Tout savoir sur le mandataire immobilier indépendant.

Vous souhaitez vendre rapidement votre appartement ou vous êtes en quête de votre future maison ? Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous pouvez faire le choix de vous faire épauler par un professionnel. Le mandataire immobilier est l’un d’eux. Quelles sont ses fonctions ? Comment peut-il vous aider ? Comment et combien est-il payé ? Quelles différences existent-ils avec l’agent immobilier ? Grâce à notre article, la profession de mandataire immobilier n’aura plus aucun secret pour vous.

Qu’est-ce qu’un mandataire immobilier (définition) ?

Le mandataire immobilier est un professionnel de l’immobilier indépendant qui sert d'intermédiaire entre un acheteur et un vendeur.

C’est un agent commercial au sens des articles L. 134-1 et suivants du Code de commerce.

À ce titre, il doit :

• Être inscrit au registre spécial des agents commerciaux.
• Être titulaire d’une attestation préfectorale l’habilitant à accomplir des transactions immobilières et souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle.

Bon à savoir : l’ensemble des professionnels œuvrant dans le domaine de l’immobilier doivent, depuis la loi ALUR n°2014-366 du 26 mars 2014, suivre une formation obligatoire annuelle d’au moins 14 heures. Le mandataire immobilier et l’agent immobilier y sont soumis.

Comment le mandataire immobilier exerce-t-il sa mission ?

Le mandataire immobilier exerce sa mission de manière indépendante, en son nom propre. Pour beaucoup d’entre eux, la micro-entreprise est la forme privilégiée.

Son statut d’indépendant lui permet de choisir ses propres horaires. Il s’organise comme bon lui semble. Le mandataire immobilier est donc sur ce point très libre.

Il travaille habituellement pour le compte de plusieurs agents immobiliers titulaires de la carte professionnelle exigée par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce (dite loi Hoguet). Il doit être exempt de lien de subordination avec son mandant, l’agent ou l’agence immobilier(e).

Très souvent, le mandataire immobilier est lui-même intégré dans un réseau immobilier qui - contre commissionnement - met à sa disposition différents outils utiles à l’accomplissement de son travail (réseaux spécifiques, tablettes et / ou ordinateur, locaux, formation initiale et / ou continue…).

Quelles sont les missions du mandataire immobilier ?

Le mandataire immobilier a pour mission principale de conduire et de négocier des transactions de biens immobiliers, des appartements ou des maisons. Son rôle est d’accompagner ses clients dans le cadre de leurs recherches de biens à vendre, à louer ou à acheter.

Le mandataire immobilier exerce un métier aux missions variées :

• Il recherche de nouveaux mandats. Il consacre une partie de son emploi du temps à prospecter, à se déplacer sur le terrain afin de se constituer un portefeuille de biens à acheter ou louer. C'est comme ça qu'il obtient un mandat (mandat exclusif, mandat semi exclusif ou mandat simple) lui permettant de se mettre à la recherche de futurs acquéreurs. N’étant pas attaché à une agence, son champ de prospection est plus vaste qu’un agent immobilier.
• Il recherche des acheteurs potentiels.
• Il accomplit des formalités d’accompagnement des clients (suivi de dossier, visites, relances, points…).
• Il conseille le client dans le cadre de la négociation entre les parties, acheteur et vendeur.
• Il conseille le client dans le cadre des formalités à accomplir pour la transaction immobilière.

Bon à savoir: les tâches du mandataire immobilier sont sensiblement les mêmes que celles de l’agent immobilier.

Quelle est la différence entre un agent immobilier et un mandataire immobilier ?

Les agents immobiliers et les mandataires immobiliers sont tous deux des professionnels de l’immobilier. Mais il se distinguent à plusieurs niveaux.

L’agent immobilier doit être titulaire d’une carte professionnelle (la carte dite T, transactions immobilières). Le mandataire immobilier n’en a pas besoin pour travailler. Il doit cependant être inscrit sur le registre des agents commerciaux et être titulaire d’une habilitation préfectorale.

L’agent immobilier déploie son activité sur un secteur géographique généralement restreint, ce qui n’est pas le cas du mandataire immobilier qui a un champ de prospection plus large, sur le terrain et sur internet.

Le mandataire immobilier est bien plus limité que l’agent immobilier dans le cadre de ses missions. En effet, l’article 4 de la loi Hoguet précitée précise qu’il ne peut pas :

• Recevoir ou détenir directement des sommes d'argent, biens ou valeurs dans le cadre des opérations qu’il conduit.
• Donner des consultations juridiques et rédiger des actes sous seing privé, sauf pour les mandats conclus au profit du titulaire de la carte d’agent immobilier pour qui il agit.
• Assurer la direction d’un établissement, d’un bureau, d’une agence dans le domaine de l’immobilier.,
• Recevoir directement des règlements de la part de la clientèle.

