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Vous entendez souvent parler du DPE mais vous ne savez pas ce que c’est réellement ni ce qu’il contient ? Le DPE est un acronyme, il signifie Diagnostic de Performance Énergétique. Il s’agit d’une expertise réalisée par une société professionnelle du bâtiment et de l’énergie certifiée, une société diagnostiqueur, afin de déterminer dans quelle mesure un logement est énergivore et polluant. Elle lui décerne une étiquette le classant entre les lettres A à G. Dans le cadre d’une vente ou d’une location d’un bien immobilier, le diagnostic de performance énergétique (DPE) établi pouvait être vierge. Qu’en est-il en 2023 ? Dans quelle mesure un diagnostic de performance énergétique peut-il encore être vierge aujourd’hui ? Définition et conditions de validité, notre article fait le tour de ces questions.
Qu’est-ce qu’un DPE vierge ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document qui informe le futur acquéreur ou le locataire d'un bien immobilier :
- Quant à la quantité d'énergie consommée par celui-ci.
- Quant à la production annuelle d’émissions de gaz à effet de serre (GES) émis par le logement.
Pourtant, si le DPE est obligatoire et doit être inséré au dossier de diagnostics techniques à destination du futur locataire ou du futur acquéreur, il peut être incomplet dans certaines situations.
Le DPE vierge est un document DPE non rempli.
Comment avoir un DPE vierge ?
Jusqu’il y a peu, il existait 2 méthodes pour établir un DPE, prévues à l’article 4 de l’arrêté du 3 mai 2007 :
- La 1re méthode est basée sur le calcul de la consommation conventionnelle des logements (dite 3CL). Elle permet d’estimer la consommation pour une utilisation standard du logement / bâtiment via une application informatique. Celle-ci prend en compte l’ensemble des caractéristiques pertinentes du logement : sa superficie, son isolation par des fenêtres à double vitrage ou non, les murs et leur épaisseur…
- La 2e méthode consistait à réaliser le DPE sur factures. Le diagnostiqueur établissait son rapport grâce aux factures justifiant de la quantité d’énergie utilisée dans le logement sur une période donnée considérée comme assez représentative (il fallait produire la facture d’énergie des 3 dernières années).
Cette dernière technique était uniquement utilisée :
- Pour les bâtiments construits avant le 1er janvier 1948. En effet, la 1re méthode de calcul basée sur l’estimation de la consommation conduisait, pour ce type de logement relativement ancien, à surestimer la dépense énergétique.
- Pour les bâtiments et logements datant d’après l’année 1948 mais dotés d’un chauffage collectif sans comptage individuel.
C’est cette seconde méthode qui a parfois conduit, faute de factures recensées, à l’établissement d’un DPE vierge.
Par exemple lorsque :
- Le logement est inoccupé depuis longtemps ou bien lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire.
- Le bien a été confié en gestion locative à une agence immobilière qui n’a pas su récupérer les factures auprès des derniers locataires ou en cas de conflit avec ceux-ci.
Dans les faits, cette situation est relativement courante. Faute d’avoir été complétées, les informations ne permettent ni d’estimer la consommation d’énergie du bien immobilier, ni sa production annuelle de gaz à effet de serre. Le diagnostiqueur mentionnait alors Consommations énergétiques non exploitables.
Bon à savoir: un diagnostic de performance énergétique vierge n’est pas totalement dénué de toute information. Il ne comporte pas la classe énergétique assignée au logement (on parle « d’étiquette » énergie, déterminée de A à G) mais il contient des éléments relatifs à son isolation et peut recommander des travaux afin de l’améliorer.
Exemple de DPE vierge
Voici un exemple de DPE vierge :
Le DPE vierge porte la mention Consommations non exploitables. Cela signifie concrètement qu’aucune des 2 méthodes d’établissement du DPE n’a pu être utilisée et donc que l’expertise n’était pas réalisable. Les classes énergétiques sont inconnues.
Quelles sont les conditions de validité d’un DPE vierge ?
Rappelons qu’un DPE vierge est établi lorsque la méthode de diagnostic sur factures s’avère impossible.
Ainsi, la condition de validité d’un DPE non rempli est en lien avec sa méthode d’établissement.
Pour établir un diagnostic vierge, il faut :
- Que le logement ne puisse pas recevoir une expertise grâce à la méthode estimative.
- Que le diagnostiqueur n’aie pas été en mesure de récupérer les factures attestant de la consommation d’énergie. De fait, il a été dans l’impossibilité d’établir l’étiquette du diagnostic de performance énergétique. Il la laisse alors vide.
Sous ces réserves, un DPE vierge restait valable 10 ans, tout comme les autres DPE (ancien article R134-4-2 du Code de la construction et de l’habitation, abrogé le 1er juillet 2021).
Quand le DPE vierge a-t-il été interdit ?
Une réforme des modalités d’établissement des diagnostics de performance énergétique est entrée en vigueur le 1er juillet 2021.
