Comment devenir marchand de biens en immobilier en 2026 ?

Vous pensez qu'il est impossible de générer des marges importantes dans la pierre sans diplôme d'État ni capital démesuré ? Cet article vous révèle comment devenir marchand de biens en immobilier en maîtrisant les mécanismes de la TVA sur la marge et le choix stratégique de votre statut juridique. Nous détaillons les étapes concrètes pour sécuriser vos financements et transformer chaque rénovation en une opération commerciale hautement rentable.

Comment devenir marchand de biens en immobilier : le guide métier

L'achat-revente fait rêver beaucoup d'investisseurs, mais attention au mirage. Avant de penser aux millions, vous devez comprendre la mécanique précise de cette activité commerciale.

Distinguer le marchand de biens de l'agent immobilier

Le marchand de biens est un commerçant qui achète des murs en son nom propre. Il ne cherche pas de mandat mais devient réellement propriétaire du bien convoité. Son but unique reste la revente avec profit.

Oubliez les honoraires fixes ou les pourcentages sur mandat. Ici, vous gagnez votre vie sur la marge brute dégagée entre l'achat et la revente. C'est une rémunération basée sur la prise de risque financière, pas sur une prestation de service.

Cette activité est un acte de commerce pur au sens du Code de commerce. Elle exige une structure juridique solide, type SAS ou SARL, pour protéger vos arrières. On ne bricole pas avec ce statut.

Pour mieux saisir ces nuances, consultez notre dossier sur Quelles sont les différents métiers de l'immobilier en 2025 afin de comparer les rôles.

Les missions réelles derrière l'achat-revente au quotidien

Votre quotidien commence par la chasse aux biens dégradés ou mal valorisés. Il faut dénicher des opportunités "hors marché" avant la concurrence. C'est là que se joue la rentabilité future.

Ensuite, vous endossez la casquette de maître d'ouvrage pour piloter les rénovations. Que ce soit une division parcellaire ou une réhabilitation lourde, chaque euro investi doit augmenter la valeur vénale. Vous coordonnez les artisans pour tenir les délais.

La finalité est une sortie rapide pour éviter l'accumulation des frais de portage. Savoir vendre vite est aussi vital que bien acheter. Le temps joue littéralement contre votre trésorerie.

Pour alimenter votre stock, lisez notre guide sur la Pige immobilière : conseils et exemples pour bien prospecter efficacement.

Le cadre légal pour lancer son activité sans diplôme

Une fois le métier compris, la question du cadre légal se pose, notamment pour ceux qui n'ont pas de formation spécifique en immobilier.

Inscription au RCS et absence de carte professionnelle

Contrairement aux idées reçues, aucun diplôme d'État n'est requis pour devenir marchand de biens. C'est une profession ouverte à tous les profils, sans barrière académique à l'entrée. Votre audace et votre capital comptent bien plus que vos études.

L'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) reste pourtant obligatoire pour exercer. Vous devez déclarer votre activité commerciale de manière officielle auprès du greffe compétent. Cela vous confère le statut de commerçant indispensable pour opérer. Sans numéro SIRET, votre business est illégal.

Le marchand de biens échappe totalement aux contraintes de la loi Hoguet. Il n'a donc pas besoin de la carte professionnelle (carte T) exigée pour les agents immobiliers. Vous achetez pour votre propre compte, sans mandat. Cette autonomie juridique simplifie grandement le démarrage.

Les garanties et assurances pour sécuriser vos chantiers

La Responsabilité Civile Professionnelle est indispensable pour couvrir les dommages causés aux tiers durant vos opérations d'achat-revente. Elle agit comme un filet de sécurité vital pour votre activité. Négliger cette couverture de base serait suicidaire pour votre trésorerie en cas d'accident.

La Dommage-Ouvrage et la Garantie Décennale sont obligatoires si vous réalisez des rénovations structurelles sur le bâti. Elles protègent l'acheteur final contre les malfaçons graves pendant dix ans. C'est une obligation légale stricte pour tout maître d'ouvrage. Ne jouez pas avec la solidité du bâtiment.

En tant que professionnel, votre responsabilité est engagée lors de la revente, notamment sur les vices cachés. La justice considère que vous ne pouvez ignorer les défauts du bien. Ces assurances sécurisent votre patrimoine personnel et la pérennité de votre entreprise face aux recours.

