LOA immobilier : qu’est-ce que la Location avec Option d’Achat (LOA) ?

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• LOA immobilier, ça veut dire quoi ?
• Comment fonctionne la location avec option d’achat (LOA) ?
• Comment faire une LOA immobilier ?
• Qui peut proposer la LOA immobilier ?
• À qui s’adresse le leasing immobilier ?
• Quels sont les avantages de la LOA immobilier ?
• Quels sont les inconvénients de la location avec option d’achat ?
• LOA immobilier, ce qu’il faut retenir

Vous avez entendu parler de la LOA immobilier, mais vous ne savez pas ce que c’est concrètement ? La Location avec Option d’Achat (LOA) est une formule qui a le vent en poupe côté acheteur dans un contexte immobilier un peu frileux. Elle alterne une phase de location puis une phase d’achat. Définition, fonctionnement, avantages et inconvénients, découvrez l’essentiel à savoir sur la LOA dans le secteur immobilier.

LOA immobilier, ça veut dire quoi ?

LOA immobilier signifie Location avec Option d’Achat (LOA) appliquée dans le secteur de l’immobilier.

C’est un contrat qui permet à un locataire, aspirant propriétaire, de louer un bien immobilier avec la possibilité d’acheter celui-ci à une date ultérieure et à un prix fixé dès la signature du bail.

Pendant toute la durée du bail, le propriétaire conserve la propriété du bien loué.

La LOA immobilier peut être mise en place pour une maison ou pour un appartement en copropriété.

Elle concerne les biens suivants :

• Immeubles à usage d'habitation.
• Immeubles à usage professionnel et d'habitation.
• Immeubles achevés.
• Immeubles en construction à la date de la signature du contrat.

Bon à savoir : LOA immobilier, leasing immobilier, location avec option d’achat, location-vente, crédit-bail ou rent to own désignent tous le même mécanisme. Vous pouvez utiliser tous ces termes sans aucun problème.

Comment fonctionne la location avec option d’achat (LOA) ?

La LOA immobilier est encadrée par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière.

Équivalent à un leasing de voiture dans le domaine de l’automobile, une LOA en immobilier consiste à proposer à un locataire de louer un bien immobilier avec la particularité de pouvoir l’acheter après son entrée dans les lieux.

Les parties sont libres de fixer la durée de location de leur choix. La loi ne fixe pas de délai maximum.

Si le propriétaire est engagé contractuellement à vendre le bien au locataire à l’échéance du bail, le bénéficiaire de la LOA aura, lui, le choix d'activer ou non son option d’achat.

Après la levée de l’option, la propriété est transférée du propriétaire bailleur vers le locataire.

Bon à savoir : il ne peut y avoir qu’une promesse de location-accession par bien immobilier. Toute autre promesse est nulle.

Comment faire une LOA immobilier ?

Voici les étapes pour mettre en place une LOA en immobilier :

1. Rédaction d’un contrat préliminaire au contrat de location-accession. La signature sous seing privé est possible. La loi citée plus haut, qui défini la location avec option d’achat, liste les mentions obligatoires du contrat :

• Un descriptif du logement.
• Le prix de vente et ses modalités de paiement.
• Les conditions de suspensive de financement.
• Le calendrier du bail et de la levée d’option d’achat.
• Le montant de la redevance mensuelle, composée du montant du loyer et de l’épargne.
• Les modalités du montant de l’épargne sur le prix de vente.
• Les conditions de remboursement du prix d’achat au moment de la levée d’option.
• La nature de la garantie de remboursement.
• La liste des charges du locataire.
• Les conditions d’annulation de l’option d’achat.
• Les attestations d’assurance souscrites.
• La durée maximale de validité du contrat préliminaire.
• Le montant d’un dépôt de garantie effectué par le locataire. Il ne peut dépasser 5 % du montant du prix de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Les fonds sont disponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de location-accession.
• La mention selon laquelle les fonds déposés en garantie seront, lorsque le contrat sera signé, restitués à l'accédant ou imputés sur les premières redevances. Faute d'indication dans le contrat préliminaire, les fonds seront restitués à l'accédant.

