Comment faire une donation de sa maison de son vivant ? Guide complet 2025

Donner un bien immobilier de son vivant à ses enfants est une stratégie de transmission patrimoniale courante, qui emporte plusieurs avantages. Elle permet d’anticiper la répartition de ses biens avant son décès, mais aussi d’optimiser l’impact fiscal de la succession. Qu’est-ce qu’une donation de son vivant ? A-t-on intérêt à donner une maison à ses enfants ? Comment procéder ? Combien cette donation coûte-t-elle au donateur et au donataire ? Aspects juridiques, fiscaux et conseils pratiques, nous vous disons tout?

Qu’est-ce qu’une donation de maison de son vivant ?

Définition et cadre légal

En droit, une donation est un type de libéralité. Autrement dit, c'est l'acte par lequel un donateur donne, gratuitement, tout ou partie de ses biens au profit d’un donataire, qui l’accepte.

Lorsqu’elle porte sur un bien immobilier, l'intervention d’un notaire est obligatoire. Cet officier public va :

S’assurer de la légalité de l’acte.
Constater le transfert de propriété.
En assurer la publication auprès du service foncier immobilier.

Il existe plusieurs types de donations entre vifs, le notaire saura vous conseiller la forme la plus adéquate :

Il est d’abord possible de donner en démembrement de propriété. Le donataire donne la nue-propriété du bien à ses enfants, et conserve l’usufruit (c’est-à-dire le droit d’user de la chose, d’en percevoir des loyers).
- Ce type de donation comporte une fonction pratique. Le donataire peut conserver l'usage du bien et y habiter.
- Il comporte également un intérêt fiscal. Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété donnée (pour un donateur entre 61 et 70 ans, la valeur de la nue-propriété est de 60% de la valeur totale du bien). Au décès du donateur, la pleine propriété se reconstitue gratuitement sur la tête du donataire devenu héritier.
Le donateur peut donner toute sa maison, ou seulement une quote-part du bien immobilier. Par exemple, en présence de 4 enfants, il pourra donner 25 % du bien à chacun.
Il est encore possible de faire une donation simple ou une donation-partage. Cette dernière permet de répartir de son vivant tout ou partie de ses biens entre ses héritiers présomptifs. Il n’y aura pas de rapport de la donation au moment de la succession (elle ne sera pas réintégrée au patrimoine du défunt).
On peut enfin faire une donation en avance de part successorale (elle est alors soumise au rapport) ou hors part successorale (non soumise au rapport au moment de la succession).

Bon à savoir: certains héritiers, comme les enfants, bénéficient d’une réserve héréditaire. Il n’est pas possible de les déshériter totalement. Si la donation d'une maison à un tiers porte atteinte à cette réserve, celle-ci sera réduite au moment de la succession du donateur.

Quelles sont les différences entre donation et succession ?

Donation et succession sont toutes deux des libéralités. Soit un transfert de bien à titre gratuit. Elles sont alors soumises aux droits de mutation à titre gratuit.

Mais la donation est une libéralité entre vifs (du vivant du donateur).

A contrario, la succession est une libéralité suite à un décès.

La donation permet d’anticiper sur sa succession, en transmettant une partie de son patrimoine de son vivant.

Quelles sont les étapes pour effectuer une donation de maison ?

Etape 1 : Prendre contact avec son notaire

Aucune donation de maison ou d’appartement n’est possible sans l’intervention d’un notaire.

La présence de cet officier public est essentielle et obligatoire.

Professionnels du patrimoine, les notaires sauront vous conseiller sur la meilleure façon de transmettre.

De plus, ils enregistrent les transferts de propriété au Service de la publicité foncière.

Les émoluments du notaire pour une donation de bien immobilier sont tarifés selon un barème légal.

Tranches d’assiette	Coût
de 0 € à 6 500 €	5,804 % TTC de la valeur du bien
de 6 500 € à 17 000 €	2,394 % TTC de la valeur du bien
de 17 000 € à 60 000 €	1,596 % TTC de la valeur du bien
plus de 60 000 €	1,1976 % TTC de la valeur du bien

Etape 2 : Faire évaluer le bien et rassembler les documents nécessaires

Le notaire vous demandera une évaluation du bien immobilier, effectuée par un professionnel (agent immobilier indépendant ou salarié, mandataire immobilier, néo-agence…). Attention, si ce bien est déclaré à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), les valeurs doivent correspondre.