Choisir un statut juridique adapté à l'achat-revente

Mais attention, si aucun diplôme n'est imposé, le choix de la structure juridique est, lui, un passage technique déterminant.

Pourquoi la SASU et la SARL dominent le secteur

La SASU et la SARL limitent votre responsabilité financière au montant précis de vos apports. Vos biens personnels restent donc totalement à l'abri des créanciers en cas de coup dur.

La SASU offre une flexibilité redoutable : ce statut permet de choisir librement entre une rémunération mensuelle ou des dividendes. C'est le levier idéal pour piloter vos revenus personnels selon les bénéfices réels de chaque opération.

En SARL, les charges sociales sont souvent moins élevées pour le gérant majoritaire que pour un président de SASU. Le choix final dépendra surtout de votre stratégie de protection sociale.

• SASU : une souplesse de gestion maximale.
• SARL : un cadre juridique sécurisant.
• EURL : l'option unipersonnelle de la SARL.

Les limites de la micro-entreprise et l'exclusion de la SCI

L'incompatibilité de la micro-entreprise est totale. Ce régime interdit la déduction des frais réels et des travaux de rénovation. Vu les montants engagés en immobilier, ce serait une erreur financière majeure qui tuerait votre marge.

L'exclusion de la SCI est tout aussi catégorique. La Société Civile Immobilière est destinée à la gestion patrimoniale, pas au commerce pur. L'utiliser pour de l'achat-revente fréquent entraîne inévitablement des sanctions fiscales lourdes.

Le risque de requalification est réel. L'administration peut requalifier une activité civile en commerciale si l'intention spéculative est prouvée. Choisissez d'emblée une structure de type SAS ou SARL pour éviter tout redressement fiscal douloureux.

3 piliers fiscaux pour maîtriser la TVA sur la marge

Au-delà du statut, c'est la fiscalité spécifique au marchand de biens qui fera ou défera votre marge nette.

Comprendre le mécanisme de la TVA sur la marge brute

La TVA frappe seulement l'écart entre votre prix de revente et d'achat. C'est un avantage majeur pour la profession de marchand de biens. Ce calcul change radicalement la rentabilité finale du projet.

Ce régime s'applique si le bien n'a pas ouvert de droit à déduction lors de l'achat. Cela concerne souvent les logements anciens achetés à des particuliers. Vous évitez ainsi de payer la taxe sur la totalité. C'est une règle d'or.

Une mauvaise gestion de la TVA peut réduire votre profit net de 20 %. Il faut absolument intégrer ce calcul dès votre offre d'achat. C'est ce qui sépare les amateurs des pros.

Pour affiner vos coûts, vérifiez Comment calculer les frais d'agences immobilières précisément.

L'imposition des bénéfices industriels et commerciaux

Les revenus issus de l'achat-revente sont classés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce n'est absolument pas de la gestion de revenus fonciers classiques. La logique comptable est ici purement commerciale.

Vous pouvez opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) ou l'impôt sur le revenu. L'IS est souvent préféré pour réinvestir les profits sans taxation immédiate. C'est un outil de croissance indispensable pour votre structure juridique.

Vous déduisez les frais de notaire, les travaux et les intérêts d'emprunt. Cela permet de réduire considérablement l'assiette taxable de votre entreprise. Chaque euro dépensé doit servir à diminuer votre impôt final.

Attention aux risques liés à la Sous-estimation d'un bien immobilier et succession.

Comment financer vos premières opérations d'achat-revente ?

Maîtriser les chiffres, c'est bien, mais encore faut-il trouver les fonds pour lancer la machine.

L'apport personnel et le recours au crédit professionnel

Les banques exigent généralement entre 20 et 30 % du montant total du projet pour limiter le risque. Soyons réalistes : sans ces fonds propres, votre dossier sera refusé d'emblée par les établissements.

Présentez un business plan solide incluant les devis de travaux précis et une étude de marché locale détaillée. La banque finance la viabilité de votre projet, pas seulement votre profil personnel ou votre bonne foi.

N'oubliez pas d'anticiper les coûts fixes annuels incompressibles comme les assurances et la comptabilité. La trésorerie reste le nerf de la guerre immobilière ; la sous-estimer serait une erreur fatale pour votre activité.

