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Vous êtes acquéreur mais votre banque ne vous accorde pas le prêt bancaire nécessaire à votre acquisition ? Vous êtes vendeur mais vous souhaitez occuper votre bien encore quelques mois ? La vente à terme est peut-être la solution ! Dans celle-ci, le prix est payé pour partie comptant, et pour partie moyennant des mensualités versées sur une période déterminée. Une clause de paiement à terme est souvent stipulée dans le cadre de vente d'immeubles à construire (hors vente en l'état futur d’achèvement). Vous souhaitez tout savoir sur la vente à terme ? Définition, fonctionnement, avantages, inconvénients, conditions, durée du paiement, coût pour l’acheteur... Tour d’horizon pour comprendre ce mécanisme juridique.
Qu’est-ce qu’une vente à terme ?
Elle est un contrat de vente immobilière qui stipule des modalités particulières de versement du prix de vente.
Au lieu d’un versement comptant effectué à la signature de l’acte authentique de vente, vendeur et acquéreur s'accordent pour que le prix soit versé :
- Pour partie comptant. Cette somme s’appelle le bouquet.
- Pour partie moyennant le versement de mensualités sur une durée déterminée. Elle est en général de 10 à 20 ans.
Le transfert de propriété a lieu dès l’acte authentique de vente signé des parties chez le notaire.
La vente à terme peut prendre 2 formes distinctes :
- Une vente à terme libre, si l’acheteur a la jouissance du bien immobilier immédiatement.
- Une vente à terme avec jouissance différée, ou vente à terme occupée, si le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation sur le logement durant une durée déterminée.
Bon à savoir: dans le cadre d’une vente à terme occupée, le vendeur occupant reste redevable des charges (eau, énergie...) et des impôts locaux.
La vente à terme, qui peut en bénéficier ?
Cet achat à crédit peut en séduire plus d’un. Mais qui peut être concerné par une vente à terme ?
Qui peut vendre à terme ?
Toute personne qui consent à ne pas toucher la totalité du prix de vente le jour de la signature de l’acte de vente, en contrepartie d’une rente mensuelle durant une durée déterminée.
Sont particulièrement concernés les vendeurs d’un bien immobilier qui veulent l’occuper pendant une durée définie.
Qui peut acheter à terme ?
L’achat à terme concerne les acquéreurs qui veulent investir dans l’immobilier à prix réduit, ou qui veulent éviter d’avoir recours à un prêt immobilier.
Quels types de bien sont concernés par une vente à terme ?
Une clause de paiement à terme peut être prévue dans la vente de tout bien immobilier.
Mais le plus souvent, elle concerne la vente d'immeubles à construire (immobilier neuf). Cette faculté est prévue à l’article 1601-1 du Code civil.
Bon à savoir : la vente à terme ne concerne pas la vente l’état futur d’achèvement (VEFA). Dans celle-ci, l’acheteur acquiert la propriété du logement au fur et à mesure de sa construction.
Pourquoi conclure une vente à terme ? Ses avantages
La vente à terme est assez méconnue. Pourtant, elle présente des avantages pour toutes les parties au contrat.
L’acquéreur y trouve un moyen de financer son bien immobilier sans nécessairement recourir à un prêt bancaire. Grâce à un paiement échelonné, avec un échéancier fixe sur une durée déterminée.
C’est ce qui distingue la vente à terme de l’achat en viager dont la durée n’est pas déterminée (puisqu'elle dépend de la date de décès du vendeur). La vente à terme permet un investissement dans l’immobilier à tarif réduit.
Pour le vendeur aussi, les avantages sont importants :
- Il perçoit des mensualités fixes, non imposables sur le revenu (les sommes versées ne sont pas considérées comme des revenus fonciers, alors qu’une rente viagère est imposable à l’impôt sur les revenus).
- Il peut continuer à habiter le bien immobilier si cette faculté a été prévue dans le cadre d’une vente à terme occupée.
Comment fonctionne la vente à terme ?
La vente est conclue chez un notaire. Il rédige l’acte de vente et le publie au service de la publicité foncière.
Le vendeur et l’acheteur doivent se mettre d’accord sur :
- Le montant du bouquet (versement en capital).
- Le montant des versements et leur fréquence (en général, mensuelle).
- La durée de versement des mensualités.
Le plus souvent, le contrat prévoit une indexation des mensualités sur l’indice du coût de la construction, afin de les revaloriser à la hausse ou à la baisse.
