Conseiller immobilier indépendant : 10 infos essentielles

Vous travaillez déjà dans l’immobilier et souhaitez gagner en indépendance ? Vous souhaitez opérer un changement de carrière et vous reconvertir dans l’immobilier ? Le métier de conseiller immobilier indépendant peut vous intéresser ! Mais concrètement, que fait-il ? Quel est son statut ? Quelle est la différence avec un agent immobilier ? Quelles sont ces missions ? Faut-il avoir une formation ou des diplômes en particulier pour exercer ? Quelles sont les qualités essentielles requises ? Quels sont les avantages et inconvénients de ce métier ? Combien pouvez-vous espérer gagner ? Toutes nos réponses dans cet article !

1. C’est quoi un conseiller immobilier indépendant ?

Un conseiller immobilier indépendant, appelé également mandataire immobilier, est un agent commercial immobilier indépendant chargé des transactions immobilières pour des biens en location ou en vente.

Chargé de la commercialisation de la maison, de l’appartement ou encore du terrain, il est l’intermédiaire entre le propriétaire et le futur locataire ou acquéreur.

Il peut travailler dans une agence classique ou dans un réseau immobilier.

2. Quel est le statut des conseillers immobiliers indépendants ?

Comme son titre le précise, le conseiller immobilier indépendant exerce sous le statut d’indépendant.

Néanmoins, le conseiller immobilier indépendant (appelé le mandataire) doit conclure un contrat spécifique, un contrat de mandat, avec une agence immobilière ou un réseau immobilier (appelé le mandant) :

Ce contrat fixe les paliers de rémunération pour chacune des transactions, les moyens mis à la disposition du professionnel et peut délimiter également une zone géographique d’activité.
Ce contrat permet d’exercer son activité pour le compte d’un agent immobilier, qui possède la carte T.

À noter : si le contrat vous lie pour toutes vos transactions, il n’établit en aucun cas un lien de subordination entre vous et le mandant. Le contrat de mandat n’est pas assimilé à un contrat de travail.

Bon à savoir: En tant que professionnel de l'immobilier à votre compte, vous devez souscrire à une assurance spécifique, appelée responsabilité civile professionnelle (RCP).

3. Quelle est la différence entre un agent immobilier et un conseiller immobilier ?

Un agent immobilier et un conseiller immobilier indépendant ont les mêmes missions au quotidien mais n’ont pas les mêmes obligations.

Si pour exercer un agent immobilier doit obtenir la carte T, un conseiller immobilier n’en a pas besoin. En effet, un conseiller immobilier est rattaché contractuellement à une structure juridique qui bénéficie de ce fameux sésame.

Alors qu’un agent immobilier peut réaliser des actes juridiques dans le cadre des transactions, par exemple un compromis de vente, et percevoir les honoraires dûs, un conseiller immobilier indépendant n’a, lui, pas la capacité de le faire indépendamment du mandant. C’est le mandant qui perçoit les honoraires, qui seront ensuite rétribués au conseiller immobilier selon les accords conclus en amont.

4. Quelles sont les missions principales du conseiller immobilier à son compte ?

Les missions sont multiples et variées :

Prospection de nouvelles maisons, appartements, immeubles ou terrains.
Rédaction des mandats de vente (mandat simple de vente, mandat exclusif de vente ou mandat semi-exclusif) ou de location.
Estimation des biens (estimer une maison ou estimer un appartement).
Rédaction des annonces.
Définition du prix de vente ou du loyer.
Communication des annonces sur les différents sites et réseaux.
Organisation des visites et présentation des biens.
Conseil des différentes parties concernées par le projet (négociateur immobilier).
Vérification du dossier financier et du sérieux des candidats acquéreurs ou locataires.
Réalisation de l’état des lieux pour une location ou de la visite de courtoisie pour une vente.
Remise des clés après signature de l’acte de vente ou du bail.

N’oublions pas que le fait d’être à son compte inclut également des tâches propres à ce statut, à savoir la gestion de la structure juridique ainsi que son suivi administratif et financier

5. Comment devenir conseiller immobilier indépendant ?

Aucun diplôme n’est obligatoire. En effet, la carte T n’étant pas obligatoire avec ce statut, tout un chacun peut devenir mandataire, tant qu’il est rattaché contractuellement à une structure juridique la détenant.

Cependant, la loi ALUR oblige chaque professionnel de l’immobilier, quel que soit son statut, à réaliser 14 heures de formation par an ou 42 heures tous les 3 ans (Décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l'immobilier). Chacun est libre de choisir le ou les thèmes ainsi que le centre de formation tant que celui-ci est capable de délivrer une attestation mentionnant les objectifs, le thème, la durée et la date de la formation.

