Courtier immobilier : tout ce qu’il faut savoir

Le courtage vous intéresse ? Le secteur immobilier offre de belles perspectives d’emploi. Plusieurs professionnels interviennent tout au long du processus de vente ou d’achat. Le courtier en immobilier en fait partie. Ses implications principales se situent au moment du financement du bien. Qu’est-ce qu’un courtier en immobilier ? Quelles sont ses missions ? Comment et combien est-il payé ? Comment accéder à ce métier ? Découvrez l’essentiel à savoir pour vous décider, ou non, à suivre cette carrière passionnante.

Qu’est-ce qu’un courtier en immobilier ?

La définition du courtier

Le courtier est un intermédiaire entre 2 ou plusieurs parties.

Il est missionné par son client pour lui trouver le meilleur accord possible, dans les conditions qui lui ont été préalablement définies.

Son rôle principal est donc de faire aboutir des transactions.

Les courtiers peuvent évoluer dans différents secteurs d’activités. Les principaux sont les assurances, la finance et l’immobilier.

La définition du courtier en immobilier

Le courtier en immobilier est un expert du crédit. Il aide ses clients à obtenir le meilleur financement possible auprès des banques pour un achat immobilier. La négociation est alors au cœur de ses fonctions.

Sa bonne connaissance du marché de l’immobilier couplée avec son expertise pointue des différents produits bancaires lui permettent de négocier des taux d’intérêt attractifs et des conditions de crédit avantageuses.

Bon à savoir : on parle aussi de courtier en crédit immobilier.

Différence entre un apporteur d’affaires et un courtier en immobilier

L’apporteur d’affaires est chargé de mettre en relation des acheteurs, des vendeurs, des investisseurs avec des professionnels de l’immobilier (agent immobilier indépendant, mandataire immobilier, néo agence, agence immobilière classique, promoteur…). Il ne négocie pas pour son client. Il facilite les contacts.

En règle générale, le courtier a un rôle de négociateur. Il est chargé de trouver les meilleures conditions de financement possibles pour son client. Mais il peut aussi être sollicité par des banques comme apporteur d’affaires.

Qui peut faire appel à un courtier en immobilier ?

Toute personne ayant un projet immobilier! Le champ de clientèle est donc très vaste.

Il peut s’agir :

D’un client primo-accédant.
D’un client investisseur.
D’une personne seule.
D’un couple.
D’une entreprise.
Ect.

Tous types de bien immobiliers peuvent être achetés avec l’aide d’un courtier :

Un appartement.
Une maison.
Un terrain.
Un bien atypique.
Une résidence principale.
Une résidence secondaire.
Un bien dans le neuf ou dans l’ancien.

L’emprunteur, via le courtier, peut solliciter de la banque un crédit à 110 % (prêt immobilier sans apport) ou un crédit avec un apport personnel.

Parfois aussi, ce sont les banques qui font appel aux courtiers. Elles ne les sollicitent que pour un service de mise en relation avec l’emprunteur potentiel, sans accompagnement ni négociation.

Pourquoi faire appel à un courtier en immobilier ?

Plusieurs raisons peuvent pousser à s’entourer d’un courtier dans le cadre d’un projet immobilier :

Pour obtenir des conditions financières avantageuses et donc une meilleure capacité d’achat. Un taux d’emprunt intéressant peut vous permettre d’acheter un bien immobilier plus grand.
Pour bénéficier des conseils et des compétences d’un expert dans les produits financiers immobiliers.
Pour appuyer un dossier de prêt immobilier un peu compliqué ou avec un fort taux d’endettement. Ses talents de négociateur permettent de défendre les intérêts de ses clients devant les banques.
Pour gagner du temps dans les démarches bancaires.
Dans le cadre d’un investissement locatif, il peut aider à structurer le financement pour optimiser la rentabilité.
Pour renégocier des crédits ou aider au rachat de prêts, pour faire baisser les taux d’emprunt ou modifier les conditions du crédit.

Les établissements de crédit peuvent aussi solliciter un courtier pour leur permettre de dénicher de nouveaux emprunteurs.