Il vous demandera également le titre de propriété du bien immobilier (votre acte d'acquisition), et des justificatifs d'identité.

Le notaire va alors constituer son dossier en demandant notamment un état hypothécaire, afin de vérifier si le bien n'est pas grevé d'une sûreté immobilière.

Etape 3 : Signer l’acte de donation

Rendez-vous est alors pris dans une étude notariale pour signer l'acte de donation. Les deux parties (donateurs et donataires) doivent être présentes.

Si l’une des parties ne peut pas se rendre physiquement à la signature, il est possible d’établir une procuration. Cette procuration doit cependant être faite en la forme authentique devant un notaire.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la donation ?

Quels sont les avantages ?

Ils sont nombreux.

La fiscalité avantageuse de la donation

Le premier atout des donations est fiscal.

La loi française permet de transmettre une partie de son patrimoine en franchise droits, grâce à l'application d’un abattement sur la valeur donnée. Or cet abattement se renouvelle tous les 15 ans. Donner tôt permet ainsi de profiter plusieurs fois de cet abattement avant son décès. Un parent peut ainsi donner 100 000 € à chacun de ses enfants tous les 15 ans sans payer de droits de mutation à titre gratuit.

Donner peut aussi permettre de diminuer l’assiette de son impôt sur la fortune immobilière(IFI), voire de passer sous le plafond déclenchant cette imposition.

Enfin, l’impôt sur les plus-values immobilières n'est pas dû lors du transfert de propriété par donation. Ainsi, il peut être très intéressant de donner un bien immobilier, qui sera ensuite vendu par le donataire.

On parle de donation avant cession :

Au moment de la donation, l’impôt sur la plus-value n'est pas dû.
Au moment de la vente, le prix de cession sera égal au prix de vente, donc il n’y aura pas de plus-value taxable.

La possibilité de rester maître de son patrimoine

La donation permet de garder la main sur la transmission de son patrimoine. En effet, après son décès, ce sont les héritiers qui se partagent le patrimoine. Elle permet de faire le partage, ou d'arbitrer la répartition de ses biens de son vivant, avant la succession.

La possibilité d’aider ses enfants

La donation permet d’aider ses enfants.

Quels sont les inconvénients ?

Les avantages de la donation de son vivant sont réels. Mais il n’en reste pas moins qu’en donnant, on se dépossède. Avant de donner, veillez donc à conserver suffisamment de biens et de liquidités pour pouvoir faire face à des situations difficiles (par exemple, une entrée en EHPAD…).

Autre inconvénient, la donation a un coût. L’intervention d’un notaire entraîne le paiement de sa rémunération sous forme d’émoluments, mais également des débours (frais de copie, frais de recherche d’acte, de demande d’état hypothécaire…).

Ces frais de notaire sont en principe à la charge du donataire. Il est cependant possible de prévoir qu’ils seront à la charge du donateur, et cela sans que cette prise en charge soit considérée comme un complément de donation.

Bon à savoir: donner la nue-propriété en en conservant l’usufruit est une solution pour continuer à habiter un bien ou à en percevoir des revenus.

Quelle fiscalité pour donner sa maison de son vivant ?

Lorsqu’il y a un transfert de propriété, des droits de mutation sont dus aux impôts.

Lorsqu’il s’agit d'une vente, on parle de droits de mutation à titre onéreux.
Lorsqu'il s’agit d'une donation ou d'une succession, on parle de droits de mutation à titre gratuit.

Les barèmes sont identiques pour ces 2 types d'actes.

Ces impôts sont collectés par le notaire qui les reversera à l'Administration fiscale au moment de la publication de l’acte au service de la publicité foncière.

Voici ci-dessous comment calculer vos droits de donation.

Les abattements fiscaux en fonction du lien de parenté

En premier lieu, on applique un abattement sur la valeur déclarée du bien immobilier dans l’acte.