La plupart du temps, le mandataire immobilier ne remplit pas les conditions d'obtention de la carte professionnelle T. Il exerce son activité au nom d’un agent immobilier, lui, titulaire d'une carte professionnelle.

Contrairement à l’agent immobilier, le mandataire immobilier ne peut pas rédiger d’actes juridiques comme le compromis de vente, ni réaliser de réelles consultations. Ainsi, après les négociations, c’est très souvent l’agent immobilier qui reprendra la main afin de pouvoir finaliser la transaction.

Enfin, les frais d’agence immobilière sont plus élevés que la commission du mandataire immobilier. Cela se justifie notamment du fait de la forme de son activité, laquelle entraîne moins de frais fixes (locaux, bureau…).

Mandataire indépendant vs. Agent immobilier : le face-à-face

Critère	Mandataire immobilier indépendant	Agent immobilier
Carte professionnelle (Carte T)	Non (utilise celle de son réseau/mandant)	Oui (obligatoire pour exercer)
Statut	Agent commercial (indépendant)	Peut être indépendant ou salarié
Réception de fonds	Interdit	Autorisé (avec garantie financière)
Rédaction d'actes (compromis)	Non (délégué au mandant ou au notaire)	Autorisé
Contrat	Contrat de mandat avec un réseau/agence	Contrat de travail ou statut d'indépendant

Pourquoi les mandataires immobiliers sont-ils de plus en plus nombreux ?

L'immobilier reste un secteur porteur. Les mandataires immobiliers y occupent une place de plus en plus importante. Cette croissance s'explique par plusieurs facteurs.

Tout d'abord, les mandataires bénéficient d'une grande flexibilité. Contrairement aux agents immobiliers traditionnels, ils peuvent exercer leur activité à distance en travaillant depuis leur domicile, en organisant librement leur emploi du temps. Cette indépendance est très appréciée.

D'autre part, leurs frais de fonctionnement sont nettement réduits. En effet, ils n'ont pas besoin de locaux commerciaux et n'ont généralement pas de contrats annuels en direct avec les différents portails immobiliers pour leur publicité.

En échange d'un prélèvement sur leurs commissions ou bien d'un forfait mensuel, ils ont accès à des outils digitaux performants qui leur permettent de diffuser leurs annonces rapidement.

Grâce à ces avantages, les mandataires immobiliers peuvent proposer des tarifs plus compétitifs tout en offrant un service de qualité.

Comment devient-on mandataire immobilier ?

Il n’existe pas de diplôme spécifique pour devenir mandataire immobilier. Le niveau baccalauréat ou l’obtention même du diplôme n’est pas exigée.

Cependant, il est fortement conseillé d’avoir à son actif une expérience ou une formation professionnalisante dans les domaines du commerce et / ou de l’immobilier. L’obtention d’un BTS commercial ou professions de l’immobilier est un bon exemple d’accession à la carrière.

Mais on peut devenir mandataire immobilier sans grandes connaissances techniques et se professionnaliser par la suite grâce à la formation continue. Ceci explique que ce professionnel ne soit pas habilité à rédiger les mêmes actes que l’agent immobilier.

Du côté des soft skills, devenir mandataire immobilier nécessite d’être doté d’un bon relationnel.

Bon à savoir : les réseaux de mandataires immobiliers proposent des formations sous différents supports, en ligne ou en présentiel, et de différents niveaux.

Choisir son statut juridique : micro-entreprise ou plus ?

Ne négligez pas cette étape réglementaire stricte. Tout mandataire doit impérativement s'inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC). C'est la loi, on ne peut pas y couper.

Cette formalité s'effectue directement auprès du greffe du tribunal de commerce. Elle grave dans le marbre votre position d'agent commercial indépendant. Vous existez enfin aux yeux de l'administration.

Sans ce précieux numéro d'immatriculation, votre réseau ne vous délivrera jamais l'attestation d'habilitation. Le statut d'agent commercial immobilier indépendant impose ce sésame pour opérer. Bloquer ici serait une erreur de débutant qui coûte cher.

Les démarches administratives pour démarrer

Une fois votre camp choisi, la route est toute tracée. Suivez scrupuleusement ces jalons pour éviter les refus administratifs.

Votre feuille de route en 5 étapes :

1. Souscrire une assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro), une sécurité indispensable.
2. Signer un contrat de mandat avec le réseau ou l'agence immobilière de votre choix.
3. Créer votre structure juridique (la micro-entreprise étant la plus simple pour débuter).
4. Vous immatriculer au RSAC.
5. Obtenir l'attestation d'habilitation (dite "carte collaborateur" ou "carte blanche") de votre mandant, qui prouve que vous pouvez exercer en son nom.

Ne brûlez aucune étape sous peine de blocage immédiat. Chaque validation déverrouille la suivante, c'est une mécanique implacable.

