Tout savoir sur le taux d’endettement dans un crédit immobilier
Publié par AV Transaction le .
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Tags: financement, pret-immobilier
Vous entendez beaucoup parler du taux d’endettement sans jamais vraiment savoir ce qu’il est ? En matière de crédit immobilier, c’est grâce à lui que vous pouvez déterminer votre capacité d’emprunt. Qu’est-ce que le taux d’endettement ? Comment le calculer ? Quel est le taux maximal accepté par les banques ? Comment le rectifier ? Comment va-t-il évoluer en 2024 ? Découvrez nos réponses, ainsi que des exemples concrets de calcul pour tout comprendre.
Qu’est-ce que le taux d'endettement dans un crédit immobilier ?
Le taux d’endettement est un indicateur financier. Il mesure le rapport existant entre les revenus et les charges de l’emprunteur.
Il est exprimé en pourcentage.
Le taux d’endettement est l’élément fondamental de toute étude de projet d’emprunt réalisée par les banques. En effet, du taux d’endettement dépendent 2 décisions de la banque :
- Prêter ou non de l’argent au demandeur.
- Déterminer le montant maximum de son engagement.
Pourquoi faut-il calculer son taux d’endettement ?
Le calcul du taux d’endettement d’un candidat à l’emprunt permet au banquier de s’assurer que l’effort financier consenti par l’emprunteur pour rembourser le crédit sera supportable et ne risquera pas de compromettre l’équilibre de son budget pendant toute la durée du prêt.
En effet, un endettement trop important risque de le plonger dans le surendettement et l’empêcher d’honorer ses engagements vis-à-vis de ses créanciers.
En réalité, le calcul du taux d’endettement est réalisé dans l’intérêt commun des 2 parties au contrat de prêt immobilier :
- Pour le prêteur : que l’emprunteur va bien honorer ses mensualités de remboursement.
- Pour l’emprunteur : que le crédit immobilier souscrit ne va pas l’entraîner dans une situation financière délicate.
Comment calculer son taux d’endettement pour un prêt immobilier ?
La formule de calcul est simple : le taux d’endettement résulte de l’addition du montant des charges fixes et de la mensualité de prêt envisagé, divisé par le montant des revenus multiplié par 100.
Quels sont les éléments pris en compte dans le calcul de l’endettement ?
Un dossier de financement prend en compte de nombreux paramètres.
La mensualité de prêt
C’est le montant que vous allez rembourser si votre prêt est accepté.
Les charges
Il s’agit de l’ensemble des dépenses revenant chaque mois :
- Les mensualités des autres prêts que vous pouvez avoir contractés :
- prêts immobiliers,
- prêts personnels,
- crédit automobile,
- crédit à la consommation,
- crédit revolving (également appelé crédit renouvelable).
- Les charges fixes mensuelles :
- impôts et taxes,
- loyer et charges de copropriété,
- factures d’électricité ou de gaz,
- assurances,
- abonnements divers : téléphone mobile, box internet, abonnements TV…,
- frais de transport,
- pension alimentaire à verser.
Les revenus
Il s’agit de tous les revenus mensuels réguliers et stables de l’emprunteur, et du
co-emprunteur éventuel :
- Les salaires nets.
- La pension de retraite,
- La pension d’invalidité,
- La pension alimentaire.
- Les revenus locatifs (souvent retenus pour 70 % de leur montant réel pour tenir compte des éventuels impayée ou des carences locatives).
- Les rentes diverses.
Bon à savoir : la prise en compte de certaines aides et allocations (allocations familiales notamment) dans le calcul du taux d’endettement varie selon les banques.
Quelle est la formule de calcul de l’endettement ?
La formule est la suivante :
Taux d’endettement = [(montant des mensualités du prêt + charges fixes) / revenus (salaires nets + autres revenus)] X 100
1 exemple de calcul du taux d’endettement
Imaginons une personne sollicitant un prêt dont la mensualité serait de 800 euros.
Celle-ci a déjà 250 euros par mois de remboursement de crédits en cours et 400 euros de charges fixes mensuelles.
Elle a par ailleurs un revenu mensuel net de 2 450 euros.
Son taux d’endettement est alors de :
[(800 + 250 + 400) / 2 450] X 100 = 59,18 %.
