Promesse unilatérale de vente : ce qu’il faut savoir

Vous êtes sur le point de signer une promesse unilatérale de vente et vous ne savez pas bien ce à quoi elle engage ? Cet acte juridique n’est pas sans conséquence pour les parties signataires puisqu’il dessine les conditions de la future vente. Mieux vaut donc savoir à quoi vous vous engagez avant de signer. Définition, forme, clauses, rétractation… Découvrez l’essentiel à savoir sur la promesse unilatérale de vente.

Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente est le document phare des négociations précontractuelles.

La définition d’une promesse unilatérale de vente

Dans le cadre d’une vente immobilière, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat dans lequel un promettant (le vendeur) s’engage auprès d’un bénéficiaire (l’acheteur) à lui vendre son bien (une maison, un appartement, un terrain…), à des conditions déterminées (article 1124 du Code civil).

Généralement, les conditions portent sur le prix de cession du bien.

Le promettant est juridiquement engagé (article 1106, alinéa 2 du Code civil).

Le bénéficiaire dispose d’un délai de réflexion pour examiner la proposition qui lui est faite. À son issue, il peut accepter la proposition ou la refuser.

L’acheteur n’est juridiquement engagé que lorsqu’il manifeste son souhait de former le contrat définitif avant l’expiration du délai fixé. À savoir, la vente du bien immobilier. On dit que l’acheteur lève l’option.

S’il ne lève pas l'option, l'acte authentique de vente ne sera pas signé. La promesse est caduque. Le vendeur est alors libre de contracter avec un tiers.

Quelle est la différence entre une promesse unilatérale de vente et l’acte authentique de vente ?

La promesse unilatérale de vente est conclue lors de la phase précontractuelle de discussion entre le vendeur et l’acheteur.

L’acte authentique scelle définitivement la vente.

Quelle est la différence entre une promesse unilatérale de vente et un compromis de vente ?

Dans le compromis de vente, le propriétaire du bien s'engage à le vendre et l'acquéreur à l’acheter (article 1106, alinéa 1 du Code civil). Ce qui n’est pas le cas de la promesse unilatérale où seul le promettant est engagé.

Les 2 parties prennent l’engagement ferme de conclure la vente, sans délai de réflexion ni option. Le compromis de vente vaut donc vente. Cela signifie que si l'acquéreur refuse finalement d'acquérir le bien, il pourra y être contraint en justice.

Juridiquement, il s’agit d’une promesse synallagmatique de vente (article 1589 du Code civil).

La promesse synallagmatique de vente, ou compromis de vente, est rédigée dans l’attente du contrat définitif (l’acte authentique de vente), dont la conclusion est subordonnée à l'obtention d'un prêt ou à la rédaction d'un acte notarié. Il s’agit de conditions suspensives.

À noter: il peut exister un petit délai entre l’offre d’achat et le compromis de vente.

Bon à savoir : à la différence de la promesse unilatérale, le compromis n’est pas soumis à une obligation d’enregistrement auprès des Impôts.

Quelle est la différence entre une promesse unilatérale de vente et une offre d’achat ?

L’offre d’achat, aussi appelée offre de prix ou promesse unilatérale d’achat, est un document dans lequel l’acheteur propose un prix d’achat au vendeur.

Seul l’acheteur s’engage. Il ne peut se rétracter que sous certaines conditions.

Qui rédige une promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale peut être rédigée par un notaire ou par les parties.

L’agent immobilier indépendant chargé de la vente peut également la rédiger (il peut aussi s’agir d’un agent salarié d’une agence immobilière, mais pas d’un mandataire immobilier).

Dans le premier cas, un acte authentique est établi. Dans les 2 autres, il s’agit d’un acte sous seing privé.

Qui signe la promesse unilatérale de vente ?

Le vendeur et l’acheteur signent tous deux le document.

Le rédacteur du contrat, le notaire ou l’agent immobilier, le signe aussi.

Peut-on se rétracter après avoir signé une promesse de vente ?

Oui, l’acheteur à 10 jours à compter de la signature de l’avant-contrat pour se rétracter sans aucune conséquence.

Il doit le faire par lettre recommandée avec avis de réception. Sans aucun motif à avancer.

Quelle est la forme d’une promesse unilatérale de vente ?

C’est un document écrit, signé des parties et de son rédacteur.

Il prend la forme :

Soit d’un acte authentique établi par un notaire.
Soit d’un acte sous signature privée enregistré auprès de la recette des impôts, dans les 10 jours qui suivent son acceptation par le bénéficiaire.

La forme est libre et le choix revient aux parties.

Bon à savoir : les droits d'enregistrement s'élèvent à environ 125 euros.

À noter : la promesse dont la validité est supérieure à 18 mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de 18 doit être constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique (article L290-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Quelles sont les mentions d’une promesse unilatérale de vente ?

La promesse contient des clauses. En voici les principales.

