La sous-estimation d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession.

Lorsqu’une maison, un appartement ou un terrain se transmet par succession, la tentation est parfois grande de sous-estimer la valeur vénale du bien immobilier pour réduire l’assiette des droits de succession. Pourtant, sous-déclarer quelques milliers (ou centaines de milliers) d’euros comporte des risques.

Quelles sont les conséquences de la sous-estimation d’un bien immobilier dans une succession ? Comment l’administration repère-t-elle une estimation immobilière trop basse ? Et surtout, comment estimer au mieux un bien issu d’un héritage ? AV Transaction vous donne toutes les clés pour sécuriser votre transmission et éviter un redressement fiscal coûteux.

Quel intérêt y a-t-il à sous-estimer un bien immobilier dans le cas d’une succession ?

En France, chaque héritier est redevable de droits de succession calculés sur la valeur nette des actifs transmis après abattements. Plus la valeur vénale du bien est faible, plus les droits (et éventuellement l’impôt sur la plus-value en cas de revente rapide) diminuent.

Lorsqu’un décès survient et qu’un bien immobilier est transmis, certains héritiers sont tentés de retenir un prix nettement inférieur à la valeur de marché, espérant ainsi réduire la facture fiscale.

En apparence, une telle sous-estimation :

• diminue la base taxable ;
• améliore la trésorerie disponible pour régler les impôts ;
• simplifie parfois le rachat de parts entre co-indivisaires.

L’économie immédiate semble séduisante, surtout lorsque la vente est programmée rapidement ou que des travaux de rénovation doivent être financés.

Toutefois, cette « optimisation » peut engendrer des conséquences fiscales et civiles importantes.

Attention : La recherche du « bon prix » ne doit jamais se transformer en fraude fiscale.

Comment l’administration fiscale peut-elle détecter la sous-estimation d’un bien immobilier ?

La Direction générale des finances publiques dispose d’une batterie d’outils pour vérifier votre chiffrage lorsque vous déclarez la valeur d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession.

Pour commencer, elle peut confronter le prix indiqué aux transactions similaires conclues récemment dans le même secteur géographique. Les bases notariales et l’outil PATRIM lui permettent de déceler d’un coup d’œil toute anomalie flagrante.

Si un doute persiste, elle peut examiner les documents officiels du dossier de succession (inventaire, rapports d’experts, attestations notariées, etc.). Au besoin, elle peut mandater un expert indépendant pour réaliser une contre-évaluation sur place.

Le fisc peut revenir sur votre déclaration dans un délai de 6 ans à partir du 31 décembre de l’année à laquelle est survenu le décès du défunt.

Concrètement, pour une personne décédée le 30 avril 2021, l’administration fiscale a jusqu’au 31 décembre 2027 pour exiger des justificatifs ou rectifier une valeur jugée trop basse.

Sous-estimer la valeur d’un bien dans le cadre d’une succession : quels sont les risques ?

Le contrôle fiscal

Les droits de succession sont calculés au moyen d’un barème progressif : plus la valeur déclarée est élevée, plus le taux grimpe. En minorer le prix ne crée donc qu’une économie limitée, d’autant plus fragile que l’administration fiscale dispose d’un droit de regard.

Si la DGFiP décèle une erreur sur l’estimation de votre bien, elle peut :

• évaluer une nouvelle fois la valeur du bien immobilier ;
• réclamer le complément d’impôt ;
• ajouter des pénalités et des intérêts de retard (jusqu’à 80 % si une manœuvre frauduleuse est prouvée).

Un déséquilibre du partage

Au-delà du volet fiscal, la sous-estimation déséquilibre le partage lors de la succession.

Un héritier qui reçoit un bien trop faiblement valorisé lèse mécaniquement les autres, ouvrant la porte aux contestations et aux procédures judiciaires qui peuvent s’étaler sur des années.

Le principe d’équité impose de retenir la valeur réelle du bien afin d’éviter ces conflits.

Une plus-value plus importante

La prudence s’impose aussi le jour où l’héritier revend le bien immobilier.

En effet, la future plus-value sera calculée par rapport à la valeur déclarée dans la succession. Ainsi, plus celle-ci est basse, plus l’assiette taxable est large, et plus la facture grimpe (19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements pour durée de détention).

Résultat : l’économie réalisée au départ se transforme en surcoût lors de la vente. Même logique en cas de démembrement : si l’usufruit a été déclaré à la baisse, l’usufruitier supportera des impôts fonciers plus élevés que prévu.

En résumé, la sous-évaluation expose à un triple danger : rappel d’impôt alourdi, tensions familiales et plus-value importante à la revente. Mieux vaut fonder l’estimation de votre bien sur des données fiables et, au moindre doute, solliciter un professionnel pour sécuriser la transmission.

