Travaux de copropriété : comment les réaliser ?

Le ravalement de façade, l’isolation thermique, le désembouage du chauffage, la réfection des parties communes… En copropriété, les travaux sont inévitables et sont très souvent la bête noire des propriétaires. Mais pour les initier, la loi laisse la main à l’assemblée générale des copropriétaires pour décider de ce qu’elle souhaite voir entreprendre. Sauf, si urgence. Comment réaliser des travaux de copropriété ? Découvrez nos réponses.

Travaux de copropriété, ça veut dire quoi ?

En copropriété, des travaux sont nécessaires pour réparer et entretenir l’immeuble afin d’éviter qu’il ne se dégrade. Mais aussi pour l’embellir ou lui apporter plus de confort. Ou encore pour assurer la sécurité de ses occupants.

Les travaux de copropriété sont donc des travaux qui concernent la copropriété elle-même. Ils peuvent être réalisés sur les parties communes extérieures et intérieures.

On distingue les travaux d’entretien, les travaux d’amélioration et les travaux urgents.

Voici quelques exemples :

Ravalement de la façade.
Travaux d’étanchéité d’une terrasse commune.
Installation de bornes de recharge pour voitures électriques.
Rénovation du hall d’entrée.
Changement des boîtes aux lettres.
Réparation des ascenseurs.
Réfection de la toiture.
Etc.

Bon à savoir: chaque copropriétaire peut aussi décider, unilatéralement, de faire des travaux dans ses parties privatives dès lors qu’il ne touche pas la structure ou l’apparence de l’immeuble, ainsi que les parties communes. Par exemple, sans autorisation, il peut changer les peintures du logement, abattre une cloison qui n’est pas porteuse ou ajouter une couche d’isolation sur un mur intérieur de l’appartement.

Qui décide de la réalisation de travaux en copropriété ?

En fonction de la nature des travaux à réaliser, 2 options se dessinent :

Les travaux ont une nature très urgente (par exemple, le ballon d’eau chaude qui a explosé) ou relèvent de l’entretien courant de l’immeuble (par exemple, changer une ampoule grillée) : le syndic peut prendre l’initiative de lancer les travaux, sans autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires. Mais il doit l’informer et la convoquer immédiatement. Pour financer ces travaux, le syndic peut, après avis du conseil syndical, demander le versement d'une provision qui ne peut pas dépasser le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Les travaux peuvent être anticipés et sont fixés à l’ordre du jour (ODJ) d’une assemblée générale : ils ne pourront démarrer qu’après avoir été votés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Quelles sont les étapes à suivre pour faire des travaux en copropriété ?

Les grands chantiers dans les copropriétés ne peuvent pas être lancés du jour au lendemain. Le droit encadre les décisions prises.

Étape 1 : les travaux sont inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale

L’inscription du projet de travaux à l’ODJ de l’assemblée générale peut être à l’initiative :

Du syndic.
Du conseil syndical.
Ou d’un copropriétaire.

Seuls les travaux mentionnés peuvent faire l’objet d’un vote.

Doivent être communiqués aux copropriétaires tous les documents permettant de prendre un avis éclairé.

Étape 2 : l’assemblée générale vote

Un vote en AG peut aboutir à :

Un refus de procéder aux travaux.
Un accord.
Un accord sous conditions préalables.

L’AG doit se prononcer sur plusieurs éléments :

Le principe même des travaux (vote pour ou vote contre).
L’entreprise qui va réaliser les travaux.
Les modalités de règlement de ceux-ci.

La loi a fixé plusieurs types de majorités :

Majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 = est requise la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée. Les absents ne sont pas pris en compte.
Majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 = est requise la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents.
Double majorité de l’article 26 = est requise la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents, détenant les deux tiers des voix.
Vote à l’unanimité : sont requises l’ensemble des voix de tous les copropriétaires.

Selon la nature des travaux soumis et leur importance, les règles de majorités diffèrent. Voici quelques exemples :

Nature des travaux	Majorité requise
Aliénation des parties communes	Unanimité
Surélévation ou construction nouvelle	Double majorité
Suppression du poste de concierge ou de gardien et aliénation de la loge lorsqu'elle appartient au syndicat de copropriétaires	Double majorité
Modification ou établissement du règlement de copropriété lorsqu'il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes	Double majorité
Modification de la répartition des charges résultant d'un changement de l'usage d'une partie privative	Majorité absolue
Travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre	Majorité absolue
Mode d'ouverture des portes d'accès de l'immeuble	Majorité absolue
Adoption de tout ou partie du projet de PPT	Majorité absolue
Les travaux d'entretien des parties communes	Majorité simple
Décision d'équiper les places de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables	Majorité simple
Suppression des vide-ordures	Majorité simple
Travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux	Majorité simple

Étape 3 : signature du contrat de travaux entre le syndic et l’entreprise retenue

Si les travaux sont acceptés, le syndic doit conclure le contrat avec l’entreprise sélectionnée. Il verse un acompte selon les modalités prévues.