En cas de réserve du droit d’usage et d’habitation par le vendeur, le contrat précise les modalités de cette occupation et le partage des charges.
Bon à savoir: il est possible de ne pas prévoir de bouquet.
Les ventes à terme présentent-elles des risques ou des inconvénients ?
En vendant à terme, le vendeur aura plus de difficultés à trouver acquéreur.
Il s’expose à une fluctuation des prix entre le moment de la vente et le moment où il percevra la totalité du montant convenu. Mais aussi à une carence éventuelle de l’acheteur dans le versement d’une ou plusieurs mensualités.
En achetant à terme, avec une jouissance différée, l’acheteur ne pourra pas jouir immédiatement du bien immobilier acquis.
Existe-t-il des moyens de se protéger contre le défaut de paiement de l’acheteur ?
Pour protéger le vendeur contre le risque d’impayés, le contrat doit prévoir une clause résolutoire. Dans le cas où l’acquéreur ne réglerait pas une mensualité, la vente serait résolue. Le vendeur récupère alors le bien et conserve la partie du prix déjà versée.
Il est aussi possible de prévoir une garantie du paiement des mensualités. Notamment par le biais d'une caution qui s’engage à payer à la place de l’acheteur si celui-ci est défaillant. Ou par l’inscription d’une garantie immobilière (privilège de vendeur par exemple) à la conservation des hypothèques (elle est alors prévue par le notaire dans l’acte authentique de vente).
Quelle est la durée maximum d’une vente à terme ?
La clause de paiement à terme prévoit une durée déterminée, prenant fin au terme prévu. Cette durée est convenue librement et d’un commun accord.
Dans la pratique, elle se situe entre 10 et 20 ans.
En cas de décès du vendeur avant le paiement de la mensualité, le contrat peut prévoir :
- Que les mensualités soient versées à la succession sous forme de rente.
- Ou que les mensualités se transforment en capital versé immédiatement à la succession.
Combien coûte une vente à terme ?
Le principe est simple :
- Pour une vente libre : on part de la valeur du bien, on déduit le montant payé comptant et le reste sera payé par mensualités.
- Pour une vente occupée : on part de la valeur du bien, on en déduit la valeur de l’occupation (avec la méthode fiscale ou la méthode économique), puis on déduit le montant réglé comptant. Le reste sera payé par mensualités.
Quels sont les frais de notaire pour une vente à terme ?
Les émoluments du notaire pour une vente à terme sont proportionnels à la valeur du bien immobilier déclarée dans l’acte.
Si le vendeur habite le bien, les frais sont calculés sur la valeur du logement, diminuée de celle de l’occupation.
On applique à cette valeur un taux qui varie par tranches (entre 0,814 % et 3,945 %).
Les frais sont payés par l’acquéreur le jour de la signature.
Y a-t-il d’autres coûts supplémentaires à prévoir ?
La répartition des charges entre vendeur et acquéreur dépend du type de vente à terme.
- S’il s’agit d’une vente libre, l’acheteur paie les charges courantes (eau, électricité), les charges de copropriété, les travaux et impôts à compter du jour de la vente. En pratique, un prorata est effectué sur l’impôt foncier, tandis que la taxe d'habitation reste due par l’habitant au 1er janvier.
- Pour une vente occupée, une répartition est opérée :
- Le vendeur reste redevable des charges courantes (eau, électricité), de la taxe d’habitation, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et des petits travaux (entretien).
- L’acheteur est redevable de l’impôt foncier, des dépenses de copropriété et de gros travaux.
À noter : le vendeur ne sera pas imposé sur les mensualités.
Vente à terme, ce qu’il faut retenir
Vendre à terme, c’est prévoir dans l’acte de vente une clause de paiement à terme. Une partie du prix est payée comptant, l’autre partie est convertie en rente versée mensuellement pendant une durée déterminée.
Il existe 2 types de vente à terme :
- La vente à terme libre : celui qui acquiert le bien peut l’occuper le jour du transfert de propriété.
- La vente à terme avec jouissance différée : le vendeur se réserve la possibilité d’habiter dans le bien jusqu’au paiement intégral de la somme convenue.
L’avantage pour l’acheteur est de pouvoir acquérir sans verser immédiatement la totalité du prix (et donc souvent sans avoir recours à un prêt bancaire).
L'avantage pour le vendeur est de percevoir un revenu régulier non imposable, et cela tout en continuant à habiter le bien (dans le cas d’une vente à terme occupée).
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