Vous avez besoin d’aide pour estimer votre maison ou votre appartement ? AV Transaction vous aide à déterminer sa valeur réelle.

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Sous-estimation d’un bien immobilier : quels sont les recours ?

Que faire en cas de redressement fiscal ?

Un bien immobilier vendu en dessous de sa valeur vénale réelle peut entraîner un redressement fiscal. Le fisc peut alors réévaluer la valeur du bien, réclamer un rappel de droit et demander le paiement d’intérêts de retard.

Lorsqu’ils reçoivent une proposition de rectification, les héritiers peuvent :

• accepter et régler les droits supplémentaires, ainsi que les pénalités et les intérêts ;
• contester la décision : pour cela, ils doivent répondre dans un délai de 30 jours en fournissant un contre-avis d’expert immobilier indépendant et tous les éléments susceptibles d’expliquer la décote initiale (devis de travaux, diagnostics révélant des vices, etc.).

Si la divergence persiste, ils peuvent saisir la Commission départementale de conciliation pour obtenir son avis sur la valeur réelle du bien.

Que faire si le notaire a sous-estimé votre bien immobilier ?

Il arrive parfois qu’une sous-estimation ne résulte pas d’une manœuvre des héritiers, mais d’une erreur du notaire. Malheureusement, l'administration fiscale n’en tient pas compte : elle revalorise le bien quoi qu’il en soit. Ainsi, les droits et pénalités retomberont sur la succession.

Pour éviter cela, vous devez agir vite et par étapes.

Commencez par solliciter le notaire et les autres héritiers pour corriger l’erreur à l’amiable : un simple avenant à la déclaration suffit souvent à désamorcer le problème.

Si le désaccord persiste, mandatez un second notaire ou, mieux, un expert immobilier indépendant. Son rapport confirmant la valeur réelle de votre bien renforcera votre dossier.

Faute d’accord, il reste la voie contentieuse : vous pouvez assigner le notaire devant le tribunal afin d’obtenir réparation du préjudice fiscal subi. Cette procédure est longue et coûteuse : préparez-la méticuleusement.

Rassemblez un maximum de preuves :

• photos du logement ;
• annonces comparables dans le quartier ;
• avis d’autres professionnels ;
• correspondances avec le notaire.

Plus votre argumentaire sera documenté, plus vous aurez de chances de trouver une issue favorable, sans aller jusqu’au jugement.

Comment rectifier une sous-estimation après une vente immobilière ?

Si vous découvrez, après la vente, que votre bien immobilier a été sous-estimé dans la succession, il faut rapidement remettre les compteurs à zéro auprès de l’administration fiscale.

La voie la plus sûre consiste à déposer une déclaration de succession rectificative : ce document remplace l’évaluation initiale par la valeur vénale réelle, c’est-à-dire le prix de marché auquel le bien aurait pu se vendre le jour du décès.

Une fois la nouvelle valeur inscrite, l’administration calcule les droits de succession complémentaires. Vous devrez simplement régler la différence entre les droits déjà acquittés et ceux qui auraient dû l’être si l’estimation du bien avait été correcte dès le départ.

Bon à savoir: Conservez tous les justificatifs (rapport d’expertise, étude de marché, courrier de dépôt). Ils pourront servir de preuve en cas de contrôle ultérieur.

Comment éviter une sous-estimation grâce à une évaluation fiable?

Vous voulez estimer correctement votre bien immobilier dès le départ pour éviter tout risque de sous-évaluation ?

Avec AV Transaction, vous pouvez déterminer la valeur de votre bien immobilier en ligne, facilement et gratuitement. En seulement 2 minutes, vous obtenez une fourchette de prix réaliste, basée sur des données fiables :

• base de données DVF Etalab ;
• informations de l’INSEE ;
• transactions récentes réalisées au sein de notre réseau.

Ces données sont mises à jour chaque mois pour garantir une estimation au plus proche de la réalité du marché.

Et pour encore plus de précision, vous pouvez aussi demander une estimation immobilière par l’un de nos agents qualifiés, présents partout en France. Grâce à leur connaissance du terrain, ils peuvent affiner le résultat obtenu en ligne en prenant en compte les spécificités de votre bien : état général du bien immobilier, prestations, environnement immédiat, ou encore potentiel locatif.

Conclusion

Sous-estimer la valeur d’un bien immobilier lors d’une succession peut sembler intéressant sur le plan financier, mais c’est ignorer la puissance de contrôle de l’administration et les conséquences fiscales qui s’ensuivent.

Faites appel à AV Transaction pour éviter les erreurs, les redressements fiscaux… et les mauvaises surprises.

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