Formation et compétences : faut-il un diplôme pour réussir ?

Le cadre légal est une chose, mais qu'en est-il de vos compétences ? Faut-il sortir d'une grande école pour percer dans l'immobilier ?

Aucun diplôme exigé, mais une formation fortement conseillée

La loi est claire : aucun diplôme spécifique n'est requis pour devenir mandataire immobilier indépendant. C'est une porte ouverte à de nombreux profils, peu importe votre parcours scolaire initial.

Pourtant, ne vous y trompez pas. L'immobilier est un métier technique et juridique complexe où l'improvisation coûte cher. Se lancer sans aucune connaissance est le meilleur moyen d'échouer rapidement et de commettre des erreurs fatales.

Des formations existent, comme le BTS Professions Immobilières, ou des parcours certifiants plus courts. C'est un métier idéal pour une reconversion professionnelle réussie, à condition de bien se préparer.

Les compétences humaines au cœur du métier

Au-delà de la technique pure, ce sont vos qualités personnelles qui feront la différence sur le terrain. C'est avant tout un métier de contact humain.

• La fibre commerciale : Savoir écouter, argumenter et convaincre est la base de tout.
• L'empathie et la psychologie : Vous accompagnez des projets de vie, souvent stressants pour vos clients.
• La rigueur et l'organisation : Gérer plusieurs dossiers, des visites, des appels demande une discipline de fer.
• La résilience : Vous ferez face à des refus et des déceptions. Il faut savoir rebondir.

Ces compétences ne s'apprennent pas toujours dans les livres. L'expérience est votre meilleure école.

La formation continue proposée par les réseaux

C'est l'un des grands avantages de rejoindre un réseau structuré. Vous bénéficiez d'un parcours de formation complet pour combler vos lacunes dès le départ.

Dès votre intégration, vous êtes formé sur les aspects juridiques, commerciaux et techniques indispensables. Puis, tout au long de votre carrière, des formations continues vous permettent de rester à jour sur un marché mouvant. Vous ne restez jamais seul.

La loi ALUR impose d'ailleurs une obligation de formation continue de 42 heures. Votre réseau s'en charge généralement pour vous.

Quel est le salaire d’un mandataire immobilier ?

Le mandataire immobilier ne perçoit pas de salaire et est exclusivement rémunéré à la commission.

Il n’est pas évident de donner une fourchette précise de rémunération d’un mandataire immobilier car plusieurs paramètres doivent être pris en compte comme la ville dans laquelle il exerce ou le nombre de missions confiées.

Pour donner un ordre d’idée, un mandataire immobilier gagne environ 5 391 euros bruts par mois (source, Indeed).

Par exemple, il peut gagner :

• 2 748 euros par mois en travaillant à Asnières-sur-Seine.
• 4 445 euros par mois en travaillant à Nantes.
• 5 912 euros par mois à Bordeaux.
• 5 101 euros dans le 8e arrondissement de Paris.

En général, les agents immobiliers perçoivent entre 5 à 8 % de commission, le mandataire n’en demande que 3 à 5 %.

Il ne faut pas perdre de vue que ce professionnel reste un indépendant. Aussi, il n’a pas de rémunération fixe et ne gagne que ce qu’il perçoit en commissions, qui ne sont pas nettes de charges sociales. Le mandataire immobilier devra s’en acquitter comme tout dirigeant d’entreprise.

Quels sont les avantages à passer par un mandataire pour trouver un bien immobilier ?

Les mandataires immobiliers disposent de plusieurs atouts dans leurs escarcelles qui expliquent grandement leur succès ces dernières années.

Le principal avantage à se faire épauler par un mandataire immobilier réside dans l’utilisation de son réseau. Celui-ci est en effet en mesure de proposer un plus large choix de biens qu’un simple agent immobilier, limité par les seules offres de son agence.

Si votre recherche porte sur plusieurs zones géographiques – ou sur une zone très étendue - vous n’aurez ainsi qu’un seul interlocuteur (au lieu de plusieurs agents immobiliers).

Par ailleurs et comme nous l’avons vu, le coût de la commission exigée par le mandataire immobilier est moins important que celui de l’agent immobilier, de l’ordre de 3 à 5 % de moins.

Quels sont les inconvénients à passer par un mandataire pour trouver un bien immobilier ?

Recourir à un mandataire immobilier ne présente pas que des avantages.

Parmi les inconvénients majeurs, il ne pourra pas vous accompagner du début à la fin de vos démarches. En effet, limité par son statut, il n’est pas autorisé à rédiger les actes nécessaires à l’avancement de la vente (comme le compromis de vente par exemple).

Si vous avez des questions très techniques de droit immobilier, il se peut qu’il ne puisse pas vous répondre.

