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Vous vous apprêtez à donner ou à recevoir d’un proche ? Il est important de bien maîtriser les contours de ce mécanisme juridique parfaitement légal car il n’est pas gratuit. L’acte de donation est signé devant notaire. Cela engendre un coût. Il faut rémunérer le notaire et payer les impôts dus dans le cadre d’un transfert de propriété. Pourquoi la donation immobilière est-elle payante ? Comment calculer le montant des droits de donation dus ? Qui les prend en charge ? Comment les diminuer ? Découvrez l’essentiel à savoir sur le prix d'une donation d’un bien immobilier.
Une donation immobilière, qu’est-ce que c’est ?
La donation immobilière est l’acte juridique par lequel un donateur(celui qui donne) se dessaisit d'un bien de son patrimoine immobilier au profit d'un donataire (celui qui reçoit), sans contrepartie.
On parle aussi de mutation à titre gratuit. À l’opposé de la vente immobilière, qui est une mutation à titre onéreux puisqu’en échange d’un bien, l’acquéreur verse une somme d’argent.
La donation immobilière doit être constatée par un acte notarié qui matérialise le transfert de propriété d’un bien immobilier. L’acte sera ensuite transcrit au service de publicité foncière.
Bon à savoir : votre notaire peut vous conseiller sur les enjeux et les avantages fiscaux de la donation. Souvent pensée comme une succession anticipée. N’hésitez pas à l’interroger.
Lors d’une donation immobilière, qui en supporte le prix ?
En théorie, les frais liés à la donation sont supportés par le donataire.
Cependant, les parties peuvent prévoir dans l’acte de donation que les frais seront pris en charge par le donateur. C’est d’ailleurs souvent le cas. L'administration fiscale tolère cet arrangement, et ne considère pas que la prise en charge des frais constitue un surplus de donation.
On dit alors que le donateur donne en franchise de droits.
Quels sont les frais à payer lors d’une donation immobilière ?
On distingue les frais liés à l’acte (dus au notaire) des impôts (droits de donation).
Les frais liés à l’acte
Comme tout acte notarié, la donation engendre des frais :
- Les débours (ou déboursés) correspondant aux frais avancés par le notaire pour rédiger l’acte : demande d’état hypothécaire, de pièce d’état civil, photocopies…
- Les émoluments du notaire. Ils correspondent à sa rémunération. Ils sont proportionnels à la valeur du bien donné en pleine propriété. Le montant des émoluments de donation est fixé aux articles A444-67 et suivants du Code de commerce.
Voici le barème, pour une donation faite du vivant, acceptée du donataire. Les tranches se cumulent :
| Tranche d’assiette | Taux applicable | |
|---|---|---|
| 0 € à 6 500 € | 4,931 % | |
| 6 500 € à 17 000 € | 2,034 % | |
| 17 000 € à 60 000 € | 1,356 % | |
| de 60 000 € | 1,017 % |
Voici un exemple pour bien comprendre le calcul des émoluments notaire.
Un parent souhaite donner un bien immobilier en nue-propriété à son enfant. La valeur du bien en pleine propriété est de 70 000 euros.
Le montant des émoluments se calcule sur la valeur en pleine propriété, soit 70 000 €
Pour connaître le coût des émoluments, le calcul est le suivant :
- 6 500 euros x 4,931 % = 320,52 euros.
- (17 000 euros - 6 500 euros) x 2,034 % = 213,57 euros
- (60 000 euros - 17 000 euros) x 1,356 %= 583,08 euros
- (70 000 euros - 60 000 euros) x 1,017 % =101,70 euros
Le montant des émoluments additionnés est de 1 218,87 euros.
Calcul des droits de donation
Les droits de donation sont aussi appelés droits de mutation à titre gratuit. C’est un impôt sur la transmission du patrimoine immobilier.
Voici la méthode pour bien les calculer.
1. Déduire un abattement de la valeur des biens donnés
Le montant de l’abattement à déduire dépend du lien de parenté existant entre le donateur et le donataire :
- Enfant ou ascendant : 100 000 euros.
- Petit-enfant : 31 865 euros.
- Arrière petit-enfant : 5 310 euros.
- Conjoint ou partenaire de PACS : 80 724 euros.
- Frère ou sœur : 15 932 euros.
- Neveu ou nièce : 7 967 euros.