Depuis lors, plus aucun diagnostic de performance énergétique ne peut être établi sur la base de factures, considérant que cette méthode conduit à des résultats incertains et attachés aux habitudes énergétiques propres aux précédents occupants du logement.
Autrement dit, il n’est plus possible en 2023 d’établir un nouveau DPE vierge.
À noter : il s’agit du décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020, entré en vigueur le 1er juillet 2021. Il est accompagné de 3 arrêtés du 31 mars 2021 (NOR : LOGL2033917A, NOR : LOGL2106175A, NOR : LOGL2107220A).
Les DPE vierges établis avant 2023 sont-ils valables ?
Des mesures transitoires ont été mises en place par le décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020 pour accompagner la validité des DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 30 juin 2021.
En voici les termes :
- Les DPE effectués entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valables jusqu’au 31 décembre 2022. Depuis cette date, ils ne le sont plus.
- Les DPE effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.
- Les DPE plus anciens devront être ré-établis selon la nouvelle procédure précisée ci-dessous.
Comment établir un DPE valide en 2023 ?
Une réglementation de remplacement a été mise en place pour assurer la validité des DPE depuis le 1er juillet 2021.
Elle instaure une procédure d’établissement du DPE détaillée par l’un des 3 arrêtés précités (NOR : LOGL2033917A).
En résumé, celle-ci exclut désormais la méthode sur factures et se recentre autour de la méthode dite 3CL. Elle y ajoute des caractéristiques standardisées :
- Nombre d’heures d’occupation du logement par jour.
- Périodes d’inoccupation annuelle.
- Température moyenne estimée du logement.
- Données climatiques départementales.
Le but de la réforme est de mieux accompagner la transition énergétique dans le domaine du bâtiment en incitant les propriétaires de passoires thermiques à réaliser des travaux au sein de leurs biens immobiliers avant leur vente, sous peine d’être pénalisés. Par exemple, en renforçant l’isolation thermique des appartements ou des maisons : modernisation du chauffage ou changement des fenêtres.
Est-ce qu’un DPE vierge est valable en 2023 ?
En 2023, la validité d’un DPE vierge dépend de sa date d’établissement :
- Avant le 1er janvier 2013, le DPE n’est plus valable.
- Entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, le DPE n’est plus valable depuis le 31 décembre 2022.
- Entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, le DPE est valable jusqu’au 31 décembre 2024.
Notre conseil : il est fortement recommandé d’établir un DPE suivant la nouvelle nomenclature et ce, pour des raisons de transparence envers les futurs locataires et les acquéreurs du bien.
Comment avoir un DPE vierge ?
Avoir un DPE vierge reste possible s’il a été établi avant le 1er juillet 2021.
La réforme du DPE du 1er juillet 2021 marque la fin de nouveaux DPE vides.
Depuis lors, tout DPE réalisé et ce quelle que soit l’année de construction du bâtiment doit indiquer l’ensemble des informations énergétiques requises.
Que risque-t-on avec un DPE vierge non autorisé ?
Des sanctions sont encourues si le DPE n'est pas conforme à la nouvelle réglementation.
Depuis le 1er juillet 2021, les DPE sont opposables aux locataires et aux acquéreurs potentiels. Ce qui n’était pas le cas auparavant puisque ceux-ci n’avaient qu’une valeur informative.
Cela signifie que la responsabilité du propriétaire du bien immobilier, ainsi que celle du diagnostiqueur, peut être engagée en cas de diagnostic non conforme à la réglementation et / ou à la réalité des conditions énergétiques du logement dans le cadre d’une vente immobilière.
In fine, en cas de logement à forte consommation énergétique, le vendeur ou le bailleur pourrait être condamné en justice à participer ou financer le coût des travaux de rénovation énergétique du bien.
Dans le cadre d’une location, le propriétaire pourrait également être obligé à consentir une baisse du loyer.
À noter: il est important de veiller non seulement à faire réaliser un DPE conforme à l’état du logement mais également aux certifications du diagnostiqueur que vous engagerez pour ce faire. En effet, le bailleur qui décide de faire appel à un diagnostiqueur non certifié encourt une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive.
Conclusion
La réforme du DPE du 1er juillet 2021 intervient dans le contexte spécifique de la transition énergétique. Elle vise la rénovation des logements afin de lutter contre les gaspillages et, si possible, contre le changement climatique.
Dans ce contexte, faire établir un diagnostic de performance énergétique viable et opposable s’est ainsi imposé comme une évidence, conduisant à la fin des DPE vierges. Rendant par la même occasion caduque le système de collecte des factures.
Dans quelques années, la vente ou la location d’une passoire thermique, autrement dit d’un logement dont la consommation énergétique est importante, risque de devenir compliquée et plus coûteuse.
Désormais, chacun doit connaître – dans une optique de responsabilisation – les implications de ses comportements énergétiques. Dans ce cadre, un DPE vierge n’est plus admissible… en tout cas, plus pour longtemps !
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