Super Pinel : le guide complet pour tout comprendre

Vous avez certainement entendu parler du Super Pinel ? Créé par la ministre du Logement de l’époque, Sylvia Pinel, le dispositif qui porte son nom a fêté ses 10 ans le 1er septembre 2024. Le principe est simple. Des investisseurs achètent des biens immobiliers neufs qu’ils mettent en location. Ils réalisent alors un investissement locatif. En contrepartie, ils bénéficient d’un avantage fiscal, sous la forme d’une réduction de leur impôt sur le revenu (IR). Il s’agit d’un mécanisme de défiscalisation. Si les conditions d’application de la loi Pinel ont évolué depuis sa création, son essence même a perduré : répondre à une demande en logement de plus en plus importante dans les zones tendues. 2023 a marqué un tournant. Des modifications ont été apportées au dispositif initial, créant ainsi 2 formes de Pinel : le Pinel classique et le Super Pinel. Que faut-il savoir sur le Super Pinel ? Découvrez 7 infos essentielles.

1. Qu’est-ce que le Super Pinel ?

Tour d’horizon des principales caractéristiques et avantages de ce dispositif.

La définition du Super Pinel

C’est un dispositif d’investissement locatif qui octroie une réduction d’impôt aux investisseurs qui achètent des logements spécifiques et qui les louent pendant une certaine durée.

Bon à savoir : on parle de Super Pinel mais aussi de Pinel + ou de Pinel plus.

Quand est apparu le Super Pinel ?

Le Super Pinel a pris le relais du premier Pinel le 1er janvier 2023. Emmanuelle Wargon, ancienne ministre du Logement a porté cette réforme dans la loi de Finances pour 2021.

L’objectif principal de cette réforme est de proposer aux locataires des espaces de vie plus agréables et plus respectueux des normes environnementales.

Le dispositif d’optimisation fiscale a été conservé, mais avec des conditions différentes pour en bénéficier.

Pourquoi faire un Super Pinel ?

Pour le Gouvernement, l’objectif principal du dispositif est de réduire le déficit locatif en France tout en renforçant la performance énergétique des logements neufs.

Pour les investisseurs, la loi Pinel + permet :

De bénéficier d’impôts en moins, pendant plusieurs années.
De percevoir des revenus locatifs.
De se constituer un patrimoine immobilier.

2. Quels sont les avantages fiscaux du Super Pinel ?

Avec le Pinel +, vos impôts sont allégés. La réduction varie avec la durée de mise en location du bien immobilier acheté :

12 % du prix total de l’investissement pour un engagement de location de 6 ans.
18 % du prix total de l’investissement pour un engagement de 9 ans.
21 % du prix total de l’investissement pour un engagement de 12 ans.

Le prix total de l’investissement correspond au prix de revient net du logement. C’est-à-dire le prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition :

Frais de notaire.
Commissions versées aux intermédiaires (agent immobiliers indépendant, mandataire immobilier…).
Taxe sur la valeur ajoutée.
Droits d’enregistrement.
Taxe de publicité foncière.

Bon à savoir: la réduction est accordée par l’État dès l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle est ensuite imputée sur l’impôt chaque année selon la durée de l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans).

3. Quels sont les critères d’éligibilité au Super Pinel ?

Qui peut faire un Super Pinel ?

Tout le monde peut être investisseur loi Pinel dès lors que :

L’investissement immobilier ne dépasse pas 300 000 euros.
Le prix au mètre carré ne dépasse pas 5 500 euros.
Pas plus de 2 investissements par an ne sont réalisés, dans la limite de ces plafonds.

Quels types de logements sont visés par le Super Pinel ?

Historiquement, pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation Pinel, il fallait que le logement acheté :

Soit neuf (une construction nouvelle).
Se situe dans une zone tendue :
- A : par exemple, l’agglomération parisienne et la Côte d’Azur.
- A bis : par exemple, Paris et certaines villes d’Île-de-France.
- B1 : par exemple, les agglomérations de plus de 250 000 habitants et la grande couronne autour de Paris.
- (depuis le 1er janvier 2018, les opérations Pinel situées dans les communes classées zones B2 et C ne sont plus éligibles).

Le Pinel + étend le dispositif de défiscalisation existant aux logements anciens faisant l'objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation pour être transformés en logements neufs (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération).

En revanche, il restreint son champ d’application aux appartements qui se situent uniquement dans un bâtiment d’habitation collectif (ne sont plus éligibles les villas individuelles au sein d’une copropriété ou jumelées).

Des critères d’achats supplémentaires et plus stricts ont été fixés pour bénéficier des taux de réduction d’impôt plus avantageux du Super Pinel :

L’appartement doit se situer dans un Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV).

