Tout savoir sur la valeur vénale d’un bien immobilier.

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• Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien immobilier ?
• La définition de la valeur vénale
• Valeur vénale et prix de vente, quelle différence ?
• Valeur vénale et valeur locative, quelle différence ?
• Pourquoi calculer la valeur vénale d’un bien immobilier ?
• Quel type de bien peut avoir une valeur vénale ?
• Qui détermine la valeur vénale d’un bien immobilier ?
• Quels sont les critères permettant de déterminer la valeur vénale ?
• Comment calculer la valeur vénale d’un bien ?
• Qu'est-ce que la taxe sur la valeur vénale des immeubles (TVVI) ?
• Conclusion

Vous avez entendu parler de la valeur vénale d’un bien, notamment lors de l’estimation de votre patrimoine ou dans le cadre d’une succession ? Mais concrètement, qu’est-elle ? Dans quel cadre, pouvez-vous avoir besoin de déterminer la valeur vénale de votre parc immobilier ? Quels types de biens sont concernés ? Comment est-elle calculée ? Qu’est-ce-que la taxe sur la valeur vénale des immeubles ? Découvrez nos réponses.

Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien immobilier ?

La valeur vénale immobilière n’est pas définie par les textes de loi. C’est la jurisprudence qui en a dessiné les contours.

La définition de la valeur vénale

Si le législateur n’a pas pris la peine de définir la notion de valeur vénale dans les textes, il est toutefois possible de se fier à la jurisprudence pour comprendre ce qu’elle est.

La valeur vénale représente le prix d'un bien qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande au moment de la mutation ou des clauses de l'acte de vente (Cass. com., 6 décembre 2005, n° 03-18 782).

En d’autre terme, la valeur vénale d’un bien :

• S’apprécie à la date de la transmission.
• Correspond au montant que pourrait obtenir un propriétaire lors de la vente d’un bien immobilier, à un instant T, en prenant en compte l’offre et la demande sur le marché local.

Valeur vénale et prix de vente, quelle différence ?

Si la valeur vénale correspond à l’estimation de votre parc immobilier, le terme de prix de vente fait, lui, référence à la valeur qui sera proposée sur le marché lors de sa commercialisation.

Autrement dit, le prix de vente est fixé en amont des étapes de la vente immobilière. Tandis que la valeur vénale intervient plus tard, quasiment à la fin.

Valeur vénale et valeur locative, quelle différence ?

Comme évoqué ci-dessus, la valeur vénale représente la valorisation estimée de votre bien immobilier s’il était vendu à un instant T.

La valeur locative correspond également à l’estimation d’un appartement ou d’une maison mais uniquement dans le cadre de sa location.

Pourquoi calculer la valeur vénale d’un bien immobilier ?

Connaître la valeur vénale de votre bien immobilier peut être utile, voir indispensable, dans plusieurs situations :

• La vente d’un appartement ou d’une maison : la valeur vénale vous permet de savoir quelle est la somme nette de frais que vous récupérerez après la vente définitive à cette date.
• Vous êtes propriétaire de plusieurs biens immobiliers et êtes soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou à la taxe sur la valeur vénale immobilière (TVVI) : la valeur vénale est la base de calcul de l'Administration pour établir le montant de votre IFI ou TVVI.
• Votre bien a été détruit ou endommagé : la valeur vénale sera utilisée par votre assurance pour calculer votre indemnisation.
• Vous faites une donation à l’un de vos proches : la valeur vénale servira à l'Administration fiscale afin de calculer les droits de donation à régler. La même évaluation sera demandée lors d’une succession.

Quel type de bien peut avoir une valeur vénale ?

La valeur vénale s’applique à tous les biens mobiliers et immobiliers.

Elle peut donc concerner une maison ou un appartement, mais aussi une voiture ou encore de l’électroménager.

En matière d’immobilier, elle peut être calculée sur votre résidence principale, votre résidence secondaire, un investissement vide ou occupé ou encore un terrain.

Qui détermine la valeur vénale d’un bien immobilier ?

Comme pour faire estimer un appartement ou pour faire estimer une maison, vous avez plusieurs possibilités pour déterminer la valeur locative de votre bien immobilier :

• Vous pouvez utiliser les outils digitaux disponibles sur Internet. Fiable mais pas toujours précis, ils pourront vous aider à déterminer une valeur vénale grâce aux informations basiques concernant le logement ou le terrain.
• Vous pouvez également faire appel à un professionnel de l’immobilier. L’agent immobilier, le mandataire immobilier ou le notaire se déplace afin d’apprécier les qualités et les points d’attention de votre bien immobilier. Il peut alors le mettre en perspective par rapport au marché de votre secteur géographique.