Bon à savoir : si vous souhaitez vous reconvertir dans l'immobilier, nous vous conseillons de réaliser une formation initiale afin de vous familiariser avec les bases du métier et les notions juridiques rattachées au domaine de la transaction immobilière. La plupart des agences immobilières ou des réseaux proposent une formation initiale allant de quelques jours à un coaching personnalisé afin de vous donner toutes les chances de réussir.

6. Comment exercer la profession de conseiller immobilier indépendant ?

Il existe plusieurs formes juridiques pour exercer cette profession :

La micro-entreprise. Beaucoup choisissent de commencer leur activité avec le statut de micro-entrepreneur. Moins lourd dans sa constitution et dans sa gestion qu’une entreprise classique, la création d’une micro-entreprise permet de bénéficier d’un régime social et fiscal avantageux ainsi qu’une comptabilité allégée.

Il existe d'autres formes juridiques mais elles ne sont pas compatibles avec le secteur de l'immobilier :

L’EURL, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée.
La SASU, société par actions simplifiées unipersonnelle.

Chacune de ses formes juridiques connaît des avantages et des inconvénients. Pour choisir, il faut prendre en compte votre situation personnelle, vos prévisions de chiffre d'affaires et de charges. N’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un expert comptable ou d’un avocat spécialisé afin de choisir l’option la plus adaptée à votre profil.

Bon à savoir: en 2023, le statut de micro-entrepreneur peut être conservé tant que le conseiller immobilier ne dépasse pas un chiffre d'affaires équivalent à 77 700 € deux années de suite.

7. Quelles sont les qualités requises pour s’épanouir dans ce métier ?

Être un bon conseiller immobilier requiert de nombreuses qualités.

Connaître parfaitement le marché local

L’un des éléments fondamentaux d’un bon agent immobilier, qu’il soit à la tête d’une agence, mandataire, ou salarié est d’être expert du secteur géographique dans lequel il exerce. Les prix moyens, les dernières transactions réalisées, les tendances locales, les atouts et faiblesses du quartier… Vous devez tout connaître pour partager vos connaissances et votre expérience avec vos clients.

Des connaissances plus générales sur l’immobilier sont aussi essentielles. Quelles sont les différentes étapes d’une acquisition ? Quels sont les droits et devoirs d’un vendeur, d’un acquéreur ou d’un locataire ? Quels sont les délais classiques de vente ? Tant de questions auxquelles vous devez savoir répondre pour éclairer et rassurer vos différents interlocuteurs.

Enfin, il peut être utile de pouvoir vous entourer d’autres professionnels de l’immobilier afin de pouvoir apporter une service complet à vos clients, comme par exemple un courtier en prêt, un notaire, des artisans…

Être bon commercial

Un conseiller immobilier doit être bon commercial :

Mettre en avant son service et faire la différence avec les autres agents qui ont été sollicités.
Être convaincant dans son argumentaire de vente.
Savoir écouter son client. En fonction de la situation familiale, des attentes ou encore des objectifs de la vente, les propriétaires peuvent avoir des attentes très différentes. Il faut savoir adapter son service et son argumentaire !

Savoir gérer son activité et son développement

Il doit être bon gestionnaire. Chaque mois, il doit éditer des factures, déclarer son chiffre d'affaires, régler les charges et la TVA…

Il est maître de son agenda. Les journées d’un agent immobilier ne se ressemblent jamais. Une visite de dernière minute, une estimation immobilière à rendre en 48 heures... Autant d’aléas qui peuvent perturber la journée prévue.

La souplesse, l’organisation, le sens du client et la réactivité sont autant de soft skills nécessaires pour devenir un bon conseiller immobilier.

8. Quelles sont les perspectives d’évolution des conseillers immobiliers indépendants ?

Être conseiller immobilier indépendant peut être une étape intermédiaire dans votre vie professionnelle.

Plusieurs alternatives et évolutions sont envisageables :

Vous souhaitez garder le même métier mais gagner en sécurité financière : vous pouvez devenir conseiller immobilier salarié en agence. Vous y trouverez un cadre plus formel, une équipe managériale et une rémunération plus régulière composée d’une partie fixe et d’une partie variable.
Vous souhaitez garder ce statut d’indépendant mais voir plus grand : vous pouvez devenir agent immobilier indépendant et ouvrir votre propre agence ou en franchise. Vous pourrez alors développer une équipe de conseillers immobiliers salariés ou à leur compte et devenir chef d’une entreprise. Attention, pour cela vous devrez alors obtenir la fameuse carte T afin de pouvoir exercer.

