Plus-value immobilière : taux d’imposition, méthode de calcul et exemples.

En tant que professionnel de l’immobilier, vous êtes sur le point de conclure une vente ? Félicitations ! Avez-vous pensé à informer votre client sur la fiscalité des plus-values immobilières ? En effet, mieux vaut que celui-ci connaisse le sort réservé à cette somme d’argent provenant de la différence entre son prix de vente et son prix initial d’achat. Taux d’imposition, calcul, abattement, exonération, avec notre article, vous allez rapidement devenir incollable sur la plus-value dans le cadre d’une vente immobilière. Nous vous proposons aussi un tableau récapitulatif des pourcentages dus à l’Administration fiscale pour vous permettre d’informer les vendeurs sur les sommes qu’ils devront verser en cas de plus-value réalisée sur leur bien.

Qui est redevable de l’impôt sur la plus-value immobilière ?

L’imposition sur les plus-values immobilières concerne le particulier qui :

Vend un bien immobilier (terrain, appartement, maison, bois, …) ou un droit attaché à un bien immobilier (nue-propriété, usufruit, servitude…).
Échange un bien ou un droit immobilier.
Apporte un bien immobilier à une société.
Est partie à un acte de partage d’un bien ou droit immobilier.
Vend des biens ou droits immobiliers par l’intermédiaire d'une SCI (société civile immobilière) ou d’un FPI (fonds de placement immobilier).

Quels biens immobiliers sont concernés par l’impôt sur la plus-value immobilière ?

Il concerne :

Les résidences secondaires.
Les biens locatifs.
Les logements vacants.
Les locaux commerciaux.
Les terrains.
Les parts de société civile de placement immobilier (SCPI) ou détenues dans une SCI.

Quels biens immobiliers sont exonérés d’impôt sur la plus-value immobilière ?

La vente d'une résidence principale est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value.

Sont également incluses ses dépendances (garage, cave, abris de jardin, place de stationnement…).

Selon la jurisprudence administrative, on entend par résidence principale l’habitation effective et habituelle (occupée pendant plus de la moitié de l’année) du vendeur au moment de la vente. Cette dernière exigence est comprise avec souplesse du fait des délais de vente : un bien peut être exonéré si le vendeur l’a quitté et mis en vente il y a moins d’1 an.

Bon à savoir: en cas de divorce ou de séparation, il suffit que l’un des conjoints ait habité le bien jusqu'à sa mise en vente.

Comment calculer la plus-value immobilière d’un bien ?

La formule est simple : plus-value = prix de cession - prix d’acquisition

Prix de cession

Le prix de cession est le prix du bien immobilier mentionné dans l’acte de vente.

On peut en déduire les frais liés à la vente et payés par le vendeur (frais de diagnostics immobiliers par exemple).

Prix d’acquisition

Le prix d’acquisition est le prix mentionné dans l’acte d’acquisition du bien.

On peut y ajouter notamment :

Les frais d'acquisition, pour leur montant réel (sur justificatifs) ou pour un montant forfaitaire de 7,5 %.
Les dépenses de travaux pour leur montant réel (sur justificatifs) ou pour un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

Bon à savoir: pour les biens reçus par donation ou succession, le prix d’acquisition est le montant qui a servi de base au calcul des droits de mutation à titre gratuit.

Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière d’un bien ?

La plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux (contribution sociale généralisée (CSG), contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS), prélèvement social, contribution additionnelle, prélèvement de solidarité).

Quels paramètres prendre en compte ?

La détermination de l’impôt sur la plus-value immobilière est fonction de plusieurs éléments :

Les prix d’acquisition et de cession.
La durée de détention du bien.
L’usage du bien immobilier (résidence principale ou non).
La qualité de l'acheteur.
La situation du vendeur.

Quel est le taux d’imposition des plus-values immobilières ?

La plus-value immobilière est taxée après abattements :

à l’impôt sur le revenu (IR) au taux forfaitaire de 19 % ;
aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.

La fiscalité globale s’élève donc à 36,20 %.

Une surtaxe de 2 % à 6 % s'applique lorsque la plus-value imposable (après abattement) est supérieure à 50 000 €. Cette taxe supplémentaire ne concerne cependant pas les ventes de terrains à bâtir.

Quels sont les abattements possibles ?

Si votre client possède son bien immobilier depuis plus de 5 ans, il bénéficie d’un abattement.