Dans quel cadre juridique le courtier en immobilier peut-il travailler ?

Le métier de courtier en immobilier est réglementé aux articles L519-1 et suivants du Code monétaire et financier.

Le lancement de l’activité de courtage

Tous les courtiers, qu’ils soient spécialisés dans l’immobilier, l'assurance ou la finance, doivent accomplir des démarches particulières pour pouvoir travailler.

Notamment, ils doivent (article L546-1) :

S’immatriculer au registre Orias (Organisme pour le Registre des Intermédiaires en Assurance).
Renouveler chaque année leur inscription.

Pour pouvoir s’immatriculer, les courtiers doivent satisfaire à 5 conditions professionnelles d’exercice (article L519-3-3 et -4 du Code monétaire et financier) :

Honorabilité : ne pas avoir été condamné à l’une des infractions citées à l’article L322-2 du Code des assurances.
Capacité professionnelle : la nomenclature et les niveaux du diplôme, ainsi que la durée et les conditions de l’expérience professionnelle, sont précisés aux articles R519-8 à R 519-10 du Code monétaire et financier. L’expérience seule n’est plus suffisante pour justifier d’un niveau de capacité professionnelle. Elle est complétée d’une formation professionnelle continue.
Souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle pour se prémunir des dommages causés dans l’exercice des fonctions.
Souscrire une garantie financière pour protéger les clients contre le risque de non-reversement des sommes encaissées par le courtier.
Adhérer à une association professionnelle agréée par l’ACPR (autorité de contrôle prudentiel et de résolution) (article L519-11 du Code monétaire et financier).

La consultation du registre est en libre accès. Le public peut vérifier la bonne immatriculation de l’expert avec lequel il s’apprête à travailler.

La mission de courtage

Un mandat de courtier, autrement appelé mandat de courtage ou mandat de recherche de financement, est un document obligatoire qui autorise le courtier à représenter son client auprès des établissements de crédit.

Signé par le courtier et le client, il contient les éléments essentiels suivants :

Le cadre de la prestation.
Les missions confiées.
La rémunération.
Les obligations des parties.

D’autres mentions peuvent y être insérées.

Comme pour le mandat exclusif de vente ou le mandat simple de vente de l’agent immobilier, le mandat de recherche du courtier peut être simple ou exclusif.

Capter de nouveaux mandats est donc primordial pour s’assurer une activité en croissance.

Quelles sont les missions du courtier en immobilier ?

En priorité, le courtier recherche et négocie le meilleur crédit immobilier possible ! Son objectif est de décrocher l’offre la plus avantageuse pour concrétiser un projet immobilier.

Mais il conseille, analyse et oriente aussi ses clients pour que ceux-ci réalisent leurs projets dans les meilleures conditions.

Il peut aussi avoir des missions d’apport d’affaires pour les organismes de crédit.

Quel est le quotidien du courtier en immobilier ?

Le quotidien d’un courtier en immobilier est rythmé par des échanges avec les clients, les banques et les autres parties impliquées dans les transactions.

Concrètement :

Il analyse chaque dossier présenté.
Il interroge les établissements de crédit sur les taux d’emprunt qu’ils pourraient faire au client.
Il organise des rendez-vous.
Il soutient chaque dossier devant les organismes de prêt.
Il négocie les meilleures conditions de prêt (taux, durée d’emprunt, assurance emprunteur…).
Il est en veille constante sur l’évolution des taux et des offres bancaires.
Il entretient son réseau immobilier.

Comment devenir courtier en immobilier ?

Quelles études suivre pour devenir courtier immobilier ?

Il est conseillé de suivre une formation en finance, en immobilier ou en gestion. La seule exigence est qu’elle délivre une capacité IOBSP (intermédiaire en opération de banque et service de paiement).

Il n’existe pas d’étude spécifique en courtage.

Quel est le diplôme requis pour devenir courtier immobilier ?

