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Vous souhaitez mettre en vente votre bien immobilier, une maison ou un appartement, et vous souhaitez vous offrir les services de professionnels pour obtenir une belle offre le plus rapidement possible ? Les agences immobilières peuvent vous proposer plusieurs types de prestations, dont le mandat exclusif de vente, pour trouver des acheteurs à votre logement. De quoi s’agit-il ? Quelles sont les avantages de l’exclusivité ? Mais aussi ses inconvénients ? Comment le résilier ? Le point sur toutes ces questions dans notre article.
Qu’est-ce qu’un mandat exclusif de vente ?
Le mandat est un contrat prévu par notre droit aux termes de l’article 1984 du Code civil. Il s’agit selon ce texte d’un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour elle et en son nom.
Dans le cadre de la vente immobilière, le contrat de mandat est habituellement signé entre un agent immobilier qui devient alors mandataire et un propriétaire de bien, lequel devient alors le mandant. Le mandat a alors pour but de réaliser la vente du bien dont il est question, moyennant la perception d’une commission au bénéfice de l’agent immobilier.
Dans ce contexte, il existe plusieurs types de mandats, plus ou moins contraignants :
- Le mandat simple de vente permet au vendeur de proposer le bien à plusieurs agences immobilières, outre de conserver la faculté de le vendre par lui-même.
- Le mandat exclusif de vente limite la liberté du vendeur : celui-ci s’engage avec une agence immobilière et renonce à proposer son bien à d’autres, tout comme à le vendre lui-même.
- Le mandat semi-exclusif, à la charnière entre les deux, impose toujours au vendeur le choix d’un seul mandataire mais il demeure libre de céder son bien immobilier à un autre particulier.
L’ensemble de ces contrats sont à durée déterminée et habituellement consentis pour 3 mois. Le mandat exclusif peut être plus court mais ne peut pas dépasser 3 mois (article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972).
Bon à savoir : la durée de 3 mois se justifie, du point de vue du mandataire, pour le bon accomplissement de sa mission. Le bien immobilier doit être suffisamment visible pour attirer un acheteur et donc disponible sur les réseaux des agences immobilières, le temps des visites et contre-visites. Outre le délai de réflexion d’un acquéreur potentiel avant engagement.
Pourquoi passer par un mandat exclusif (les avantages) ?
Signer un mandat exclusif présente différents avantages pour le propriétaire du bien immobilier à vendre. Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement.
Une meilleure motivation du mandataire exclusif
Parmi les avantages du mandat exclusif de vente, et le plus couramment cité, figure la motivation de l’agent immobilier. Autrement dit, il ne dépend que de lui de réussir la transaction en recherchant les acquéreurs potentiels, et en organisant une ou plusieurs visite(s).
Seul chargé du bien immobilier à vendre, il est aussi le seul à pouvoir percevoir la commission.
Sa commission étant généralement indexée sur le montant du bien à vendre, il a également intérêt à trouver l’offre la plus élevée, ce qui n'est pas toujours le cas dans le cadre du mandat simple car la concurrence entre agences peut conduire au contraire à des baisses de prix.
Cette motivation peut donc conduire à une vente plus rapide et aux meilleures conditions.
Un unique interlocuteur pour le mandant exclusif
Faire appel à un agent immobilier avec un mandat exclusif présente un autre avantage : le propriétaire du logement à vendre n’a qu’un seul interlocuteur, rendant ainsi la communication et l’échange d’informations plus fluides avec l’agence immobilière choisie.
Les acquéreurs potentiels peuvent également se sentir davantage en confiance grâce à cette exclusivité de l’interlocuteur : ainsi, ils n’ont pas à surveiller une baisse du prix de vente du bien sur l’ensemble des réseaux immobiliers alors qu’ils sont en phase de réflexion.
Pourquoi ne pas signer de mandats exclusifs (les inconvénients) ?
Le mandat exclusif présente cependant des inconvénients non négligeables, dont au premier chef, la perte de liberté du vendeur.
En effet, l’exclusivité du contrat empêche le propriétaire de proposer son bien à d’autres agences immobilières, ni même de le vendre à un autre particulier, et ce sur toute la période du mandat. Ainsi, il doit rediriger toute personne qui le contacterait directement pour acheter son bien vers l’agence immobilière mandatée.
La situation peut devenir catastrophique dès lors que le mandataire ne remplit pas sa mission comme il le devrait. Par exemple, lorsqu’il ne met pas en œuvre l’ensemble des moyens dont il dispose pour vendre le bien immobilier et qu’aucun acheteur ne fait d'offres.
Certaines situations confinent ainsi à l’immobilisme et peuvent laisser le vendeur bloqué dans le plus grand désarroi.
Il faut donc veiller à bien choisir son professionnel immobilier avant de signer un mandat exclusif de vente, et notamment, vérifier les moyens dont il dispose (réseaux, connexions…) pour la mise du bien sur le marché.
Bien entendu, dans ce type de situation, le vendeur dispose de recours, même s’ils sont parfois difficiles à mettre en œuvre.
Notre conseil: n’hésitez pas à recourir au bouche-à-oreille si vous voulez confier la vente de votre logement à une personne de confiance. Un réseau ou une agence de confiance que l’on vous recommande est toujours bon signe !
