Peut-on acheter une maison abandonnée ?

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• C’est quoi une maison abandonnée ?
• Quelles sont les conditions pour pouvoir acheter une maison abandonnée ?
• 1. Rechercher le propriétaire de la maison abandonnée
• 2. La procédure de déclaration d'état d’abandon manifeste d’une maison
• 3. La procédure relative aux biens sans maître
• 4. Le cas de la maison abandonnée dans une succession vacante
• Pourquoi investir dans une maison abandonnée ?
• Comment trouver des maisons abandonnées à vendre ?
• Comment devenir propriétaire d’une maison abandonnée ?
• À retenir sur les maisons abandonnées

En vous baladant, vous avez eu un coup de cœur pour un vieux manoir en ruine, situé dans un endroit exceptionnel ? Enfant, vous avez toujours caressé le rêve d’acheter la propriété voisine laissée à l’abandon ? Bricoleur, vous souhaitez investir dans un bien délabré à retaper ? Sachez qu’il est possible d’acheter une maison abandonnée ! Mais les étapes pour acquérir un tel bien demande un peu plus de patience que dans le schéma traditionnel d’achat. Notamment si la ville ou l’État est propriétaire. Peut-on acheter une maison abandonnée ? Découvrez tout ce que vous devez savoir.

C’est quoi une maison abandonnée ?

Une maison abandonnée peut être définie comme un bien qui n’est plus habité depuis longtemps.

Plusieurs raisons peuvent expliquer cette désertion :

• La maison n’a plus de propriétaire : il est décédé depuis plus de 30 ans, sans héritiers ou avec des héritiers qui ont renoncé à la succession.
• Les propriétaires actuels ne s’y rendent plus. Ils peuvent être connus ou non.

La maison abandonnée n’est donc plus entretenue. L’intérieur et l’extérieur du bâtiment sont dégradés. Le jardin est laissé à l’abandon. Elle nécessite de gros travaux de rénovation pour être à nouveau fonctionnelle.

Généralement, le paiement des impôts locaux (taxe foncière et/ou taxe d’habitation) n’est plus honoré.

Quelles sont les conditions pour pouvoir acheter une maison abandonnée ?

S’il n’est pas impossible d’acheter une maison abandonnée, la procédure d’acquisition est plus ardue que pour un bien classique.

Le bien doit au préalable être mis en vente par la commune ou l'État qui en a acquis la propriété. Sauf à retrouver le propriétaire du bien et lui faire directement une offre de vente qu’il accepte.

1. Rechercher le propriétaire de la maison abandonnée

Pour rechercher le propriétaire d’une maison qui semble abandonnée, vous pouvez vous adresser à différents services de l’État :

• Le cadastre, consultable en ligne sous le lien suivant : https://www.cadastre.gouv.fr/scpc/accueil.do. Pour trouver le nom du propriétaire, vous devrez renseigner les informations suivantes :
  • Le nom de la commune.
  • Le nom de la rue.
  • Le numéro de la rue.
  • Le code postal.
  • Le département.
• Le service de la publicité foncière.
• Le service de recouvrement des taxes foncières.
• Les notaires.
• Les registres d’état civil.

Mais vous pouvez aussi faire le tour du voisinage.

Si vous retrouvez trace du propriétaire, ou des héritiers, vous pouvez le contacter et lui proposer d’acheter sa vieille maison en lui faisant une offre d’achat en bonne et due forme.

Vous êtes alors tributaire de sa réponse avant de vous lancer dans les différentes étapes d’un achat immobilier.

Si vous n’en retrouvez pas trace, il va falloir vous armer d’un peu plus de patience.

2. La procédure de déclaration d'état d’abandon manifeste d’une maison

Le maire est seul compétent pour initier et mener la procédure de déclaration d'état d’abandon manifeste d’un bien immobilier situé sur sa commune (article L2243-1 du Code général des collectivités territoriales - CGCT).

Elle peut être lancée pour une maison abandonnée.

Pour la déclencher, 2 conditions cumulatives doivent être réunies :

• Le bien réputé abandonné est sans occupant à titre habituel.
• Le bien réputé abandonné n’est plus entretenu.

À l’issue d’une procédure encadrée par les textes, et sans manifestation des propriétaires de la maison laissée à l’abandon, un procès-verbal définitif constate l’abandon manifeste du bien (article L2243-3 du CGCT).

Pour acquérir la propriété de la maison abandonnée, la commune doit ensuite lancer une procédure d’expropriation simplifiée, décrite aux articles L2243-4 et suivants du CGCT.

La mairie qui acquiert le bien peut ensuite décider de le vendre sur le marché de l’immobilier. C’est à cette occasion qu’un particulier peut acheter la maison abandonnée.

Bon à savoir : rien n’oblige une ville à faire appel à une agence immobilière pour proposer le bien sur le marché. Il peut alors être très difficile d’être au courant de la mise en vente d’un bien communal, abandonné ou non. Pour optimiser vos chances d’acheter la maison délabrée repérée, n’hésitez pas à écrire à la municipalité pour lui faire part de votre projet d’achat.

3. La procédure relative aux biens sans maître

Les biens sans maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés (article 713 du Code civil). Si elle renonce à exercer son droit, la propriété est transférée de plein droit à l'État.