Poste de dépense	Pourcentage du budget	Commentaire
Achat du bien	60-70 %	Le coût principal de l'opération.
Travaux	20-30 %	Variable selon l'état du bâti.
Frais de notaire	2-3 %	Réduits pour les marchands de biens.
Assurances	1-2 %	RC Pro et Dommage-Ouvrage.
Marge de sécurité	5-10 %	Indispensable pour les imprévus.

Le crowdfunding immobilier comme levier de trésorerie

Le crowdfunding permet de lever des fonds auprès de particuliers pour compléter votre apport personnel souvent exigé. C'est une solution moderne et efficace pour multiplier les opérations simultanées sans bloquer toute votre trésorerie.

Attention, le taux d'intérêt est élevé, oscillant souvent entre 8 et 12 % selon les plateformes. C'est un levier puissant, mais il faut une marge commerciale confortable pour absorber ce coût financier.

En cas de blocage bancaire, le portage immobilier peut sauver une opération compromise par les délais. Vous vendez temporairement le bien pour dégager des liquidités immédiates et finaliser vos travaux sereinement.

Pour comprendre ce levier, consultez notre dossier : Crowdfunding immobilier Anaxago : ce qu'il faut savoir.

Maîtrise technique et réseau : les clés du terrain

Le financement sécurisé, vous devez maintenant passer à l'action concrète sur le terrain.

Évaluer le budget travaux et gérer les artisans

Apprenez à estimer le coût au m² selon le type de rénovation. Comptez entre 600 et 1100 euros pour une réfection complète. Une erreur d'évaluation sur le gros œuvre coule votre profit.

Analysez scrupuleusement le plomb, l'amiante et l'état de la charpente avant de signer. Ces diagnostics révèlent parfois des vices cachés redoutables. Ces éléments peuvent engendrer des surcoûts imprévus massifs lors du chantier. Votre marge finale en dépendra totalement.

Un planning serré est vital pour la rentabilité. Suivez les artisans quotidiennement pour éviter tout retard de livraison du bien fini. L'absence de pilotage transforme vite le chantier en gouffre financier.

Pour optimiser vos surfaces, consultez notre dossier sur la Hauteur sous plafond : calcul et réglementation pour les projets de division.

Développer un carnet d'adresses d'apporteurs d'affaires

Les notaires et les agents immobiliers sont vos meilleurs alliés. Ils voient passer les dossiers avant tout le monde sur le marché. Cultivez ces relations pour capter les opportunités en amont.

Travaillez avec des géomètres ou des architectes pour valider vos projets de division. Leur expertise technique sécurise vos demandes d'autorisations administratives en mairie. Ils anticipent les blocages liés à l'urbanisme local. C'est une assurance réelle contre les refus.

Un bon réseau vous donne accès à des biens qui ne sont pas encore publiés. C'est là que se font les meilleures affaires. Le marché caché reste votre source de profit numéro un.

• Notaires : successions
• Agences : exclusivités
• Architectes : faisabilité
• Artisans : recommandations

Étapes concrètes pour sécuriser votre première marge

Pour finir, voyons comment transformer ces conseils en une première opération réussie et rentable.

Sourcer des biens à fort potentiel et négocier l'achat

Ciblez des zones où la demande est forte et l'offre rare. La revente doit être rapide pour minimiser vos frais financiers. Une erreur de localisation peut tuer votre rentabilité.

La division parcellaire est un levier puissant pour créer de la valeur. Acheter un grand terrain pour le découper multiplie souvent la marge par deux ou trois. C'est mathématique : vous vendez des morceaux plus chers que le tout.

Négociation agressive. Utilisez les défauts techniques ou énergétiques pour faire baisser le prix. Chaque euro gagné à l'achat est un euro de profit net supplémentaire. Ne laissez aucune fissure ou mauvais DPE sans contrepartie financière.

Maîtrisez l'art du deal. Découvrez Comment réaliser une bonne négociation? pour maximiser votre marge. C'est souvent à cette étape précise que se joue la rentabilité réelle de votre projet.

Respecter le délai de revente pour les frais de notaire réduits

Pour bénéficier de droits de mutation réduits, vous devez revendre le bien sous 5 ans. C'est une règle fiscale stricte pour les professionnels de l'immobilier. Si vous ratez ce coche, le fisc réclamera son dû avec intérêts.

