Qu’est-ce que la surface pondérée et comment la calculer ?

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• Surface pondérée : Définition de cette notion
• Calcul de la surface habitable
• Calcul de la surface annexe
• Calcul de la surface pondérée
• Surface pondérée : pour quelle utilité ?
• Répartition des charges dans une copropriété
• Déterminer la valeur locative d’un bien immobilier
• Un atout pour une vente immobilière

En immobilier, les notions de surface sont nombreuses et il n’est pas toujours facile de s’y retrouver. Si vous vous apprêtez à vendre ou à mettre en location un bien immobilier, vous entendrez parler de surface Carrez, de surface utile, de surface habitable, de surface privative, ou encore de surface pondérée. Dans cet article, découvrez la définition de la surface pondérée ainsi que le moyen de la calculer.

Surface pondérée : Définition de cette notion

La surface pondérée d’un bien comprend la surface habitable et la superficie des annexes. Afin de mieux comprendre la surface pondérée, il faut connaître les définitions de la surface habitable et de la surface des annexes.

Calcul de la surface habitable

Avec la loi Boutin, les propriétaires bailleurs sont tenus de présenter, aux futurs locataires, la surface habitable de leur bien immobilier. Cette dernière correspond à l’espace du logement réservé à un usage d’habitation. Pour la mesurer, il faut donc retirer les surfaces occupées par les :

• murs ;
• gaines ;
• escaliers ;
• portes ;
• terrasses ;
• combles non aménagés.

Remarque : Toujours d’après la loi Boutin, les surfaces de plancher des pièces du logement dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ne font pas partie de la surface habitable. Lisez notre article sur le sujet.

Même s’il est parfaitement possible d’effectuer soi-même la mesure de la surface habitable, il est recommandé de contacter un diagnostiqueur certifié ou un géomètre. En effet, une erreur dans le calcul permettrait au locataire de demander une baisse du loyer. Dans le cas d’une vente, l’acheteur pourrait également demander un remboursement de la somme proportionnelle à la surface manquante. Cela fait partie de ses droits s’il y a une erreur de plus de 5 % dans le calcul de la surface habitable.

Calcul de la surface annexe

Certaines parties du logement ont une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 m, mais ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable. C’est notamment le cas pour tous les espaces qui ne sont pas destinés à un usage d’habitation. Il peut s’agir des :

• Caves ;
• Remises ;
• Ateliers ;
• Sous-sols ;
• Combles aménageables ;
• Terrasses aménagées ;
• Vérandas ;
• Resserres ;
• Balcons ;
• Séchoirs ;
• Loggias.

Tous ces espaces constituent les annexes du logement. Leur superficie totale représente donc la surface annexe, élément constitutif de la surface pondérée.

Remarque : les garages, les places de stationnement et les jardins ne sont pas considérés comme des annexes. Vous ne pouvez donc pas intégrer leur surface dans le calcul.

Calcul de la surface pondérée

Comme évoqué précédemment, la surface pondérée d’un bien immobilier est le résultat d’un calcul assez simple où l’on ajoute la surface habitable à la moitié des surfaces annexes.

Exemple : si votre appartement affiche une surface habitable de 40 m² et une terrasse de 10 m², il suffit de faire un calcul simple pour déterminer la surface pondérée : surface pondérée = 40 + 0,5 x 10 = 45 m²

Cela dit, la superficie des annexes que vous pouvez intégrer au calcul de la surface pondérée est plafonnée à 8 mètres carrés. Cela signifie que même si votre balcon fait plus de 16 m², la surface annexe à ajouter à la surface habitable sera de 8 m². Avoir une cave de 30 m² ne vous autorise pas à diviser 30 par 2 et intégrer le résultat dans le calcul de la surface pondérée.

Surface pondérée : pour quelle utilité ?

La surface pondérée est une notion importante en droit immobilier. La connaître est utile pour plusieurs raisons selon les situations.

Répartition des charges dans une copropriété

Au départ, la notion de surface pondérée a été mise en place pour permettre une répartition équitable des charges au sein des copropriétés. Dans ce cadre, le calcul de la surface tient également compte d’autres éléments, comme l’étage.

Ainsi, grâce à la surface pondérée, le propriétaire d’un logement situé au 6e étage paie certainement plus de charges pour l’entretien de l’ascenseur par rapport à son voisin localisé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Déterminer la valeur locative d’un bien immobilier

Actuellement, la surface pondérée permet aussi de fixer le loyer. Il s’agit donc d’un excellent moyen de connaître le loyer maximal d’un bien immobilier quand le prix au m² est plafonné.

Grâce à la loi Pinel, par exemple, un investisseur locatif peut prétendre à une réduction de ses impôts sur le revenu en proposant un loyer qui ne dépasse pas le seuil défini par le dispositif.

Ce loyer maximal se calcule de la manière suivante : loyer par m² dans la zone x surface pondérée du bien en question. Le résultat donne le loyer le plus élevé à ne pas dépasser pour bénéficier de la réduction fiscale.

Un atout pour une vente immobilière

La surface pondérée représente aujourd’hui un critère essentiel pour les acquéreurs immobiliers. En effet, la surface pondérée affecte souvent le prix d’un bien immobilier.