, il est important de comprendre ce qu’est un mandat.
De manière générale, le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose en son nom (article 1984 du Code civil).
Lorsque l’on conclut un mandat dans le cadre d’une vente, le propriétaire du bien immobilier devient le mandant. Il donne le pouvoir au mandataire, l’agence immobilière, de proposer son bien à de futurs acheteurs.
On parle de mandat simple de vente lorsque le propriétaire du bien reste libre de proposer la vente de son bien à d’autres agences immobilières (en plus de celle qu’il a choisie en premier) mais également de le vendre lui-même.
Quelle est la différence entre un mandat simple et un mandat exclusif ?
Un professionnel de l’immobilier peut vous proposer 3 sortes de mandats.
Il y a le mandat simple, que nous venons de définir plus haut, dans lequel aucune exclusivité de vente n’est confiée à un seul mandataire.
Il y a ensuite le mandat exclusif. Dans ce cadre, le propriétaire confie la vente de son bien immobilier à une seule agence, sans aucune autre possibilité.
Et enfin, le mandat semi exclusif qui permet au mandant de vendre lui-même son bien, de particulier à particulier.
Schématiquement, on oppose généralement le mandat simple au mandat exclusif.
Ainsi, à la différence du mandat simple, le mandat exclusif empêche le propriétaire de proposer la vente de son bien immobilier à d’autres agents immobiliers. Il ne peut d’ailleurs plus le vendre de lui-même à un autre particulier.
Le mandat exclusif est donc bien plus contraignant que le mandat simple de vente.
Quelle est la forme d’un mandat simple ?
Tous les mandats conclus dans le domaine de la vente immobilière sont établis par écrit, en autant d’exemplaires que de nombre de parties.
Cette obligation figure à l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
La loi exige également qu’un certain nombre de mentions obligatoires figure au contrat.
Quelles sont les mentions obligatoires du mandat simple de vente ?
L’article 6 de la loi Hoguet citée précédemment prévoit un certain nombre de mentions obligatoires qui doivent être insérées au contrat de mandat simple de la vente.
Il est complété à cet égard par les dispositions du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce.
Voici les mentions obligatoires attendues :
- Les indications relatives aux parties : nom, prénom, adresse du mandant / références relatives à l’agent immobilier (numéro de carte professionnelle, agence…).
- L’objet du mandat (la vente du bien immobilier dont il est question) avec tous les détails afférents (adresse du bien, description, prix fixé pour la vente).
- Le montant de la rémunération du mandataire.
- La charge de la rémunération (imputable au seul mandant, à l’acquéreur, à frais partagés et les modalités de détermination de la répartition si tel est le cas).
- Les honoraires de rédaction d’actes, s’il y en a.
- La durée du mandat et ses modalités de résiliation.
- Les modalités de la reddition des comptes. C’est-à-dire, comment le mandataire doit-il rendre compte périodiquement / ponctuellement au mandant des démarches engagées pour réaliser la vente.
- Les moyens employés pour la vente pour diffuser auprès du public les annonces commerciales (sites internet, affichage en agence…).
Pourquoi signer un mandat simple ?
Signer un mandat de vente simple présente à la fois des avantages et des inconvénients. Il faut donc les prendre en compte avant de faire son choix.
Les avantages du mandat simple
En signant un mandat simple, le mandataire demeure libre à la fois de vendre son bien par lui-même, mais également de le proposer à d’autres agences immobilières.
Il bénéficie donc d’une grande souplesse mais également d’une plus grande visibilité.
Le bien immobilier pourra en effet être proposé à la vente sur différents réseaux d’agences, sites internet de particuliers, etc… Cela permet de faire jouer la concurrence qui peut s’avérer vertueuse.
Mais le mandat simple présente également des inconvénients.
Les inconvénients du mandat simple
L’inconvénient présenté par le mandat simple et dont il est souvent question est celui de la motivation des agences immobilières chargées de la vente du bien.
En effet, la commission à percevoir grâce à la vente d’un bien immobilier sous mandat simple est bien plus incertaine que celle que les agents peuvent obtenir lorsqu’ils sont chargés d’un bien à vendre de manière exclusive.