Le DPE impacte fortement la valeur de revente. Anticipez les travaux d'isolation pour attirer les acheteurs et justifier votre prix. Une passoire thermique effraie les banques et fait fuir vos prospects.

Soignez les finitions et la mise en scène. Un bien propre et moderne se vend plus vite, ce qui libère votre capital pour le projet suivant. L'effet "coup de cœur" déclenche l'offre d'achat immédiate.

• Délai : 5 ans max
• Frais de notaire : environ 2-3%
• Obligation : revente effective
• Sanction : remboursement des taxes

Maîtriser le cadre légal et la fiscalité sur la marge constitue le socle pour réussir votre projet de devenir marchand de biens en immobilier. Passez dès maintenant à l'action en sécurisant votre financement et en ciblant des biens à fort potentiel de valorisation. Votre rigueur technique sur le terrain transformera ces connaissances en une première plus-value substantielle.

FAQ : les questions les plus posées !

Quelle est la différence fondamentale entre un marchand de biens et un agent immobilier ?

La distinction est structurelle et juridique. L'agent immobilier agit comme un intermédiaire prestataire de services : il ne possède pas les murs et se rémunère via une commission sur la transaction (honoraires). Il est mandaté pour vendre le bien d'autrui.

À l'inverse, en tant que marchand de biens, vous achetez le bien immobilier en votre nom propre pour devenir propriétaire. Votre objectif est de le revendre après valorisation. Votre rémunération ne provient pas d'une commission, mais de la plus-value brute (la marge) dégagée entre l'achat et la revente. C'est un acte de commerce spéculatif pur.

Peut-on devenir marchand de biens sans diplôme ni carte professionnelle ?

Oui, l'accès à cette profession est libre et ne requiert aucun diplôme d'État spécifique, contrairement aux professions réglementées par la loi Hoguet. Vous n'avez donc pas besoin de détenir la carte professionnelle (carte T) pour exercer, car vous ne gérez pas les biens d'autrui.

Cependant, cette liberté n'exclut pas le formalisme administratif. Vous devez impérativement immatriculer votre entreprise au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour officialiser votre activité commerciale. De plus, bien que le diplôme ne soit pas obligatoire, des compétences techniques et juridiques sont indispensables pour éviter les erreurs coûteuses.

Quel statut juridique choisir pour se lancer : SASU ou SARL ?

Le choix dépend de votre stratégie de protection sociale et de gestion. La SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) est souvent privilégiée pour sa grande souplesse statutaire et permet au président d'être assimilé-salarié, offrant une protection sociale proche de celle des salariés (hors chômage). Elle protège votre patrimoine personnel à hauteur de vos apports.

La SARL (ou EURL si vous êtes seul) est une option plus rigide mais souvent moins coûteuse en charges sociales pour le gérant majoritaire, qui dépend du régime des travailleurs non-salariés (TNS). Attention, la SCI est à proscrire absolument : étant une structure civile, elle est incompatible avec l'activité commerciale d'achat-revente et vous exposerait à une requalification fiscale.

Comment fonctionne la TVA sur la marge pour un marchand de biens ?

C'est un mécanisme fiscal spécifique qui préserve votre rentabilité. Si vous achetez un bien ancien (auprès d'un particulier par exemple) qui n'a pas ouvert droit à déduction de TVA lors de son acquisition, vous ne paierez la TVA que sur votre marge brute, et non sur le prix total de revente.

Concrètement, la taxe s'applique uniquement sur la différence entre votre prix de vente et votre prix d'achat. Cela permet de proposer un prix de vente compétitif tout en limitant l'impact fiscal sur votre bénéfice. Notez que pour les rénovations très lourdes assimilées à du neuf, la TVA sur le prix total s'applique.

Quel apport personnel est nécessaire pour financer une opération ?

Les banques demandent aujourd'hui des garanties solides pour financer des opérations de marchands de biens. Il est généralement nécessaire de disposer d'un apport personnel représentant entre 20 % et 30 % du montant total du projet (achat + travaux).

Si vous ne disposez pas de la totalité de cette somme, vous pouvez recourir au crowdfunding immobilier pour compléter vos fonds propres. Cette solution permet de lever des fonds auprès d'investisseurs privés, bien que le coût de ce financement soit plus élevé, avec des taux d'intérêt oscillant souvent entre 8 et 12 %.