Tout savoir sur le régime fiscal de l’agent mandataire immobilier.
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Vous souhaitez devenir agent mandataire immobilier à votre compte ? Vous devez choisir un statut juridique pour exercer votre activité. De ce choix découlent des obligations fiscales et comptables importantes. C’est pourquoi vous devez au préalable vous informer. Quels sont les statuts possibles pour exercer ce métier ? Quels sont les avantages et inconvénients de chacun de ces statuts ? Quelle est la fiscalité applicable ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le régime fiscal de l’agent mandataire immobilier, ainsi qu’un tableau récapitulatif pour y voir plus clair d’un seul coup d'œil
Quel est le statut juridique de l’agent mandataire immobilier ?
Le choix du statut juridique est libre. Il en existe plusieurs. Chacun a des conséquences significatives, notamment en matière fiscale et comptable.
Le statut de salarié
Cette option est plus rare, mais l’agent mandataire immobilier peut exercer son activité sous le statut de salarié au sein d’une agence immobilière.
Il bénéficie alors d’un contrat de travail et de nombreux avantages :
- Un salaire fixe et connu à l’avance.
- Des congés payés.
- Une protection sociale.
- Une mutuelle d’entreprise.
- Une cotisation à l’assurance chômage en cas de perte d’emploi et à la retraite.
En revanche, le salarié n’est pas indépendant. Il existe un lien de subordination avec son employeur qui ne l’autorise pas à choisir ses horaires de travail, sa clientèle, son organisation de travail…
Le statut de salarié porté
Option hybride entre le salariat et l'indépendance, le mandataire immobilier peut opter pour le portage salarial (article L1254-1 et suivants du Code du travail). Ce concept lui permet de signer un contrat de travail avec une société de portage. Il effectue ses transactions et est rémunéré par la société de portage qui transforme les honoraires perçus en salaires.
Ce statut permet aussi de jouir de l’ensemble des atouts d’un salarié tout en conservant une entière indépendance.
Tout comme un salarié classique, le salarié porté perçoit un salaire prévu dans le contrat.
Le statut de micro-entrepreneur
Le futur agent mandataire immobilier peut choisir d’être indépendant. Il a alors la possibilité d’opter pour le régime de la micro-entreprise (anciennement auto-entreprise).
Ce statut particulier d’entreprise individuelle (EI), régi par l'article 50-0 du CGI, offre une gestion fiscale et sociale simplifiée. Ce qui représente un avantage considérable lorsque l’on veut se lancer dans l’aventure de l’immobilier.
Voici les principaux avantages de ce statut :
- En matière sociale : le micro-entrepreneur déclare en ligne, chaque mois ou chaque trimestre, le montant du chiffre d’affaires (CA) réalisé. Les charges sociales sont prélevées au prorata de ce qui a été déclaré. En l’absence de gains, aucune cotisation sociale n’est due.
- En matière fiscale : l’entrepreneur reporte simplement le total du CA annuel sur sa déclaration d’impôt sur le revenu (IR), formulaire n° 2042-C-PRO. Les revenus sont soumis à l’IR dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC). Contrairement aux agents immobiliers indépendants titulaires de la carte T immobilier dont le statut est régi par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Ces derniers relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- En matière de formalités administratives : elles sont allégées : pas de statuts de société, pas de parution d’une annonce légale… Un simple formulaire est à remplir et à retourner à l’URSSAF accompagné d’une copie de la pièce d’identité et d’un justificatif de domicile. La demande peut également être faite en ligne sur le portail dédié.
- En matière d’obligations comptables : le micro-entrepreneur doit simplement tenir un registre de ses recettes.
- En matière d’allocation chômage : si la personne perçoit les allocations chômage, il continue, toutes conditions remplies, à les percevoir. Il s’agit du dispositif de cumul de revenus qui autorise un demandeur d’emploi à créer une entreprise, tout en continuant à percevoir une partie des allocations d’aide au retour à l’emploi (ARE). Le revenu mensuel total est ainsi au moins équivalent à l’ancien montant de son allocation. Un atout considérable pour lancer son entreprise, le temps de développer une clientèle.
Ce régime présente aussi quelques inconvénients :
- Le CA annuel réalisé ne doit pas dépasser 77 700 euros (pour les revenus 2023). S’il est dépassé pendant 2 années consécutives, le statut bascule naturellement vers celui de l’entreprise individuelle classique.
