Droit de suite immobilier : définition, conditions et enjeux

Vous êtes agent commercial immobilier et vous quittez l’agence immobilière dans laquelle vous travaillez ? Sachez que si vous avez des ventes de biens immobiliers en cours, mais qu'elles ne seront pas actées avant votre départ, vous avez certainement la possibilité de toucher un droit de suite sur ces transactions. Concrètement, qu’est-ce que le droit de suite dans le secteur de l’immobilier ? Est-il régulé par la loi ? Quelles conditions doivent être réunies pour y avoir accès ? Quel montant pouvez-vous toucher ? Que faire si l’agence immobilière refuse de vous les payer ? Toutes nos réponses dans cet article.

Qu’est-ce que le droit de suite en immobilier ?

Le droit de suite en immobilier est la possibilité pour un agent commercial immobilier de demander une commission sur les transactions auxquelles il a participé mais qui seront conclues après la fin de son contrat.

Bon à savoir : attention à ne pas confondre le droit de suite immobilier avec l’indemnité compensatrice de fin de contrat de l’agent commercial (article L134-12 du Code de commerce). Ce sont 2 notions distinctes.

Le droit de suite immobilier est-il prévu par la loi ?

Oui, ce mécanisme est bien prévu dans la loi, et plus précisément à l’article L134-7 du Code du commerce.

La loi prévoit que pour toute opération commerciale conclue après la cessation du contrat d'agence, l'agent commercial a droit à la commission :

Soit lorsque l'opération est principalement due à son activité au cours du contrat d'agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat.
Soit lorsque l’opération est conclue avec un tiers dont il a obtenu antérieurement la clientèle pour des opérations du même genre avant la cessation du contrat d'agence (article L134-6 du Code de commerce).

Qui est concerné par le droit de suite immobilier ?

Le droit de suite concerne tous les agents commerciaux, quel que soit leur statut : salarié, agent commercial immobilier indépendant ou mandataire immobilier.

Il est également nécessaire de préciser que le négociateur immobilier qui a participé à la transaction peut bénéficier du droit de suite même si celui-ci n’est pas mentionné dans son contrat.

Quand un agent immobilier peut-il se prévaloir de son droit de suite ?

Le droit de suite peut être demandé :

Uniquement si la vente est conclue.
Et, après la fin de son contrat avec l’agence immobilière.

À noter : si la transaction est actée juste avant la date de départ effective, le négociateur ou l’agent commercial immobilier touche sa commission de manière classique.

Quelles conditions doivent-être réunies pour qu’un agent puisse obtenir son droit de suite immobilier ?

Plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies.

L’opération commerciale doit être conclue

La promesse unilatérale de vente ou le compromis de vente doit être rédigé et signé par les 2 parties.

Les négociations financières et juridiques du pré-contrat doivent donc être finalisées et actées pour obtenir un droit de suite.

Le contrat de l’agent commercial doit être rompu

Que ce soit un contrat de travail classique ou un contrat de mandataire, celui-ci doit être rompu officiellement.

Aucun droit de suite n’est dû si le contrat est encore en cours.

La vente doit être conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat

La loi précise que l’opération commerciale doit être conclue dans un délai raisonnable (article L134-7 du Code de commerce précité).

Cette notion est assez floue et la loi ne la précise pas plus. En cas de conflit, les tribunaux apprécient au cas par cas si le temps écoulé peut être qualifié de raisonnable.

Toutefois, si le droit de suite est prévu dans le contrat, il est tout à fait possible que les parties aient précisé ce délai. En général, il varie entre 3 et 12 mois.

L’agent commercial doit avoir participé activement à la conclusion de la vente

Le droit précise que l’agent commercial doit avoir participé de manière déterminante dans la conclusion de la vente. Il doit donc avoir eu un rôle actif.

Il peut prendre plusieurs formes :

Être à l’origine de la rentrée du mandat et être le référent pour le vendeur.
Mener toutes les actions commerciales dans le cadre de la vente du bien (estimation immobilière, visites, négociation…).
Représenter l’acquéreur dans cette transaction (visite, négociation…).

En cas de conflit, l’agent commercial doit donner des preuves de son rôle dans cette transaction afin de justifier de son intervention.

Quel est le montant du droit de suite immobilier ?

Le montant précis n’est pas prévu par la loi puisqu’il dépend uniquement de la grille de rémunération prévue dans le contrat du négociateur immobilier ou de l’agent commercial immobilier.

Quelle est la durée d’un droit de suite immobilier ?

Ce droit s’applique lorsque l’opération commerciale est conclue dans un délai raisonnable.

La durée du droit de suite immobilier est donc dépendante de cette échéance. Elle varie alors d’une situation à une autre.

Comment réclamer son droit de suite ?

Si le droit de suite est prévu dans le contrat, la liste des transactions concernées est formalisée le dernier jour travaillé afin que chacune des 2 parties puisse avoir une vue précise de la situation.

En revanche, s’il n’est pas prévu contractuellement, l’agent commercial peut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à la rupture de son contrat. Il y listera la totalité des dossiers en cours qui peuvent faire l’objet de ce mécanisme.

Que faire si l’agence immobilière refuse de verser le droit de suite ?

Si l’agence immobilière refuse de verser les sommes dues, l’agent commercial peut saisir les tribunaux afin de l’y contraindre.

Notre conseil : avant de lancer une procédure judiciaire, et comme évoqué plus haut dans cet article, vérifiez bien que toutes les conditions sont réunies pour exiger les sommes dues.

Le droit de suite immobilier est-il immuable ?

Non, il n’est pas immuable.

En effet, les parties peuvent expressément l’exclure dans le contrat qui les lie.

Le droit de suite immobilier s'applique-t-il en cas de démission de l’agent immobilier ?

Oui, un agent immobilier pourra se prévaloir d’un droit de suite même s’il a démissionné.

Comme pour les autres motifs de rupture de contrat, il suffit que l’opération commerciale ait été conclue avant le dernier jour travaillé et que le dossier concerné réponde aux autres conditions exigées pour le versement du droit de suite.

Bon à savoir : même dans le cas d’un licenciement pour faute grave, un négociateur immobilier peut demander un droit de suite sur ses affaires en cours.

Droit de suite en immobilier, ce qu’il faut retenir

Vous allez quitter l’agence pour laquelle vous travaillez et vous avez des transactions en cours qui ne sont pas encore finalisées ? Vous avez certainement la possibilité de demander un droit de suite sur vos dernières ventes.

En effet :

Il est automatiquement dû, sauf s’il est prévu une clause contradictoire dans votre contrat.
Il concerne tous les agents commerciaux, quel que soit leur statut.
Des conditions doivent être remplies pour pouvoir y prétendre :
- La transaction doit être conclue.
- Cette conclusion se fait dans un délai raisonnable.
- Votre contrat doit être rompu.
- Vous devez avoir activement participé à la vente.
Les montants dûs sont fixés sur la base de votre grille de rémunération habituelle.
L’échéance pour la réitération de l’acte n’est pas nécessairement fixée, mais doit être raisonnable.
Le jour de votre départ, prévoyez une liste des transactions en cours et qui font l’objet d’un droit de suite. À défaut, vous pouvez envoyer un courrier recommandé faisant état de vos dossiers en cours.
Si l’agence immobilière refuse de vous régler le droit de suite dû, vous pouvez lancer une procédure judiciaire.
Il peut être demandé quelle que soit la cause de la rupture du contrat.

Tout savoir sur le droit de suite immobilier.