Cet abattement est personnel au donataire. Son montant est de :

159 325 € (donation à une personne handicapée).
100 000 € (donation à un parents ou à un enfant).
31 865 € (donation à un petit-enfant).
80724 € (donation à un conjoint, partenaire lié par un PACS).
15 932 € (donation à un frère ou une sœur).
7 967 € (donation à un neveu ou une nièce).

L’abattement peut être utilisé en une ou plusieurs fois. Il se renouvelle tous les 15 ans. Ainsi, il est possible de profiter plusieurs fois de l'abattement.

Calcul des droits de donation

Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la donation déduction faite de l’abattement.

Le barème dépend du lien de parenté entre donateur et donataire. Voici les tarifs applicables entre parents et enfants :

Part taxable après abattement	Taux d'imposition
jusqu’à 8 072 €	5 %
de 8 073 € à 12 109€	10 %
de 12 110 € à 15 932 €	15 %
de 15 933 € à 552 324 €	20 %
de 552 325 € à 902 838 €	30%
de 902 839 € à 1 805 677 €	40 %
au-delà de 1 805 677 €	45 %

Exemple de calcul des droits de donation

M. Dupont donne à son fils un bien immobilier valant 150 000 € en 2003.

Après application de l’abattement de 100 000 €, la valeur nette taxable est de 50 000 €.

Les droits dûs s’élèvent à :

(8 072 x 5%) + (12 109 - 8072) x 10 % + ((15 932-12 109) x 15%) + ((50 000 - 15932) X 20%) = 8 195 €

Si Monsieur Dupont donne à nouveau 50 000 € en 2010, l’abattement ayant été utilisé il y a moins de 15 ans, ces 50 000 € seront intégralement taxés, et le montant des droits s’élèvera à 8 195 €.

S’il donne à nouveau 50 000 € en 2020, un nouvel abattement de 100 000 € étant disponible, la donation ne sera pas taxée.

Cas particuliers : donation avec réserve d’usufruit.

Ici, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété donnée. Celle-ci est évaluée fiscalement de la manière suivante :

âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
de 21 à 30 ans	80 %	20 %
de 31 à 40 ans	70 %	30 %
de 41 à 50 ans	60 %	40 %
de 51 à 60 ans	50 %	50 %
de 61 à 70 ans	40 %	60 %
de 71 à 80 ans	30 %	70 %
de 81 à 90 ans	20 %	80 %
au-delà de 91 ans	10 %	90 %

Par exemple :

Si vous donnez en nue-propriété un bien d'une valeur de 600 000 € à 52 ans, à vos 3 enfants, les frais seront calculés sur la valeur de la nue-propriété, soit 300 000 €.

La part de chaque enfant s’élèvera à 100 000 €.

Chaque enfant bénéficiant d’un abattement de 100 000 €, aucun droit ne sera dû.

A votre décès, la pleine propriété se reconstituera sur la tête de vos enfants en franchise de droit.

3 conseils pratiques avant de faire une donation

Quelques conseils avant de se lancer dans une donation immobilière :

Faites évaluer votre bien immobilier.
Prenez rendez-vous avec votre notaire pour lui exposer votre projet et sollicitez un conseil patrimonial compte tenu de votre situation familiale et patrimoniale. Ce professionnel de l’immobilier, du droit et de la fiscalité vous exposera l’état du droit en vigueur et les techniques d'optimisation fiscale.
Faites part à vos héritiers de votre projet. Discutez-en en famille. Abordez clairement les implications fiscales et matérielles. Trop de conflits au moment d’ une succession trouvent leur origine dans des non-dits!

Donations maison de son vivant, ce qu’il faut retenir

Les donations entre vifs permettent d’anticiper une transmission patrimoniale avant le décès.

Elles sont un moyen d'optimisation fiscale pour diminuer les droits de succession, l'impôt sur la fortune immobilière ou l’impôt sur la plus-value immobilière.

Les donations de maisons nécessitent un acte notarié. L'intervention du notaire sécurise la démarche mais elle a un coût.

Comment faire une donation de sa maison de son vivant ?