A minima, les courtiers doivent avoir (article R519-8), au choix :

Un Bac +3 (niveau 6 du cadre national des certifications professionnelles) :
- Licence.
- Licence professionnelle.
- BUT.
Une formation professionnelle de 150 heures adaptée à la réalisation d'opérations de banque ou de services de paiement. Elle doit être dispensée par un établissement agréé.
Une expérience professionnelle d'1 an dans des fonctions liées à la réalisation d'opérations de banque ou de services de paiement, acquise au cours des 3 années précédant l'immatriculation sur le registre Orias + une formation professionnelle de 40 heures adaptée à la réalisation d'opérations de banque ou de services de paiement au cours de ces mêmes 3 ans.
Un Bac +2 (niveau 5 du cadre national des certifications professionnelles) + Une expérience professionnelle d'au moins 1 an dans des fonctions liées à la réalisation d'opérations de banque ou de services de paiement + une formation professionnelle de 40 heures adaptée à la réalisation d'opérations de banque ou de services de paiement suivie au cours des 3 années précédant l'immatriculation sur le registre Orias.

Les hard skills et soft skills attendues pour devenir courtier immobilier

Pour réussir dans ce métier, plusieurs compétences sont indispensables.

Les compétences techniques (hard skills) :

Des compétences en négociation.
Des capacités commerciales.
Une parfaite maîtrise des produits de banque.

Les compétences comportementales (soft skills) :

Une aisance relationnelle (pour trouver des clients ou pour se constituer un réseau de partenaires bancaires).
Une bonne communication.
La pratique de l’écoute active pour bien comprendre les besoins des clients.
Une intelligence émotionnelle. Les sommes en jeu sont importantes et l’implication émotionnelle des emprunteurs peut être très importante en matière immobilière.

Quelle forme juridique choisir pour devenir courtier indépendant ?

Le courtier indépendant peut opter pour le régime de la micro-entreprise. Il s’adresse aux entrepreneurs individuels dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 77 700 € pour les prestations de services relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des bénéfices non commerciaux (BNC).

S’il réalise un chiffre d’affaires supérieur, il peut se tourner vers le statut d’EI au régime réel, d’EURL ou de SASU.

Les courtiers peuvent aussi être salariés dans un cabinet de courtage.

Ce professionnel du crédit peut exercer en ligne ou rencontrer physiquement chaque emprunteur.

Comment est payé le courtier ?

2 types de rémunération cohabitent :

Une commission versée par la banque prêteuse lorsqu’il agit comme apporteur d’affaires.

et / ou :
Une commission versée par le client, dans le cadre de l’accompagnement proposé. Elle représente un pourcentage du montant financé. On parle aussi de frais de courtage.

Le montant de la commission peut être négocié.

Certaines prestations, comme la simple mise en relation entre un emprunteur et un établissement bancaire, sont parfois offertes. C’est très souvent le cas lorsque le client fait appel à un courtier en ligne.

La commission est généralement versée à la finalisation de l’opération. L’intermédiaire est payé au succès de sa prestation.

Bon à savoir: les parties peuvent se mettre d’accord sur un autre mode de rémunération.

Quel est le salaire du courtier en immobilier ?

Le salaire d'un courtier est variable et constitué de commissions sur les contrats vendus à ses clients.

Quels sont les inconvénients du courtage ?

Pour le client, le premier inconvénient du recours à un courtier est le coût que cela représente. Bien que très utiles pour négocier des offres avantageuses, les frais de courtage engendrent des dépenses supplémentaires pour l'emprunteur.

Si la réputation du courtier n’est pas établie et reconnue, le futur emprunteur peut hésiter à recourir à cet expert. Celle-ci dépend de sa capacité à négocier efficacement avec les banques partenaires, mais aussi du réseau immobilier qu’il s’est constitué.

Courtiers en immobilier, ce qu’il faut retenir

Le courtier en immobilier est un acteur précieux dans l’univers de l’immobilier. Il permet aux particuliers et aux professionnels de bénéficier des meilleures conditions de financement.

En tant qu’intermédiaire entre les établissements de crédit et ses clients, il accompagne, conseille et négocie les meilleurs taux pour optimiser les projets immobiliers.

Sa connaissance du marché et son expertise en crédit immobilier en font un allié stratégique pour réussir toute acquisition immobilière.

Courtier en immobilier: mode d’emploi