Ou
L’appartement doit respecter un niveau de qualité et de confort supérieure à la réglementation :
- Performance énergétique :
  - Respect de la norme environnementale RE 2020 en vigueur en 2025.
  - Classe A du DPE.
- Surface habitable minimale :
  - 28 m² pour un T1.
  - 45 m² pour un T2.
  - 62 m² pour un T3.
  - 79 m² pour un T4.
  - 96 m² pour un T5.
- Espace extérieur privatif :
  - Surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2,
  - Surface minimale de 5 m² pour un T3.
  - Surface minimale de 7 m² pour un T4.
  - Surface minimale de 9 m² pour un T5.
- 2 orientations différentes pour les logements de T3 et plus (des ouvertures vers l’extérieur).

À défaut de respecter l’une ou l’autre de ces 2 dernières conditions, l’investisseur n’est pas éligible au Pinel + mais au Pinel classique.

Quelles sont les conditions locatives avec le Super Pinel ?

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, le logement neuf doit être mis en location avec un loyer plafonné. Il doit être 20 % inférieur aux prix pratiqués sur le secteur géographique concerné.

Les revenus des locataires doivent eux aussi être plafonnés. Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser certains montants.

Le logement doit être loué nu : vide et non meublé.

Le logement doit être loué comme habitation principale.

4. Comment calculer la réduction d’impôt avec le Super Pinel ?

Pour connaître le montant que vous pouvez déduire de votre IR, le Gouvernement met à votre disposition un simulateur.

Il prend en compte :

La ville où se situe le logement loué.
Le montant total de votre achat.
La surface du logement neuf.

5. Quelles sont les principales différences entre les 2 dispositifs Pinel en 2024 ?

Le taux de réduction d'impôt

La baisse d’impôt varie avec la durée de mise en location du bien immobilier acheté (6, 9 ou 12 ans) :

12 %, 18 % et 21 % pour le Super Pinel.
9 %, 12 % et 14 % pour le premier Pinel.

Le Pinel plus est fiscalement plus avantageux que le Pinel classique.

À noter: en Outre-mer, les taux ne sont pas les mêmes.

Les normes environnementales

Le logement neuf acquis en Pinel n’a pas besoin de respecter les critères de performance énergétique et environnementale spécifiques au dispositif Pinel +.

6. Jusqu’à quand peut-on défiscaliser avec le Super Pinel ?

La fin du dispositif Super Pinel est prévue le 31 décembre 2024. Sans aucun report possible annoncé à ce jour.

Vous avez un projet d’achat dans le neuf ? Pour bénéficier de la loi Pinel, vous avez jusqu’au 31 décembre 2024, minuit moins une, pour signer un acte authentique de vente chez le notaire.

Le rapport de la Cour des comptes met en avant un dispositif qui a connu de nombreuses évolutions, « brouillant l’analyse de ses effets tant en termes d’atteinte de ses objectifs que de perception claire pour les investisseurs ».

En 2023, le montant cumulé de défiscalisation permis grâce au dispositif est estimé à 7,3 Md€.

Bon à savoir : si vous avez acheté un logement neuf en loi Pinel, le 31 décembre 2024 ne marque pas la fin de vos avantages fiscaux. Le dispositif perdure jusqu’à la fin de votre période d’engagement locatif.

7. Pinel classique ou plus, quel dispositif s’applique ?

Depuis le 1^erjanvier 2023, le dispositif Pinel vit sous 2 formes.

C’est la date et les conditions d’achat du bien immobilier qui déterminent le dispositif dont vous pourrez profiter pour votre investissement locatif.

Le Pinel classique si :

Vous avez acheté avant le 31 décembre 2022.
Vous avez acheté après le 31 décembre 2022 sans respecter les critères d'éligibilité du Super Pinel.

Le Super Pinel, si vous avez acheté après le 31 décembre 2022 et que votre achat respecte les critères d'éligibilité listés plus haut.

Super Pinel, ce qu’il faut retenir

Il représente une évolution de la loi Pinel de 2014.

Ses avantages fiscaux sont plus attractifs, avec des normes énergétiques et écologiques renforcées. Le niveau de qualité environnementale des logements neufs achetés doit être supérieur à la réglementation actuelle. Les normes de confort sont aussi renforcées.

Ce cadre restreint vise à encourager la création de logements neufs plus durables tout en répondant à la demande locative dans les zones tendues.

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif, vous avez jusqu’au 31 décembre 2024 pour vous décider. Il est encore temps de faire aboutir votre projet de défiscalisation. Consultez les annonces immobilières, il y a forcément une offre pour vous.

Super Pinel : 7 infos à connaître absolument