- Le micro-entrepreneur ne peut pas déduire ses charges professionnelles de son CA pour réduire son bénéfice soumis à cotisations sociales et à impôt sur le revenu. Seul un abattement de 34 % représentatif des frais professionnels est appliqué par l’Administration fiscale sur le total du CA déclaré pour le calcul de l’IR dû. Ce statut n’est donc pas intéressant pour les professionnels dont les charges sont importantes, notamment lorsqu’elles excédent 34 % du CA.
Bon à savoir : le micro-entrepreneur n’est pas soumis à TVA tant qu’il ne dépasse pas un certain seuil (article 293B du Code général des impôts). En 2023, 91 900 € de CA HT par an pour les activités de ventes de marchandises et les activités assimilées ; 36 800 € de CA HT par an pour les activités de prestations de services et les professions libérales.
À noter: l’agent mandataire immobilier doit s’inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) (article L134-1 du Code de commerce).
Le statut d’entrepreneur individuel
Une personne peut lancer son activité en optant pour le statut d'entreprise individuelle (EI). Il est régi par les articles L526-22 et suivants du Code du commerce.
L’entrepreneur individuel doit se soumettre à des obligations contraignantes :
- Il doit s’immatriculer auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
- Il procède à son enregistrement au RSAC.
- Ses obligations comptables sont plus lourdes puisqu’il doit tenir une véritable comptabilité d’entreprise.
- En sa qualité de travailleur indépendant non salarié, le chef d’entreprise bénéficie d’une protection sociale faible et ne cotise pas pour l’assurance chômage.
L’EI présente les caractéristiques fiscales suivantes :
- Les bénéfices réels de l’entreprise sont soumis à l’IR ou à l’impôt sur les sociétés (IS), au choix.
- L’entrepreneur individuel collecte et déduit la TVA, il déduit également ses charges professionnelles.
Ce statut présente un véritable avantage pour ceux qui engagent des frais professionnels importants (loyer, indemnités kilométriques, assurances, cotisations sociales obligatoires…).
Contrairement au statut précédent, l’entrepreneur individuel peut déduire ses charges de son chiffre d’affaires pour le calcul de son bénéfice imposable.
De plus, la responsabilité de l’entrepreneur est limitée aux seuls biens utilisés dans le cadre de son activité professionnelle quant aux créances engagées (Décret n° 2022-725 du 28 avril 2022).
Quel est le régime fiscal de l’agent mandataire immobilier ?
À chaque statut correspond une fiscalité définie.
La fiscalité associée au statut de salarié ou de salarié porté
Le mandataire immobilier salarié ou en portage salarial perçoit des salaires soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires.
Le salarié doit déclarer le montant net imposable de ses salaires sur sa déclaration de revenu n°2042.
Avant le calcul de l’IR dû, une déduction forfaitaire de 10 % est appliquée sur ce chiffre pour tenir compte des frais professionnels.
Toutefois, si le total des frais réellement supportés est plus élevé que le forfait de 10 %, le mandataire immobilier peut opter pour la déduction de ses charges réellement engagées pour les besoins de son activité professionnelle.
La fiscalité associée à la micro-entreprise
Un mandataire immobilier qui opte pour la micro-entreprise exerce une activité de prestation de services qui relève du régime micro-fiscal.
À ce titre, ses revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie micro-BNC. Cela signifie qu’il est imposé sur le montant de son chiffre d’affaires après application d’une déduction de 34 % représentative de frais professionnels. Le total ainsi obtenu est ajouté aux autres revenus du foyer pour le calcul de l’IR.
Le micro-entrepreneur peut, toutes conditions remplies, opter pour le versement libératoire. Ce mécanisme permet de payer l’impôt sur le revenu en même temps que les charges sociales, mensuellement ou trimestriellement.
Le taux applicable au CA déclaré est de 2,2 %. Le versement libératoire peut ainsi être une solution judicieuse pour certains mandataires immobiliers.
L’option pour le versement libératoire de l’impôt sur le revenu est soumise à des conditions de revenu. Le revenu fiscal de référence de l’année N-2 doit être inférieur ou égal pour 2023 à :
- 26 070 € par part de quotient familial si vous êtes seul au sein de votre foyer fiscal.
- 52 140 € si vous êtes en couple.