Quel est le taux d'endettement maximum autorisé à ne pas dépasser dans un crédit immobilier en France ?
Depuis le 1er janvier 2022, le taux d’endettement maximum autorisé en France est fixé à 35 % pour une durée de 25 ans maximum (décision du Haut Conseil de Stabilité Financière - HCSF).
Cela signifie que la totalité des échéances mensuelles de remboursement ne peut excéder 35 % des revenus nets de l’emprunteur.
Le candidat à l’emprunt doit donc avoir un reste à vivre équivalent à 65 % de son revenu global net (100 – 35 = 65).
Bon à savoir : si la règle plafonne le ratio d’endettement à 35 %, des facultés d’adaptation sont accordées en fonction des cas et selon la politique propre à chaque établissement prêteur, afin d’assouplir la règle. Le HCSF accorde en effet aux établissements prêteurs une marge de 20 % pour déroger aux dispositions mises en place depuis 2022.
Comment réduire son taux d’endettement pour obtenir un prêt immobilier ?
Pour les candidats présentant un taux d’endettement supérieur aux 35 % et qui ne peuvent bénéficier d’une dérogation de leur banque, il existe 1 solution pour augmenter les chances d’obtenir le prêt : prendre des mesures pour faire baisser le taux d’endettement.
Par exemple :
- Utiliser la trésorerie disponible pour réduire ou apurer les dettes existantes.
- Réduire les dépenses superflues (restaurant, sorties, loisirs, abonnements inutiles…).
- En travaillant plus (prendre un travail d’appoint ou augmenter ses heures de travail si on est à temps partiel).
- Augmenter l’apport personnel pour emprunter moins.
- Investir dans des sources de revenus passifs (une rentrée d’argent qui nécessite peu de travail).
- Procéder à un rachat des crédits existants :
- En les fusionnant dans un seul et même crédit - si possible à taux plus bas.
- En rallongeant la durée, ce qui va réduire le montant des échéances mensuelles et donc le taux d’endettement.
Bon à savoir : pour l’étude de votre dossier la banque va généralement remonter sur les 3 derniers relevés mensuels de l’ensemble de vos comptes bancaires. Votre intérêt est donc de faire en sorte, par l’une ou plusieurs des méthodes préconisées ci-dessus, de réduire les dépenses récurrentes et d’augmenter si possible les rentrées régulières. N'hésitez pas à vous aider d’un simulateur de crédit.
Taux d’endettement 2024, quoi de prévu ?
La chute du marché immobilier constatée en 2023, en raison de la hausse importante du coût du crédit, mais également des travaux imposés aux bailleurs de biens qualifiés de passoires thermiques, a eu pour effet d’alerter les pouvoirs publics sur la nécessité d’une plus grande souplesse ; ceci afin de relancer un marché quasi à l’arrêt.
Le ministère de l’Économie et des Finances a envisagé plusieurs pistes :
- Une possible hausse du taux d’endettement, actuellement fixé à 35 %.
- Un assouplissement des règles d’emprunts qui ferait appel au bon sens et laisserait plus d’initiative aux banques dans l’étude des dossiers afin de tenir compte du reste à vivre par rapport au niveau de revenus.
Mais la Banque de France, qui dispose d’un avis consultatif, a donné un avis défavorable en rappelant que les banques peuvent déjà utiliser leurs marges de flexibilité pour accorder des crédits. Le HCSF s’est rallié à cette décision le 26 septembre 2023.
Bruno Le Maire, ministre concerné, s’est néanmoins dit favorable à de nouvelles mesures qui institueraient un prêt à taux préférentiel, inférieur aux taux pratiqués sur le marché, pour aider les ménages modestes à accéder à la propriété.
Affaire à suivre…
Ce qu’il faut retenir sur le taux d’endettement
Le taux d’endettement est un indicateur indispensable à l’évaluation des capacités de remboursement d’un candidat à un emprunt immobilier.
Il se calcule selon la formule : Taux d’endettement = [(montant des mensualités du prêt + charges fixes) / revenus (salaires nets + autres revenus)] X 100
Actuellement fixé à un maximum de 35 %, il n’est pour le moment pas envisagé de mesures d’assouplissement du taux d’endettement en 2024. Mais d’autres mesures sont à l’étude pour tenter de relancer le marché de l’immobilier qui subit un fort ralentissement.
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