Aussi, on peut parfois noter, sans que cela ne soit une généralité, un certain manque de diligence dans le cadre de l’accomplissement de la mission. Par exemple, moins d'entrain lors de la visite d’un potentiel acquéreur.
Dans le même ordre d’idées, le fait de proposer le bien immobilier à plusieurs agences peut conduire dans le cadre de la concurrence à faire baisser son prix de manière artificielle, chacun essayant de percevoir la commission pour son compte.
Enfin, le fait que le bien soit visible sur différents réseaux (ou sur les mêmes, parfois) à des prix et avec des références différentes peut envoyer des signaux contradictoires aux acheteurs.
À noter: vendre seul son logement demande également un peu de temps et d’engagement pour organiser les visites des potentiels acquéreurs et déclencher l’achat.
Puis-je vendre ma maison avec un mandat simple ?
On peut vendre sa maison avec un mandat simple, tout comme on peut la vendre avec un mandat exclusif ou semi-exclusif.
Mais on peut également vendre un appartement, un terrain.
Peu importe la forme du bien immobilier ou sa situation géographique (Paris, Lyon ou Metz) : ils sont tous éligibles à la signature d’un mandat simple.
Puis-je résilier facilement un mandat simple de vente ?
Résilier un mandat simple de vente peut se faire facilement mais il faut tout de même respecter certaines procédures.
La clause de reconduction tacite
Le mandat est habituellement conclu pour une durée de 3 mois, mais les parties restent libres d’en disposer autrement.
Le contrat prévoit généralement une clause dite de reconduction tacite : cela signifie qu’à défaut de résiliation, le mandat se poursuivra aux mêmes conditions que celle du contrat initial.
Dans ce cas de figure, le mandant qui souhaite résilier devra le faire suivant les modalités prévues au contrat. Usuellement, il est question d’une lettre recommandée avec accusé de réception à adresser suivant un délai précis (15 jours) avant le terme prévu pour la durée du mandat.
Bon à savoir: si aucune clause de reconduction tacite n’a été insérée au contrat de mandat initial, celui-ci prend fin au terme du délai prévu, et ce sans aucune démarche à engager.
Le vente du bien immobilier
Le mandat prend également fin par la vente du bien immobilier, soit par l’une des agences mandatées, soit par le propriétaire lui-même. La vente est conclue dès que l’offre de l’acheteur est acceptée par le vendeur.
Ainsi, le propriétaire devra informer les éventuels autres agents immobiliers de la vente de son bien.
Là encore, la procédure se fera par lettre recommandée avec accusé de réception pour des questions de preuve.
Les autres situations permettant la résiliation du mandat simple de vente
En-dehors de la vente du bien et du terme du contrat, il existe d’autres situations permettant de révoquer le mandat simple de vente :
- Par l’usage de la faculté de rétractation suivant un délai de 14 jours à compter de la signature du mandat (par lettre recommandée avec accusé de réception, suivant les modalités prévues au contrat),
- En usant de la faculté de dénonciation du contrat pour faute. Il faudra là également adresser une lettre recommandée au mandataire, précisant les fautes dont il s’agit (celles-ci doivent être suffisamment graves). Concomitamment, la justice doit être saisie de l’affaire pour mettre officiellement fin au contrat avec l’agent.
- Par décision de ne plus vendre le bien. Juridiquement, on ne peut forcer un propriétaire d’un bien à le vendre contre sa volonté, et ce même s’il a signé un mandat pour cela.
- Enfin, les parties peuvent toujours d’un commun accord revenir sur leurs engagements. Aussi, une rupture à l’amiable en cours de mandat reste une hypothèse possible.
Conclusion
Vendre un logement peut s’avérer être une opération délicate dans laquelle il faut s’investir.
Faire appel à une agence immobilière peut être judicieux, même si cette entremise demeure payante. Rappelons à cet égard que les honoraires peuvent être partagés entre les parties ou mis exclusivement à charge de l’acquéreur.
Dans ce cadre, la signature d’un mandat simple de vente auprès de professionnels peut s’avérer une bonne option lorsque l’on veut demeurer libre de vendre son bien pendant une période donnée et pouvoir le proposer sur différents réseaux.
Cette souplesse rend ce mandat très attractif pour les transactions immobilières.
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