9. Quels sont les avantages et les inconvénients du métier de conseiller immobilier indépendant ?

Le métier présente de nombreux avantages mais a aussi des inconvénients à ne pas négliger.

Les avantages

Parmi les avantages, on compte notamment :

La liberté de vous organiser comme vous le souhaitez : ce statut vous offre la flexibilité dont vous avez certainement besoin.
Indépendant mais pas seul : vous gardez le statut mais vous profitez des atouts d’une structure encadrante (une agence immobilière ou un réseau).
Un salaire plus attractif : il ne tient qu’à vos propres performances.

Les inconvénients

Avant de vous lancer, il est essentiel d’être conscient des inconvénients afférents à ce métier, parmi lesquels :

La fluctuation de vos revenus: votre rémunération est directement et uniquement liée à votre activité. Vous devez anticiper les périodes qui seront moins fastes comme dans le cas d’une baisse d’activité générale, des congés d’été, une vente qui tombe à l’eau… Vous devez prévoir la trésorerie nécessaire afin de lisser vos revenus sur 12 mois.
Être disponible 24h/24 et 7j/7 : vous devez être à l’écoute de vos clients. Bien entendu, l’idée n’est pas d’être disponible en permanence…mais presque ! En effet, vos résultats financiers étant liés directement à vos performances vous allez devoir vous engager à 100 % dans votre activité. Vos clients pourront vous solliciter à tout moment que ce soit en journée mais également le soir ou le week-end.

10. Quel est le salaire d’un conseiller en immobilier indépendant ?

Combien gagne un conseiller immobilier ? Le salaire d’un conseiller immobilier indépendant est souvent variable. Celle-ci peut évoluer considérablement en fonction de la période, de l’implication du professionnel et également des prix moyens constatés sur le secteur géographique.

Un conseiller immobilier indépendant est rémunéré grâce aux honoraires perçus lors des transactions qu’il réalise. Le pourcentage peut être évolutif en fonction du montant du bien vendu et des accords sur la rétribution des honoraires qu’il a conclus avec l’agence immobilier ou le réseau avec lequel il travaille.

Pour une vente, les honoraires perçus par une agence sont en général compris entre 2 et 5 % du prix net vendeur. Sur cette somme facturée à l’acquéreur ou au vendeur, elle peut percevoir entre 50 et 100 %. Le conseiller immobilier sera rémunéré entre 50 et 80 % sur la base de ces honoraires.

Quelques exemples :

Un appartement est vendu 300 000 € net vendeur dans le cadre d’un mandat qui prévoit des honoraires de 5 % TTC à la charge de l’acquéreur.

Vous représentez le vendeur et l’acquéreur.
Les commissions du conseiller immobilier sont fixées à 70 %.
L’agence perçoit des honoraires de 15 000 € TTC.
Vous touchez 10 500 € TTC.

Une maison est vendue 600 000 € net vendeur dans le cadre d’un mandat qui prévoit des honoraires de 3 % TTC à la charge de l'acquéreur.

Vous représentez le vendeur : c’est un autre conseiller immobilier qui représente l’acquéreur pour ce bien.
Les commissions du conseiller immobilier sont fixées à 65 %.
L’agence perçoit des honoraires de 18 000 € TTC.
Sur cette transaction, votre rémunération est basée sur 50 % de la somme. perçue par l’agence, soit 9 000 € TTC
Vous touchez 5 850 € TTC.

Quel que soit le cas de figure, vous devez déduire de votre rémunération la TVA, l'URSSAF, les impôts, payer vos éventuelles autres charges et anticiper les mois où votre rémunération sera nulle.

À retenir

Si vous envisagez ce statut pour une évolution de carrière ou pour une reconversion professionnelle :

Le métier de conseiller immobilier est sensiblement le même que celui d’agent immobilier, mais vous n’avez pas besoin d’obtenir la carte T. L’expérience et la connaissance terrain sont des véritables plus pour exceller dans ce métier.
Vous devez être rattaché à une agence immobilière ou à un réseau de mandataires pour exercer votre activité.
Le statut indépendant vous confère une liberté certaine et la possibilité d’atteindre de forte rémunération, mais demande implication et motivation pour réussir.

Être conseiller immobilier est un métier passionnant qui demande engagement et professionnalisme pour réussir !

10 infos essentielles sur le métier de conseiller immobilier indépendant.