Un bien sans maître peut être défini comme (article L1123-1 du CGPPP):

• Un bien dont le propriétaire est décédé depuis plus de 30 ans, sans héritier qui ne se manifeste.
• Un bien qui n’a pas de propriétaire connu et pour lequel depuis plus de 3 ans les taxes foncières n'ont pas été acquittées ou ont été acquittées par un tiers.

La mairie qui acquiert le bien sans maître peut ensuite décider de le vendre sur le marché de l’immobilier. C’est à cette occasion qu’un particulier peut acheter la maison abandonnée.

À noter : la ville peut aussi décider d’incorporer le bien abandonné à son patrimoine.

Bon à savoir : tout comme les maisons abandonnées, aucune procédure légale n’organise la mise en vente par une ville d’un bien sans maître lui appartenant. Nous vous conseillons d’informer la mairie de votre souhait de vous porter acquéreur.

4. Le cas de la maison abandonnée dans une succession vacante

Les biens des personnes qui décèdent sans héritiers ou dont les successions sont abandonnées appartiennent à l'État (article 539 du Code civil).

On parle de succession vacance lorsque :

• Le propriétaire du bien abandonné est décédé depuis moins de 30 ans, sans héritier connu.
• Les héritiers ont renoncé à la succession ou n’ont fait aucun choix au bout de 6 mois.

À son tour, l’État peut décider de vendre le bien nouvellement acquis. Tous les biens disponibles sont recensés sur le site des cessions immobilières de l’État. C’est le service du Domaine qui gère les ventes.

Les maisons, les appartements, les immeubles, les terrains, sont vendus après mise en concurrence, par appel d'offres ou vente aux enchères.

Pourquoi investir dans une maison abandonnée ?

Investir dans une maison abandonnée est un projet qui peut revêtir plusieurs avantages. À condition d’avoir bien en tête que du temps et de l’argent devront être mobilisés pour sa rénovation avant de l’occuper.

Voici quelques raisons qui peuvent vous encourager à acheter une maison abandonnée :

• Faire un beau coup immobilier en engageant des travaux de rénovation puis en la revendant en réalisant une plus-value.
• Investir dans un coin de France qui vous plaît : une station balnéaire, un secteur très recherché, le quartier très prisé d’une ville…
• La maison délabrée présente des atouts rares : un grand jardin, une très belle vue, une architecture remarquable, une histoire incroyable, une année de construction particulière, une façade classée…
• Vous avez des moyens financiers limités, vous pouvez donc l’acheter à bas prix puis faire des travaux de rénovation à votre rythme. L’estimation immobilière de ce type de bien est généralement assez basse.

Comment trouver des maisons abandonnées à vendre ?

Les maisons abandonnées ne courent pas forcément les rues. Entre la chasse du bien et l’emménagement, une ou plusieurs années peuvent s’écouler.

Si vous n’avez pas flashé depuis longtemps sur une ruine précise, auquel cas votre maison abandonnée est toute trouvée, vous devrez partir en quête de l’habitation de vos rêves comme n’importe quel autre bien.

C’est-à-dire :

• En consultant les annonces en ligne sur les sites immobiliers. Vous devrez cibler les bâtiments avec travaux, généralement avec peu de photos et sans vidéos. Pour ce type de maison, les images ne sont généralement pas flatteuses. Les vendeurs évitent donc d’en mettre à la disposition des acheteurs potentiels.
• En contactant un professionnel. Par exemple, une agence immobilière, un agent commercial immobilier indépendant, un conseiller immobilier indépendant, appelé également mandataire immobilier, un notaire, un chasseur immobilier…
• En activant votre réseau personnel.
• En prospectant vous-même dans les secteurs géographiques qui vous plaisent.
• En écrivant directement à la mairie.
• En cherchant sur le site des cessions immobilières de l’État.

Ne perdez pas espoir, si une maison délabrée est peut-être difficile à chercher, vous finirez par trouver la perle rare.

Comment devenir propriétaire d’une maison abandonnée ?

Après avoir repéré la maison abandonnée de vos rêves, les étapes incontournables de l’achat immobilier doivent être suivies.

Dans les grandes lignes :

1. Adresser une offre d’achat au vendeur.
2. Chercher un notaire.
3. Si elle est acceptée, signer une promesse ou un compromis de vente.
4. Obtenir son financement bancaire.
5. Signer l’acte authentique de vente chez le notaire.
6. Réaliser quelques travaux de rénovation (chambres, cuisine, salle de bain…).
7. Emménager dans votre maison abandonnée.

À retenir sur les maisons abandonnées

Vous pouvez acheter une maison abandonnée. La loi ne vous l’interdit pas.

Plusieurs options s’offrent à vous :

• Rechercher vous-même le propriétaire de la maison et lui faire une offre.
• Vous manifester auprès de la commune propriétaire et lui faire une offre d’achat.
• Consulter le site des cessions immobilières de l’État et vous porter acquéreur de la maison abandonnée qui vous plaît.
• Consulter les annonces immobilières classiques. Ne ciblez pas les maisons avec des photos ou des vidéos. Mais plutôt celles avec de gros travaux de rénovation affichés.
• Contacter un professionnel.
• Solliciter votre réseau.

Dans le cadre d’un projet d’investissement immobilier, acheter une maison délabrée ou en ruine vous permettra, après rénovation de l’espace intérieur et/ou extérieur, de réaliser une belle plus-value à la revente. Mais aussi d’acquérir un logement à un prix intéressant.