Cet abattement se renouvelle tous les 15 ans. Il concerne les donations consenties par un donateur particulier à un donataire particulier.
Par exemple : un couple qui a 4 enfants peut ainsi donner en franchise de droits 800 000 €, tous les 15 ans (Monsieur peut donner 100 000 € à chaque enfant et Madame peut donner 100 000 € à chaque enfant).
2. Appliquer les droits de donation sur la valeur restante
Le montant des droits de donation est fixé selon un barème par tranches. Il dépend du lien de parenté entre donateur et donataire.
En ligne directe, le barème des droits de donation du vivant est le suivant :
| Net taxable | Taux d'imposition |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| Entre 8 072 € et 12 109 € | 10 % |
| Entre 12 109 € et 15 932 € | 15 % |
| Entre 15 932 € et 552 324 € | 20 % |
| Entre 552 324 € et 902 838 € | 30 % |
| Entre 902 838 € et 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
| Adoption de tout ou partie du projet de PPT | Majorité absolue |
| Les travaux d'entretien des parties communes | Majorité simple |
| Décision d'équiper les places de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables | Majorité simple |
| Suppression des vide-ordures | Majorité simple |
| Travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux | Majorité simple |
Voici un exemple :
Monsieur Martin donne à son fils Jean un bien immobilier valant 150 000 € en 2005.
Après application de l’abattement de 100 000 €, la valeur nette taxable est de 50 000 €.
Les droits dus s’élèvent à :
(8 072 x 5%) + ((12 109 - 8072) x 10 % + ((15 932-12 109) x 15%) + ((50 000 - 15932) X 20%) = 8 195 €.
Si Monsieur Martin donne à nouveau 50 000 € en 2010, l’abattement ayant été utilisé il y a moins de 15 ans, ces 50 000 € seront intégralement taxés, et le montant des droits de donation s’élèvera à 8 195 €.
Bon à savoir: le montant des droits de donation est collecté par le notaire au moment de la signature de l’acte. Il reverse ensuite les sommes aux impôts.
Comment limiter ou éviter les frais de donation immobilière ?
Une donation immobilière peut également avoir pour objectif une optimisation fiscale. Comment faire ? Voici nos meilleurs conseils.
Utiliser l’abattement pour réduire les droits de succession
Donner permet d'anticiper sa succession.
Grâce à l’abattement qui se renouvelle tous les 15 ans, il est possible de transmettre une valeur importante en franchise de droits, en donnant régulièrement tous les 56 ans dans la limite de l'abattement.
Donner en nue-propriété pour réduire les droits de donation
Il est fréquent que des parents donnent à leurs enfants un bien immobilier en nue-propriété, en conservant l’usufruit. Ainsi, ils se réservent le droit d’user du bien, de l’habiter, d’en percevoir les loyers...
La valeur de l’usufruit est fixée fiscalement à :
- 50 % de la valeur du bien lorsque l’usufruitier a entre 51 et 60 ans.
- 40 % s’il a entre 61 et 70 ans.
- 30 % s’il a entre 71 et 80 ans.
- 20 % s’il a entre 81 ans et 90 ans.
Ainsi, en donnant la nue-propriété d’un bien immobilier, on diminue la valeur donnée, et donc l'assiette des droits de donation.
Lors du décès du donateur, la pleine propriété se reconstitue sur la tête du nu-propriétaire automatiquement, en franchise de droits.
Bon à savoir: Combien de temps un notaire peut garder l'argent d'une succession ? nos réponses.
À noter : nue-propriété + usufruit = pleine propriété.
Donation des parts de SCI
Lorsqu’un bien immobilier a été apporté à une Société Civile Immobilière (SCI), la donation consiste à donner des parts de la société.
La donation de parts de SCI est plus simple et moins coûteuse qu'une donation immobilière.
Donation immobilière, ce qu’il faut retenir sur son coût
Une donation immobilière coûte. Il faut songer à payer :
- Les frais de notaire (débours et émoluments).
- Les droits de donation.
Ces frais sont à la charge du donataire mais ils peuvent être réglés par le donateur.
La donation de son vivant est une opération patrimoniale et un moyen d'optimisation fiscale qui permet d’anticiper sur sa succession, en transmettant des biens à ses héritiers en profitant de l’abattement qui se renouvelle tous les 15 ans.
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