Puis-je me rétracter après une offre d'achat ?

Tags: achat, actes-et-attestations

• Une offre d’achat est-elle engageante ?
• Je suis acheteur, puis-je me rétracter après une offre d’achat acceptée du vendeur ?
• Je suis vendeur, puis-je me rétracter après avoir accepté l’offre de l'acheteur ?
• Oui, vous pouvez refuser une offre d’achat qui ne vous convient pas
• Non, vous ne pouvez pas vous désengager après avoir accepté une offre d’achat
• Comment le vendeur peut-il se sortir d’une offre d’achat acceptée ?
• Que risque le vendeur qui se rétracte après avoir accepté l’offre d’achat ?
• Modèle de lettre de rétractation de l’acheteur après une offre d’achat acceptée
• Conclusion

Après réflexion, vous avez fait une offre d’achat et vous souhaitez finalement vous rétracter ? À l’inverse, vous êtes vendeur et vous regrettez d’avoir accepté l’offre de l'acquéreur ? L’offre d’achat est l’engagement pris par un acquéreur potentiel d’acheter un bien à un prix et à des conditions qu’il détermine. Il s’agit donc d’un moyen de réserver un bien immobilier avant qu’il ne disparaisse entre les mains d’autres acheteurs. Les possibilités de rétractation d’un tel engagement varient selon la qualité du contractant, acheteur ou vendeur. Quelles sont-elles ? Nos réponses.

Une offre d’achat est-elle engageante ?

Plusieurs conditions doivent être réunies pour qu’une offre d’achat soit engageante pour l’acheteur potentiel. En effet, l'offre doit comprendre les éléments essentiels du contrat envisagé et doit exprimer la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation (article 1114 du Code civil).

A minima, l’offre comporte plusieurs informations :

• La description du bien à vendre (permettant son identification),
• Le prix fixé par l’acquéreur,
• La date de l’offre,
• Sa durée de validité.

À défaut des 3 premières mentions citées ci-dessus, la loi considère qu’il y a seulement une invitation à entrer en négociation. L’offre n’est alors pas engageante.

Seule l’offre écrite est engageante et constitue la preuve de son existence (article 1364 du Code civil). À l’oral, elle n’engage formellement aucune des 2 parties, qui peuvent l’un et l’autre l’abandonner.

Bon à savoir : techniquement, une offre d’achat peut être formulée sans durée de validité (article 1116 du Code civil).

Je suis acheteur, puis-je me rétracter après une offre d’achat acceptée du vendeur ?

Sous certaines conditions, il est possible en tant qu’acheteur de se rétracter après une offre d’achat validée par le vendeur.

Il faut cependant être dans l’une des 3 situations suivantes :

• Le vendeur refuse l’offre d’achat purement et simplement car elle comporte un prix différent de celui fixé pour la vente de son bien.
• Le vendeur refuse l’offre d’achat et formule une contre-proposition. Dans ce cas, l’acheteur est libre de la refuser, sans avoir à se justifier.
• Suite à l’offre d’achat acceptée du vendeur, un avant-contrat a été signé (une promesse ou un compromis de vente). Dans ce cadre, l’acheteur dispose d’une faculté de rétractation légale de 10 jours prévue par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Bon à savoir : il existe plusieurs avant-contrats. Il y a la promesse unilatérale de vente mais également la signature du compromis, aussi appelée promesse synallagmatique de vente. C’est celui le plus communément signé. Il peut être rédigé par un notaire, devenant alors un acte authentique. Ce n’est toutefois pas une obligation, il peut être rédigé par un particulier ou un agent immobilier. Il demeure vivement recommandé de se faire assister par un professionnel, l’acte étant très formaliste.

Comment obtenir une attestation de propriété immobilière ? Réponse dans notre article dédié.

Je suis vendeur, puis-je me rétracter après avoir accepté l’offre de l'acheteur ?

Pour le vendeur, les facultés de rétractation sont limitées.

Oui, vous pouvez refuser une offre d’achat qui ne vous convient pas

Le vendeur peut refuser une offre émanant d’un acheteur dès lors que celle-ci ne correspond pas à ses exigences initiales, notamment en termes de prix.

Par exemple, si un acheteur potentiel propose d’acquérir une maison au prix de 100 000 euros alors que le vendeur l’a mise sur le marché au prix de 150 000 euros, celui-ci demeure parfaitement libre de refuser cette offre.

Il peut alors formuler une contre-proposition, sans être une obligation.

En proposant par exemple 120 000 euros, mais que l’acheteur intéressé refuse, la rencontre des volontés n’a pas lieu et l’offre initiale est considérée comme rejetée, n’ouvrant aucun droit au profit de l’acquéreur.

Somme toute, le refus de l’offre vient l’annuler, tout comme les contre-offres rejetées.

Bon à savoir : le silence ne vaut pas acceptation. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur (article 1113 du code précité).