Comment mettre fin à un mandat exclusif de vente ?
À la différence d’un mandat simple, un mandat exclusif de vente ne peut être tacitement reconduit. C’est-à-dire qu’il prend fin à la survenance de son terme.
Résilier un mandat exclusif à son terme
Le vendeur qui souhaite résilier le contrat doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) afin de manifester cette volonté.
La résiliation du mandat exclusif de vente doit s’effectuer dans un délai de 15 jours au moins avant la fin du contrat.
Bon à savoir : habituellement, le contrat est prévu pour une durée de 3 mois mais rien n’empêche les parties de prévoir une période plus courte.
Mettre fin au mandat exclusif en cours de contrat
Il est plus difficile de mettre fin à un mandat exclusif de vente en cours de déroulement. Mais pas impossible. L’irrévocabilité n’est pas totale.
Voici plusieurs moyens de mettre fin au contrat :
- Vous pouvez user de la faculté de rétractation suivant un délai de 14 jours à compter de la signature du mandat (par lettre recommandée avec accusé de réception, suivant les modalités prévues au contrat).
- Vous pouvez utiliser la faculté de dénonciation du contrat pour faute(s), à condition de pouvoir les prouver. La ou les faute(s) doivent être graves et justifier ainsi la rupture du contrat… La dénonciation du mandat exclusif n’interviendra qu’après saisine de la justice par le mandant. En prévision de cette phase et pour se ménager des preuves, il faudra penser à faire intervenir un commissaire de justice (ancien huissier de justice) qui pourra effectuer des constats.
Ne plus vouloir vendre le bien immobilier pour mettre fin aux mandats exclusifs
Pour un propriétaire, il demeure possible de changer d’avis et de décider de ne plus vendre son bien (en dehors du délai de rétractation de 14 jours).
Cette décision, prise de bonne foi, et non pour échapper au mandat, justifie la fin du mandat exclusif de manière anticipée.
Elle peut ouvrir un droit à dédommagement pour le mandant des frais engagés dans le cadre de sa mission de mise en vente (publications d’annonces, prises de photos, rendez-vous…).
L’agent immobilier pourrait en outre engager un recours devant la justice fondé sur la perte de chance de percevoir la commission escomptée.
Quelles sont les mentions obligatoires du mandat exclusif de vente ?
Le mandat exclusif de vente est un contrat obligatoirement passé par écrit comme le dispose l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
Le contrat de mandat doit être rédigé en autant d’exemplaires que de nombre de parties et la loi exige également qu’un certain nombre de mentions obligatoires figure au contrat. Les dispositions du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 cité plus haut viennent à cet égard la compléter.
Voici les mentions obligatoires que l’on recommande de trouver à la lecture d’un mandat de vente exclusif :
- Les indications relatives aux parties : nom, prénom, adresse du mandant / références relatives à l’agent immobilier (numéro de carte professionnelle, agence immobilière…).
- L’objet du mandat (la vente du bien immobilier dont il est question) avec tous les détails afférents (adresse du bien, description sommaire, prix fixé pour la vente).
- Le montant de la rémunération du mandataire.
- La charge de la rémunération et ses modalités d’imputation le cas échéant (imputable au seul mandant, à l’acquéreur, à frais partagés et les modalités de détermination de la répartition si tel est le cas).
- Les honoraires de rédaction d’actes, s’il y en a.
- La clause dite d'exclusivité doit figurer en caractères très apparents.
- La durée du mandat et ses modalités de dénonciation (rappelons qu’il peut être dénoncé à tout moment passé un délai de 3 mois à compter de sa signature, par LRAR).
- Les modalités de la reddition des comptes (comment le mandataire doit-il rendre compte périodiquement / ponctuellement au mandant des démarches engagées pour réaliser la vente).
- Les moyens employés pour la vente dont le réseau utilisé pour diffuser auprès du public les annonces commerciales (sites internet, affichage en agence immobilière…).
Conclusion
Le contrat de mandat exclusif est ainsi très formaliste, rédigé par écrit et assorti de nombreuses mentions obligatoires. Elles viennent sécuriser l’opération au bénéfice du vendeur, non professionnel.
Parmi les clauses présentes, la durée de l’opération, le coût de la rémunération du mandataire et les modalités de résiliation doivent attirer votre attention. Il faut également prendre garde aux modalités de reddition des comptes, autrement dit à l’obligation faite au mandataire de rendre compte des démarches accomplies pour la vente du bien.
Signer un mandat exclusif de vente avec une agence immobilière n’est donc pas un projet anodin. S’il peut faciliter la vie du vendeur en le déchargeant de toutes les formalités et contacts habituels dans le cadre de ce type de transaction, l’opération peut demeurer contraignante.
L’exclusivité peut en effet conduire à l’immobilisme de la situation, face à un mandataire immobilier qui ne jouerait pas les règles du jeu et n’engagerait pas tous les moyens possibles pour conclure l’opération. A contrario, grâce aux services efficaces du professionnel, le propriétaire peut avoir une visite puis une offre pour son appartement ou sa maison très rapidement. Et ce grâce à la motivation liée à la perception de la commission.
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