L’identité des parties

Les identités du promettant (vendeur) et du bénéficiaire (acheteur) sont déclinées :

Noms.
Prénoms.
Adresses.
Dates de naissance.
Nationalités.
Contrats de mariage…

L’objet du contrat

La description précise du bien à vendre :

Adresse précise et référence cadastrale.
Lots en copropriété.
Superficie.
État descriptif de division.
Usage du bien
Description des pièces…

Le prix de vente, son financement et les conditions financières

Le prix doit être indiqué en toutes lettres et en chiffres.

Tout comme le montant de l’indemnité d’immobilisation.

La clause de négociation

Elle mentionne le montant des honoraires dus à l'intermédiaire. Cette somme peut être à la charge du vendeur ou de l'acquéreur.

Découvrez comment calculer les frais d’agences immobilières.

Délai de réflexion accordé au bénéficiaire

Le délai doit être précisément fixé.

Et mention doit être faite qu’à défaut de levée d'option, le contrat sera caduc et l’indemnité d’immobilisation perdue pour le bénéficiaire.

Il doit être précisé la somme que le bénéficiaire prévoit éventuellement d'emprunter pour financer l'acquisition.

La réalisation de la promesse

La promesse doit impérativement prévoir une date maximale de signature de l'acte authentique.

Elle peut être ultérieurement décalée d'un commun accord entre les parties ou si le notaire ne possède pas toutes les pièces nécessaires à la rédaction du contrat.

L’entrée en jouissance dans les lieux par le bénéficiaire peut aussi être fixée à une date ultérieure.

Le dossier de diagnostics techniques

Il regroupe les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente selon le type d’immeuble en cause, selon sa destination ou sa nature, bâti ou non bâti.

Le délai de rétractation

Le consentement des personnes non professionnelles qui accèdent à la propriété est protégé par la loi. Quelle que soit la forme de l'avant-contrat, sous signature privée ou établi en la forme authentique, un délai de rétractation de 10 jours est accordé à l'acquéreur d'immeuble à usage d'habitation.

Les conditions suspensives

Dans une promesse de vente, les parties peuvent décider d'un commun accord d'y insérer des clauses suspensives. Elles permettent de prévoir la caducité de l'avant-contrat si certains événements listés surviennent avant la vente définitive.

En ce cas, l’indemnité d’immobilisation versée par l’acquéreur lui est restituée.

Par exemple :

Un refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur.
L'exercice du droit de préemption par la commune.
La découverte d'une servitude d'urbanisme grave. Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l'acquéreur lui sont restituées.

L’acquéreur doit-il verser une somme d’argent dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente ?

L’acheteur n’a plus à verser systématiquement une somme d’argent pour verrouiller la vente (article 1589-1 du Code civil). Seul le vendeur est engagé dans une promesse unilatérale.

Mais dans la pratique, l’acheteur verse au vendeur une indemnité d’immobilisation dont le montant équivaut entre 5 et 10 % du prix de vente du bien.

S'il se décide à acquérir le bien, cette indemnité s'impute sur la somme à régler.
S'il renonce à acheter dans le délai de rétractation de 10 jours, elle lui est restituée.
S’il renonce à acheter hors du délai de rétractation de 10 jours, il perd la somme qui reste acquise au vendeur.
S’il renonce à acheter parce qu’une condition suspensive ne se réalise pas, l’indemnité lui est restituée.
S’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, elle reste acquise au propriétaire en dédommagement de l’immobilisation de son bien.

Bon à savoir: pour un compromis de vente, on parle d’acompte ou de dépôt de garantie.

Quelle est la conséquence de la promesse unilatérale de vente ?

Si l’acheteur confirme sa volonté d’acheter le bien aux conditions précisées dans la promesse, les parties doivent réitérer leur souhait dans un acte authentique. L’option est alors levée.

Les parties peuvent aussi décider de proroger le délai de levée d’option, d’un commun accord (article 1213 du Code civil). Sans formalisme particulier.

Hors délai légal de rétractation :

Si l’acheteur ne lève pas son option car une condition suspensive s’est réalisée, le contrat définitif n’est pas formé. Le bénéficiaire récupère les fonds immobilisés.
Si l’acheteur ne lève pas son option car une condition suspensive ne s’est pas réalisée, la vente ne se conclut pas mais il perd la somme immobilisée.

Le promettant peut-il se rétracter ?

Non, le vendeur est légalement engagé par une promesse unilatérale de vente.

S’il conclut la vente avec un tiers, sa responsabilité est engagée devant les tribunaux.

Il pourra être condamné à verser des dommages et intérêts à l’acheteur, voire même à conclure la vente.

Pendant tout le délai de validité de la promesse, le promettant ne peut pas rétracter son engagement de vendre. Sa révocation n'empêche pas la formation de la vente (article 1124 du Code civil).

Promesse unilatérale de vente, ce qu’il faut retenir

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat.

Sa signature engage le vendeur et laisse un délai de réflexion à l’acheteur. S’il décide de lever l’option, la vente est parfaite.

Ne négligez jamais la rédaction d’un tel document. Il dessine en effet les contours de la transaction future.

Tout savoir sur la promesse unilatérale de vente.