Non, vous ne pouvez pas vous désengager après avoir accepté une offre d’achat

Le vendeur qui reçoit une offre au prix et aux conditions qu’il a lui-même fixées est engagé par la proposition de l’acquéreur. Il ne peut plus se désengager, le contrat est formé.

Pour être valable, rappelons que l’offre doit contenir les éléments essentiels du contrat de vente projeté et être précise (cf article 1114 du Code civil cité plus haut).

Bon à savoir : lorsque le vendeur a confié son bien à une ou plusieurs agences immobilières dans le cadre d’un mandat, mandat simple ou mandat exclusif de vente, l’offre ne peut pas être considérée comme engageante dès sa réception. Il faut alors distinguer selon le contenu du mandat qui a été conclu. Si aucune clause de représentation expresse n’y a été insérée, l’agent immobilier demeure un simple intermédiaire qui ne peut engager valablement le vendeur (Cass, 1er civ., 27 juin 2006, n° 04-20.693). Celui-ci devra donc explicitement, en personne, accepter l’offre.

Comment le vendeur peut-il se sortir d’une offre d’achat acceptée ?

Comme évoqué ci-dessus, il est difficile pour le vendeur de se sortir d’une offre d’achat immobilier acceptée.

Mais il arrive parfois qu’après avoir fait sa proposition d’achat, l’acquéreur ne se manifeste plus. C’est-à-dire qu’il ne réponde plus aux convocations qui lui sont adressées afin de signer le compromis de vente. Il tente par son silence d’annuler ses responsabilités.

Dans une telle situation, le vendeur peut recouvrer sa liberté de contracter avec quelqu’un d’autre, on parle alors de rétractation implicite.

Pour que le vendeur soit libre de remettre son bien en vente sur le marché, il faut qu’il mette l’acquéreur en demeure de finaliser les opérations de vente à la suite et en référence à la promesse d’achat (par LRAR).

À l’expiration d’un délai prévu dans ladite lettre et sans retour de l’acquéreur, le vendeur peut à nouveau proposer son appartement ou sa maison à d’autres acheteurs.

Bon à savoir : dans ce cas de figure, l’acheteur qui aurait versé des arrhes pourrait les perdre au profit du vendeur qui serait alors fondé à les conserver en guise d’indemnité.

Que risque le vendeur qui se rétracte après avoir accepté l’offre d’achat ?

Le vendeur qui accepte une offre d’achat, puis qui revient sur sa décision, peut être poursuivi en justice.

Une décision de tribunal peut alors le condamner à l’exécution forcée de la vente avec l’acheteur qui a été lésé dans ses droits.

A minima, le vendeur pourrait être condamné à indemniser le préjudice subi par l'acheteur.

Modèle de lettre de rétractation de l’acheteur après une offre d’achat acceptée

Après que votre offre d’achat ait été acceptée par le propriétaire du bien immobilier, vous avez signé une promesse ou un compromis de vente. Vous souhaitez vous rétracter, mais ne savez pas comment faire ?

Voici un modèle gratuit à personnaliser pour renoncer à acheter un bien immobilier après avoir signé un compromis ou une promesse de vente.

[Préciser ici vos coordonnées]

Préciser ici l’état civil du vendeur [ou le nom de l’agence ou le nom du notaire]

Son adresse

Fait à (lieu), le (date)

LRAR

Objet : Lettre de rétractation après une offre d’achat

Madame, Monsieur,

Suite à la signature [du compromis de vente / de la promesse de vente] le [préciser la date de signature par le vendeur] concernant [la maison / l’appartement] situé(e) [préciser l’adresse du bien] je vous informe exercer mon droit de rétractation conformément à l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Lors de la signature, je vous ai versé un montant de [préciser le montant] euros. Conformément à l’article précité, je vous serais reconnaissant de bien vouloir procéder au remboursement intégral de cette somme dans les meilleurs délais.

Dans cette attente, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

Votre signature

Conclusion

En conclusion, rappelons qu’une offre d’achat est un acte important qui entraîne des responsabilités. Les facultés de rétractation diffèrent, suivant les rôles de chacun :

• L’acheteur ne peut se rétracter que sous certaines conditions strictes (refus de sa proposition ou refus de la contre-proposition du vendeur, délai légal de rétractation de 10 jours en cas de signature d’avant contrat),
• Le vendeur ne peut pas refuser l’offre, sauf cas spécifiques (offre qui ne correspond pas à ses conditions initiales, pluralité d’offres avec arbitrage de la plus ancienne d’entre elles).

L’engagement n’est donc pas anodin : l’offre est le premier pas vers la finalisation de la vente immobilière devant notaire, processus qui prend plusieurs mois. Les conséquences d’une rétractation non autorisée peuvent être lourdes, et ce dans le but de sécuriser ce type de transaction.