Il y a lieu de distinguer l’abattement pour durée de détention applicable à l’IR et celui applicable aux prélèvements sociaux.

Durée de détention	Taux d’abattement par année de détention applicable à la plus-value avant IR	Taux d’abattement par année de détention applicable à la plus-value avant prélèvements sociaux	Pourcentage total d’imposition de la plus-value réalisée (IR + CSG), abattements déduits (en %)
Jusqu’à 5 ans	0 %	0 %	36,20
de 6 à 21 ans	6 %	1,65 %	34,78
22 ans révolus	4 %	1,6 %	33,35
Au-delà de la 22e année	100 %	9 %	31,93
Au-delà de la 30e année	100 %	100 %	30,50
11e	6	1,65	29,08
12e	6	1,65	27,66
13e	6	1,65	26,23
14e	6	1,65	24,81
15e	6	1,65	23,39
16e	6	1,65	21,96
17e	6	1,65	20,54
18e	6	1,65	19,11
19e	6	1,65	17,69
20e	6	1,65	16,27
21e	6	1,65	14,84
22e	4	1,6	13,42
23e	Exonération totale (ET)	9	12,38
24e	ET	9	10,84
25e	ET	9	9,29
26e	ET	9	7,74
27e	ET	9	6,19
28e	ET	9	4,64
29e	ET	9	3,10
30e révolue	ET	9	1,55
Au-delà de la 30e	ET	Exonération totale	0

Bon à savoir: il existe également un abattement exceptionnel temporaire lié à des grandes opérations d’urbanisme ou de revitalisation de territoires.

2 exemples pour vous aider à calculer les sommes dues au titre de l’imposition sur la plus-value immobilière

Voici des exemples qui vous permettront d’y voir plus clair.

Exemple 1

Votre client a acquis un bien il y a 12 ans, 100 000 €. Vous le revendez 140 000€ et avez payé une facture de 400 € pour les diagnostics immobiliers obligatoires.

On augmente le prix d’achat des dépenses de travaux (100 000 € X 15 % = 15 000 €) et des frais d’acquisition (100 000€ x 7,5 % = 7 500 €).

La plus-value s’élève donc à :

(140 000 € - 400 €) - (100 000 € +15 000 € +7 500 €)
139 600 € - 122 500 €
17 100 €

Calcul de l’abattement pour durée de détention au titre de l’IR : 6 % par an de la 6e à la 12e année : 6 % x 7 = 42 %

L’abattement s’élève à 17 100 X 42 %= 7 182 €
L'assiette de l’impôt sera donc de 17 100 - 7 182 soit 9 918 €

Calcul de l’abattement pour durée de détention au titre des prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 12e année. Soit 1,65 % X 7= 11,55 %

L’abattement s’élève à 17 100 X 11,55 %= 1 975 €
L'assiette sera donc de 17 100 - 1975 soit 15 125 €

Calcul de l’IR : 9 918 X 19 % = 1 884 €

Calcul des prélèvements sociaux : 15 125 X 17,2 % = 2 601 €

Montant total de l’impôt sur la plus-value immobilière : 1 884 € + 2601 € = 4 486 euros.

Exemple 2

Votre client a acquis un bien 400 000 €, il y a 25 ans. Vous le revendez 500 000 €. La plus-values s’élève à 100 000 €.

On augmente le prix d’achat des dépenses de travaux (400 000 € x 15 % = 60 000 €) et des frais d’acquisition (400 000 € x 7,5 % = 30 000 €).

La plus value s’élève donc à 500 000 € - 490 000 € = 10 000 €.

Calcul de l’abattement pour durée de détention au titre de l’IR : 100 %

Calcul de l’abattement pour durée de détention au titre des prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année puis 1,6 % pour la 22e année, 9 % de la 23e à la 25e année. Soit (1,65 % x 16) + 1,6 % + (9 % x 3) = 55 %

L’abattement s’élève à 10 000 x 55 % = 5 500 €
L'assiette sera donc de 10 000 € - 5 500 € soit 4 500 €.

Calcul de l’IR : exonération

Calcul des prélèvements sociaux : 4 500 € x 17,2 % = 774 €

Montant total de l’impôt sur la plus-value immobilière : 774 euros.

Quels sont les cas d’exonération à l’impôt sur la plus-value immobilière ?

Outre la résidence principale, vos clients peuvent bénéficier d'autres cas d’exonération de l’impôt sur la plus-value.