- 65 175 € si vous êtes en couple avec 1 enfant.
- 78 210 € si vous êtes en couple avec 2 enfants.
En toute hypothèse, le montant du chiffre d’affaires réalisé sur l’année civile doit être déclaré sur le formulaire n°2042-PRO dans la catégorie micro-BNC.
La fiscalité associée à l’entreprise individuelle
En EI, il est possible d’opter soit pour l’imposition à l’IR soit pour l’imposition à l’IS.
Option de l’IR
À l’IR, un choix doit être fait entre 2 régimes distincts (article 6 du CGI) :
- Le régime micro-fiscal: ses modalités et ses conditions sont les mêmes qu’en micro-entreprise. Ce régime s’applique si l’entrepreneur ne réalise pas un CA supérieur à 77 700 euros par an. Au-delà, une bascule automatique sous le régime de la déclaration contrôlée s’effectue.
- Le régime de la déclaration contrôlée : il permet à l’entrepreneur de déduire de son bénéfice imposable le montant de ses charges professionnelles.
Pour être déductibles les charges doivent être justifiées, être en lien avec l’activité professionnelle, ne pas être excessives. Il peut s’agir des frais de déplacement, de repas, de fournitures…
Après avoir déduit les charges du bénéfice annuel, le mandataire immobilier obtient son bénéfice net ajouté aux autres revenus du foyer pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
Ce bénéfice net doit être déclaré sur le formulaire n°2042-PRO du contribuable dans la catégorie des BNC.
En complément, l’entrepreneur individuel doit déposer auprès de l’Administration fiscale, au 2e jour ouvré suivant le 1er mai, un formulaire Cerfa n°2035 de résultat des BNC et les annexes n° 2035 A et n° 2035 B.
Les obligations comptables de l’entrepreneur individuel sont plus complètes.Il doit tenir à jour ses dépenses et ses recettes et notamment un journal de bord, un livre de comptabilité, les résultats annuels.
Option de l’IS
L’entrepreneur individuel peut opter pour l’IS (Décret du 27 juin 2022).
Dans cette hypothèse, ses bénéfices sont soumis à l’impôt au taux de 25 % qui peut être abaissé à 15 % si le chiffre d’affaires hors taxes réalisé est inférieur ou égal à 10 millions d’euros.
Ce taux de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfices. Au-delà de ce seuil, le bénéfice est imposé au taux de 25 %.
Tableau récapitulatif de la fiscalité des agents mandataires immobiliers
Mieux que de longs discours, voici un tableau récapitulatif de ce que vous devez retenir sur les régimes fiscaux des mandataires immobiliers.
| Salarié/Portage salarial | Micro-entreprise | Entreprise individuelle | ||
|---|---|---|---|---|
| Régime fiscal | IR : traitements et salaires | IR : Micro-BNC | IR : micro-BNC ou déclaration contrôlée. Option possible pour l’IS | |
| Revenus brut | Salaires perçus | Chiffre d’affaires | Chiffre d’affaires | |
| Charges déductibles | Déduction forfaitaire de 10 % ou option pour la déduction des frais réels | Abattement de 34 % | Micro-BNC : abattement de 34 %. Déclaration contrôlée : charges réellement supportées | |
| Revenu net imposable | Salaires - charges | Chiffre d’affaires - abattement de 34 % | Chiffre d’affaires - abattement de 34 % ou charges réellement supportée | |
| Formulaire à remplir | Formulaire n°2042 | Formulaire n°2042-PRO | Formulaire n°2042-PRO Formulaire Cerfa n°2035 de résultat des BNC et les annexes n° 2035 A et n° 2035 B | |
| TVA | Non | Non | Oui |
Régime fiscal des agents mandataires immobiliers, ce qu’il faut retenir
En fonction de ses ambitions, de ses projets et de sa situation personnelle, une personne peut s’orienter vers un statut juridique plus adapté qu’un autre.
L’essentiel étant de bien comprendre les enjeux de ce choix en termes de fiscalité, de démarches, de comptabilité.
Le statut de micro-entrepreneur est souvent recommandé pour se lancer et développer sa clientèle. En cas de doute sur les différentes formes de création possibles, n’hésitez pas à demander conseil auprès de votre réseau, d’un professionnel du droit et des questions fiscales ou d’agents mandataires immobiliers expérimentés.
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