Le chantier peut commencer.

Étape 4 : le suivi du chantier par le syndic

Le syndic suit la bonne exécution des travaux pendant toute leur durée.

Étape 5 : la réception des travaux par le syndic

Le syndic est chargé de réceptionner les travaux. Il peut émettre des réserves si nécessaire.

Qui est responsable des travaux dans une copropriété ?

Il revient au syndic de suivre le bon déroulement des travaux votés et de s’assurer de leur conformité eu égard au contrat signé avec l’entreprise choisie.

En cas d’urgence, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 autorise le syndic à initier des travaux sans l’autorisation expresse des copropriétaires. Il lui appartient donc d’apprécier l'urgence avec prudence.

S'il entreprend des réparations ni urgentes ni indispensables, il engage sa responsabilité civile et peut se voir condamner à rembourser les travaux, voire à verser des dommages et intérêts.
À l'inverse, s'il n'a pas agi ou s’il a tardé à agir, il engage également sa responsabilité si des dommages sont apparus.

Qui collecte les sommes dues pour financer les travaux de copropriété ?

La quote-part de travaux votés est réclamée par le syndic de copropriété aux copropriétaires. Celui-ci envoie des appels de fonds, exceptionnels ou non.

Bon à savoir : l’assemblée des copropriétaires peut voter l’échelonnement du paiement sur une durée plus ou moins longue.

Comment calculer le montant des travaux incombant à chaque copropriétaire ?

Tous les copropriétaires ne paient pas le même montant de travaux.

La quote-part due par un copropriétaire est calculée selon la règle des tantièmes. C’est-à-dire la part de copropriété possédée par chacun des copropriétaires.

Plus on a grand, plus on paye cher.

Quote-part à régler par un copropriétaire = (Montant des travaux / Nombre total de tantièmes) x Nombre de tantièmes du copropriétaire.

Bon à savoir: le nombre de tantièmes par logement figure sur l’acte authentique de vente.

Comment financer des travaux de copropriété ?

Plusieurs solutions existent pour financer des travaux votés en copropriété :

Utiliser le fonds de travaux initié par la loi Alur. Il s’agit d’une réserve financière mise à disposition du syndicat des copropriétaires pour financer diverses dépenses :
- Travaux urgents.
- Travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
- Travaux réalisés dans le cadre du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT).
Chaque occupant peut utiliser ses économies personnelles s’il en a, ou recourir à l’emprunt individuel.
La copropriété peut souscrire conjointement un emprunt destiné à des travaux votés en assemblée générale. Avec ce prêt collectif, les copropriétaires ne sont pas solidaires les uns des autres.
Chercher des subventions et des aides : l’État, la région, le département ou la ville peut avoir des fonds spécifiques. Par exemple, la ville de Paris dispose de subventions pour aider les copropriétés qui se lancent dans une rénovation énergétique de leur immeuble.

Locataire ou propriétaire, qui prend en charge les travaux de copropriété ?

Le locataire supporte les réparations locatives. On parle aussi de charges locatives. C’est-à-dire l'entretien courant et les petites réparations nécessaires. Il prend alors à sa charge une partie des dépenses de réparation et d’entretien de la copropriété. L’autre partie des charges de copropriété est payée par le propriétaire.

En revanche, c’est le propriétaire qui supporte les travaux de plus grandes ampleurs dans la copropriété (ravalement, amélioration énergétique, isolation de la façade, désembouage du chauffage…).

Vendeur ou acheteur, qui paie les travaux de copropriété ?

La règle est simple : c’est la personne qui est propriétaire de l’appartement au jour de l’envoi de l’appel de fonds qui doit s’acquitter des sommes dues.

Bon à savoir: les appels de fonds effectués ne sont pas remboursables aux copropriétaires qui vendent.

Travaux de copropriété, ce qu’il faut retenir

Sauf urgence, les projets de travaux dans une copropriété ne peuvent pas être lancés sans une autorisation préalable des copropriétaires réunis en assemblée générale.

Selon l’ampleur et la nature des travaux envisagés, une majorité spécifique est requise.

Le résultat du vote peut être de 3 ordres :

Pour.
Contre.
Pour, avec des conditions préalables.

Côté financement, le recours à l’emprunt, personnel ou collectif, est une piste à envisager. Des aides de l’État ou de la commune peuvent aussi être débloquées pour certains travaux.

Il appartient au syndic de suivre les travaux puis de les réceptionner. Il procède au règlement du solde des travaux quand tout est en ordre.

La loi est beaucoup plus souple pour les travaux entrepris dans les parties privatives. Aucune autorisation n’est requise dès lors que les occupants ne touchent pas à la stabilité et à l’aspect extérieur de l'immeuble. Ni à ses parties communes.

Comment réaliser des travaux dans une copropriété ?