2. La location. C’est une période pendant laquelle le locataire paie au propriétaire une redevance composée de 2 parties : le loyer et l’épargne. L’échéance peut être mensuelle ou trimestrielle. Un état des lieux du logement doit être établi contradictoirement par les parties lors de la remise des clés. Les règles classiques de la location s’appliquent :
   1. L'entretien et les réparations du logement incombent au locataire.
   2. Les réparations relatives aux éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment ainsi qu'à tous autres éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux, et aux éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité à l'exclusion de leurs parties mobiles sont à la charge du propriétaire.
3. La levée de l’option. 3 mois avant le terme prévu pour la levée de l'option, le vendeur doit, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, mettre le locataire en demeure d'exercer dans le délai convenu la faculté qui lui est reconnue d'acquérir la propriété de l'immeuble faisant l'objet du contrat. 3. Si le locataire choisit de lever l’option d’achat, il doit régler la totalité du montant prévu au contrat initial pour l’achat du logement, duquel sera déduit l'épargne cumulée tout au long du bail. 4. Si le locataire ne se porte finalement pas acquéreur, il quitte le logement comme un locataire classique, et récupère l’épargne cumulée déduction faite des éventuels frais prévus au contrat. Un état des lieux doit être établi contradictoirement lors de la restitution des clés au vendeur.
4. La rédaction d’un contrat de location-accession, conclu par acte authentique devant notaire et publié au fichier immobilier.

Par exemple, vous bénéficiez d’une LOA concernant une maison valorisée à 100 000 €. Le contrat prévoit un bail de 3 ans. Vous payez une redevance mensuelle de 900 €, composée de 430 € de loyer et de 470 € d’épargne. À la fin du bail, vous devez rembourser la somme de : 100 000 € - (36 mois x 470 €) = 83 080 €.

Qui peut proposer la LOA immobilier ?

Différents acteurs du marché immobilier peuvent proposer une LOA.

Notamment :

• Les promoteurs immobiliers peuvent utiliser le leasing immobilier pour lancer la commercialisation d’un nouvel immeuble ou au contraire pour dynamiser la vente des derniers lots d’une copropriété.
• Les entreprises spécialisées en LOA comme Sésame ou Hestia proposent des solutions inédites afin d’accompagner les acquéreurs dans ce type de montage financier.
• Les propriétaires privés peuvent également mettre en place une location avec options d’achats afin de relancer la commercialisation d’un bien immobilier et avoir la garantie d’un revenu locatif.

À qui s’adresse le leasing immobilier ?

À tous les profils d’acheteur: primo-accédant, investisseur…

Cependant, il est majoritairement destiné aux acquéreurs :

• N’ayant pas les capacités financières d'acheter un bien à un instant T pour diverses raisons : demande d’un prêt immobilier sans apport, entrepreneur avec moins de 3 ans de bilan, changement familial type divorce, nouveau contrat de travail, incertitudes quant au futur…
• Pouvant avoir des difficultés à obtenir un financement classique auprès de leur établissement bancaire. Une LOA peut être la solution pour devenir propriétaire à moyen terme.

Mais la location avec option d’achat peut aussi être une possibilité pour des acquéreurs qui souhaitent tester le logement avant de l’acheter. Vivre dans un logement quelques mois avant de l’acheter, le meilleur moyen d’être sûr de soi !

Quels sont les avantages de la LOA immobilier ?

Les atouts du leasing immobiliers sont multiples :

• Le montant de la redevance et du prix d’achat sont définis dès le début du bail. Ils sont figés. Ils ne peuvent pas varier, même lorsque les prix du secteur augmentent.
• C’est une solution efficace pour les ménages, n’ayant pas un dossier suffisant pour les banques, mais qui souhaitent accéder à la propriété.
• Cela donne la possibilité de tester le logement et son environnement avant de s’engager dans un achat.
• Le leasing immobilier permet également de mettre en place une épargne automatique et bloquée.

Quels sont les inconvénients de la location avec option d’achat ?

Malgré tous ces avantages, le leasing immobilier connaît quelques inconvénients, à savoir :

• Si le marché immobilier baisse, le prix d’achat restera le même que le montant conclu dans le contrat initial.
• Si le locataire ne souhaite plus acheter le bien à la fin du bail, il récupère l’épargne cumulée mais diminuée des frais prévus au contrat.
• Si à l’échéance du bail, l’acquéreur n’obtient pas son prêt, l’achat du logement est annulé.

LOA immobilier, ce qu’il faut retenir

Vous envisagez de bénéficier d’une LOA pour votre futur logement ? Avant de vous lancer, vous devez retenir que :

• Ce dispositif est une solution alternative pour les personnes souhaitant devenir propriétaire mais que les banques ne sont pas disposées à suivre à un instant T.
• Les conditions du bail et de l’acquisition sont définies dès le contrat initial.
• Les redevances mensuelles ou trimestrielles sont composées d’une partie Loyer et une partie Épargne.
• La partie Épargne est déduite du prix d’acquisition en cas d’achat.
• À la fin du bail, vous pouvez décider de ne plus acheter. La partie Épargne vous sera remboursée, déduction faite des frais prévus au contrat.

Vous pouvez sérieusement envisager la location avec option d’achat pour ne louper aucune belle opportunité immobilière !