Exonérations liées au bien vendu

Un particulier est exonéré de plus-value pour la vente :

D’un bien dont le prix est inférieur à 15 000 €.
Jusqu’au 31 décembre 2024, d’un droit de surélévation.
D’un bien échangé dans le cadre d'opérations de remembrement foncier.
D’un bien dont le prix de vente sera utilisé dans les 2 ans pour acheter ou construire une résidence principale, si le particulier n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Exonérations liées au vendeur

Certaines sont liées à la personne du vendeur :

S’il touche une pension de retraite ou de réversion et si ses revenus ne dépassent pas un certain montant (à condition de ne pas payer l’IFI).
S’il est titulaire d'une carte mobilité inclusion invalidité et si ses revenus ne dépassent pas un certain montant (à condition de ne pas payer l’IFI).
S’il dans un EHPAD et vend sa résidence principale quittée il y a moins de 2 ans, et si ses revenus ne dépassent pas un certain montant (à condition de ne pas payer l’IFI).
S’il dans un établissement d'accueil de personnes handicapées et vend sa résidence principale quittée il y a moins de 2 ans, et si ses revenus ne dépassent pas un certain montant (à condition de ne pas payer l’IFI).

Bon à savoir: des règles particulières s'appliquent aux non résidents en France.

Exonérations liées à l’acheteur

Sont exonérées de plus-value les ventes à :

Un organisme chargé du logement social.
Une entreprise privée chargée de réaliser des logements sociaux.
Une personne publique dans le cadre d'une expropriation.
Un particulier ayant exercé son droit de délaissement.

Qui déclare la plus-value réalisée lors de la vente immobilière ?

C’est le notaire chargé de la vente du bien immobilier qui :

Détermine le montant de l’impôt sur la plus-value et remplit la déclaration de plus-value.
Prélève le montant de l’impôt du prix de vente.
Verse l’impôt à l’Administration fiscale.

De son côté, le vendeur doit déclarer ce montant dans sa déclaration de revenus.

Bon à savoir: les professionnels de l’immobilier comme les agents immobiliers titulaires de la carte T immobilier, les agents commerciaux immobiliers indépendants ou les mandataires immobiliers ne sont pas chargés de déclarer auprès de l’Administration fiscale les sommes taxées.

Qui perçoit la plus-value immobilière ?

L’impôt de plus-value est versé par le notaire aux Services de la publicité foncière du lieu où le bien vendu est situé.

Quand est-elle payée ?

Le notaire chargé de la vente est responsable du versement de l’impôt.

La somme est donc prélevée sur le prix de vente et adressée à l'Administration fiscale lors des formalités de publication de l’acte authentique de vente.

Le solde de la vente est reversé au vendeur le jour de la vente (V. notre article Combien de temps un notaire peut-il garder l'argent d'une succession ?).

Tableau pour vous aider à calculer la plus-value immobilière due

Mieux que de longs discours, voici un tableau récapitulatif de ce que votre client devra payer en ce qui concerne la plus-value immobilière.

Durée de détention du bien immobilier (en année)	Taux d’abattement sur l’IR (en %)	Taux d’abattement sur les prélèvements sociaux (en %)	Pourcentage total d’imposition de la plus-value réalisée (IR + CSG), abattements déduits (en %)
De la 1er à la 5e	Aucun	Aucun	36,20
7e	6	1,65	34,78
8e	6	1,65	33,35
9e	6	1,65	31,93
10e	6	1,65	30,50
11e	6	1,65	29,08
12e	6	1,65	27,66
13e	6	1,65	26,23
14e	6	1,65	24,81
15e	6	1,65	23,39
16e	6	1,65	21,96
17e	6	1,65	20,54
18e	6	1,65	19,11
19e	6	1,65	17,69
20e	6	1,65	16,27
21e	6	1,65	14,84
22e	4	1,6	13,42
23e	Exonération totale (ET)	9	12,38
24e	ET	9	10,84
25e	ET	9	9,29
26e	ET	9	7,74
27e	ET	9	6,19
28e	ET	9	4,64
29e	ET	9	3,10
30e révolue	ET	9	1,55
Au-delà de la 30e	ET	Exonération totale	0

Des simulateurs comme celui de la Chambre des notaires de Paris sont à votre disposition pour vous aider à déterminer l’impôt sur la plus-value immobilière.

Plus-value immobilière : combien allez-vous payer ?