Le mandataire immobilier peut être moins présent sur le terrain qu’un agent immobilier attaché à une agence. Métier plus digitalisé, les rendez-vous peuvent être menés en distanciel via des plateformes de télécommunication, ce qui n’est pas du goût de chacun.

Une formule « d’entre-deux » avec rendez-vous physiques et entretiens à distance peut toutefois être mise en place si les parties se mettent d’accord.

2 conseils pour bien choisir son mandataire immobilier

Si vous êtes convaincu par l’option du mandataire immobilier pour vous épauler dans vos projets immobiliers, voici 2 conseils essentiels à retenir :

• Vérifiez ses références professionnelles (habilitation, inscription au registre des agents commerciaux…).
• Interrogez-le sur l'étendue de son réseau. Cela vous permettra d’avoir une plus grande visibilité sur son action et sur ses références.

FAQ : les questions les plus posées !

Comment devenir mandataire immobilier indépendant : quelles sont les étapes clés ?

Pour vous lancer, le parcours est balisé et accessible. Il est impératif de souscrire une assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro). Vous devez signer un contrat de mandat avec un réseau immobilier ou une agence titulaire de la carte T, puis créer votre structure juridique, la micro-entreprise étant l'option la plus courante pour débuter. Ensuite, il faudra obtenir votre attestation d'habilitation, généralement c'est l'agence ou le réseau qui fera la demande auprès de la CCI.

Quelle est la différence majeure entre un agent immobilier et un mandataire ?

La distinction fondamentale réside dans la détention de la carte professionnelle, dite carte T. L'agent immobilier la possède, ce qui lui permet de rédiger des actes juridiques et de manier des fonds. En tant que mandataire, vous exercez sans cette carte, sous la responsabilité de votre réseau mandant : vous ne pouvez donc ni rédiger de compromis de vente ni encaisser d'argent pour le compte de clients, ce qui simplifie votre gestion administrative.

Peut-on se lancer comme mandataire immobilier sans diplôme ?

Absolument, la loi n'exige aucun diplôme spécifique pour devenir mandataire immobilier, contrairement au métier d'agent immobilier classique qui requiert un niveau d'études ou une expérience validée. C'est une profession ouverte aux profils en reconversion, où votre motivation et vos qualités relationnelles priment sur le parcours académique. Toutefois, une formation solide, généralement dispensée par votre réseau, reste indispensable pour maîtriser les aspects techniques du métier.

Quel salaire peut-on espérer en tant que mandataire immobilier indépendant ?

Il n'existe pas de salaire fixe : votre rémunération dépend exclusivement de vos performances commerciales. Vous percevez une commission sur les honoraires d'agence de chaque vente, souvent comprise entre 70 % et 99 % selon les réseaux et votre chiffre d'affaires. Si les débuts demandent de la persévérance pour constituer un stock de biens, un mandataire expérimenté et impliqué peut générer des revenus bien supérieurs à ceux d'un salarié traditionnel.

Quels sont les frais à prévoir pour démarrer son activité ?

Bien que l'investissement soit faible comparé à l'ouverture d'une agence physique, quelques coûts de démarrage sont incompressibles. Vous devez anticiper les frais d'immatriculation au greffe (RSAC), le coût de votre assurance RC Pro, ainsi que le pack mensuel facturé par votre réseau pour l'accès aux logiciels et la diffusion des annonces. Prévoyez également une trésorerie de sécurité pour couvrir vos dépenses personnelles durant les premiers mois d'activité avant vos premières ventes.

L'activité de mandataire immobilier est-elle vraiment rentable ?

Oui, ce modèle économique est conçu pour maximiser la rentabilité de l'indépendant. En éliminant les charges lourdes liées à un local commercial et en réduisant les frais de structure, vous conservez une part très importante des revenus générés par vos ventes. La rentabilité dépendra ensuite directement de votre capacité à rentrer des mandats exclusifs et à concrétiser les transactions.

Conclusion

La profession de mandataire immobilier a le vent en poupe. Elle accompagne une mutation à l’œuvre dans le secteur immobilier, portée par la révolution digitale.

Ce nouveau statut peut s’avérer attractif et à juste titre : très flexible, il apporte beaucoup de liberté. Mais en même temps, il faut garder en tête que toute indépendance a un prix et que le mandataire doit donc cumuler les commissions pour être correctement rémunéré. Il n’a pas la stabilité financière d’un salarié.

Pour les clients, contracter avec un mandataire immobilier peut s’avérer être une très bonne option, à considérer suivant de multiples facteurs (suivant le temps que vous avez à accorder à votre projet, son état d’avancement, la zone géographique concernée) et en fonction de votre personnalité. En tout état de cause, assurez-vous toujours de procéder aux vérifications élémentaires concernant les professionnels que vous rencontrerez afin de vous épargner de mauvaises surprises.