Bon à savoir : si vous souhaitez avoir une idée précise de la valeur vénale de votre bien, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel de l’immobilier.

Quels sont les critères permettant de déterminer la valeur vénale ?

La valeur vénale d’un bien s’établit sur des éléments concrets relatifs à votre bien immobilier :

• La localisation : la région, la ville, le quartier, la rue…
• La proximité avec les commerces et les services : les écoles, collèges, lycées ou faculté, les grandes surfaces ou petits commerces de bouches, les lieux culturels, …
• Les transports : le réseau autoroutier, les gares SNCF, le métro/RER, les pistes cyclables…
• Le nombre de pièces : les pièces de vie, le nombre de chambres, le nombre de salles d'eau, la cave…
• Les travaux à envisager.
• Le type de chauffage et les performances énergétiques (V. notre article sur le prix d’un diagnostic immobilier).
• Les plus du bien : l’orientation sud/sud-ouest, une vue dégagée, une terrasse, un garage fermé…

Quelques spécificités en fonction du type de biens :

• Pour une maison :
  • La surface de la parcelle.
• Pour un appartement :
  • La copropriété : le type d’immeuble, l’année de construction, l’entretien intérieur et extérieur des parties communes, les services proposés (gardiennage, ascenseur, interphone, jardin partagé…).
  • Les travaux à réaliser dans l’immeuble.
  • La surface Carrez.
• Pour un investissement locatif :
  • Le type de bail (nu ou meublé).
  • Le montant du loyer.
• Pour un terrain :
  • La surface de la parcelle.
  • Le terrain constructible ou non constructible.

Bon à savoir : chaque zone géographique a un marché immobilier qui lui est propre. En effet, d’un quartier à un autre, d’une rue à une autre, les prix au m² et la demande peuvent varier sensiblement. Les raisons peuvent être multiples :

• Une demande prépondérante pour les maisons avec grands jardins ou pour des appartements type T2 ;
• La proximité avec une école de bon niveau et des commerces de qualité ;
• Ou au contraire une zone avec beaucoup de nuisances sonores ou une usine.

Il est essentiel de prendre en compte l’ensemble de ces informations afin de pouvoir déterminer la valeur vénale de votre bien la plus fiable possible.

Comment calculer la valeur vénale d’un bien ?

S’il existe une méthode de calcul établie pour déterminer la valeur vénale d’un bien meuble, comme de l’électroménager, qui consiste à appliquer un coefficient de vétusté au fil du temps, ce type de calcul simplifié n’existe pas pour les biens immobiliers.

En effet, l’ensemble des critères présentés ci-dessus sont pris en compte pour déterminer la valeur d’un appartement ou d’une maison. Une bonne maîtrise du marché immobilier est donc indispensable pour se lancer dans l’appréciation de la valeur vénale.

À noter: si vous souhaitez avoir rapidement une idée de la valorisation de votre bien immobilier, il est quand même possible de réaliser le calcul suivant :

Valeur vénale hypothétique = Moyenne des prix au m² sur le secteur géographique X Nombre de m²

Loin d’être fiable à 100 %, cette évaluation demande à être précisée par un professionnel si vous souhaitez aller plus loin.

Qu'est-ce que la taxe sur la valeur vénale des immeubles (TVVI) ?

La taxe sur la valeur vénale des immeubles (TVVI) est un impôt dû par toutes personnes morales, françaises ou étrangères, qui possèdent un immeuble ou des droits réels immobiliers sur le territoire français.

Cet impôt est égal à 3 % de la valeur vénale des biens au 1er janvier de l’année d’imposition.

Dans plusieurs cas, il est possible d’être exonéré. Vous en trouverez la liste sur le site officiel des Impôts.

Attention : même en cas d'exonération, vous devez parfois déclarer le patrimoine sur le formulaire 2746.

Conclusion

Propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers, évaluer la valeur vénale de chacun peut vous être très utile.

Pour cela, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert de l’immobilier, par exemple une agence immobilière ou un agent commercial immobilier indépendant, afin d’avoir accès à une mise-à-jour fiable et régulière de cette valorisation.

Vous pouvez également utiliser un outil en ligne pour vous donner une première estimation de la valeur vénale de votre logement.