Tout savoir sur le délai entre une offre d'achat et un compromis de vente.
Publié par AV Transaction le .
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Vous venez de vous engager dans un processus d’acquisition d’un bien immobilier, un appartement ou une maison, et vous vous demandez dans quel délai vous serez enfin propriétaire ? Entre le moment où vous formulez votre offre d’achat auprès du vendeur et le moment de la remise des clés, il peut se dérouler de nombreux mois. En effet, après l’offre, un avant-contrat est généralement rédigé, une promesse ou un compromis de vente. Dans ce type d’acte, les parties s’engagent à finaliser la vente sous certaines conditions. En bout de parcours d’achat, l’acte de vente vient achever l’opération. Quel est le délai entre l’offre d'achat et le compromis de vente ? Réponse dans cet article.
L’offre d’achat est-elle soumise à un délai de validité ?
L’offre d’achat peut être soumise à un délai de validité par l’acheteur mais ce n’est pas une obligation légale.
Peut-on formuler une offre d’achat sans délai d’acceptation ?
Techniquement, s’il demeure possible de formuler une offre d’achat sans délai d’expiration, ce n’est pas conseillé pour la sécurité de l’opération. En effet, si aucun délai n’est prévu, l’offre est réputée être à durée indéterminée.
Néanmoins, dans la mesure où on ne peut pas s’engager perpétuellement, la loi est venue encadrer ce type de situation. Elle permet la rétractation de l'acquéreur, sous réserve d’un délai raisonnable (article 1116 du Code civil).
Bien que la notion de délai raisonnable reste subjective, se rétracter 24 heures après avoir émis une offre semble abusif. En revanche, après 2 semaines, la rétractation de l’acheteur potentiel peut être considérée comme justifiée en l’absence de retour du vendeur.
Lorsque l’offre d’achat contient une durée de validité, l’offre peut être acceptée par le vendeur tant que le terme prévu n’est pas survenu.
En résumé, avant de signer un compromis de vente, il faut prendre en compte le délai d’acceptation de l’offre par le vendeur.
Qui choisit le délai de validité d’une offre d’achat ?
Si l’offrant choisit de soumettre son offre à un délai de validité, c’est encore à lui qu’il revient de décider du nombre de jours le composant. 8 jours, 10 jours, 15 jours, 3 semaines, il est libre de mentionner le délai qui lui convient le mieux.
Mais attention, d’un point de vue pratique et rationnel, il faut que cette durée soit raisonnable afin de permettre au vendeur de réfléchir et de répondre de manière éclairée.
L’agent immobilier, ou l’agence, qui accompagne l’acquéreur potentiel peut éclairer ce dernier sur le délai le plus adapté à la situation. Notamment, en fonction de l’appartement ou de la maison dont il est question, de son prix, de sa situation, et de sa position sur le marché (c’est-à-dire du nombre de personnes aussi positionné).
Quelle est la durée d’une offre d’achat ?
La loi ne mentionne pas de durée spécifique pour une offre d’achat.
En revanche, il existe un usage.
Il est généralement prévu une durée de validité de l’offre d’achat de 1 à 2 semaines.
Bien entendu, les parties restent libres de prévoir un délai plus court ou plus long (5 jours, 10 jours, 20 jours…).
À quoi sert ce délai de validité de l’offre d’achat ?
Le délai de validité contenu dans l’offre d’achat permet au propriétaire du bien immobilier de réfléchir à la proposition qui lui est faite, de manière sereine.
Il doit pouvoir ainsi être en mesure de donner une réponse en ayant apprécié les avantages et les inconvénients de l’offre, à l’issue du délai prévu.
Si plusieurs offres lui sont faites en même temps, le temps accordé lui permet d’examiner chacune des propositions en cours de validité.
Un délai trop court risque de conduire à un stress non souhaitable dans ce type d’opération. Par exemple, le vendeur trop pressurisé par un temps de réflexion trop court peut refuser la vente par principe.
Qu’est-ce que le compromis de vente qui suit l’offre d’achat ?
L’avant-contrat est l’étape qui précède la conclusion définitive de la vente, à savoir la signature du contrat de vente. Il succède à l'offre d’achat.
En matière immobilière, il existe 2 principaux avants-contrats :
- La promesse unilatérale de vente.
- Le compromis de vente, appelé aussi promesse synallagmatique de vente.
Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire s’engage auprès du bénéficiaire (l’acquéreur) à lui vendre son bien à un prix déterminé. L’acquéreur peut alors accepter la proposition en levant l’option d’achat, l’opération étant soumise à un délai précis.
Les modalités de préparation et de rédaction de l’acte prennent 2 formes :
- L’acte authentique, rédigé par un notaire.
- L’acte sous seing privé, rédigé directement par le vendeur et l'acheteur, avec l’aide possible de l’agent immobilier. Il doit être enregistré auprès du service des Impôts dans les 10 jours de son acceptation par le bénéficiaire (article 1589-2 du Code civil).
Le choix notarié ou de l’acte sous signature privée est normalement libre. Sauf lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité de la promesse dépasse 18 mois. Dans ce cas, la promesse unilatérale de vente doit être rédigée en la forme authentique (article L. 290-1 du Code de la Construction et de l’habitation).
Pour le compromis de vente, le vendeur et l'acheteur sont certains de poursuivre la vente. Ils sont alors engagés l’un envers l’autre, définitivement. Sauf s'il comporte une clause spécifique prévoyant le cas du désistement.
La forme du compromis de vente est plus souple que celle de la promesse unilatérale de vente. Il n’existe pas d’obligation de rédaction notariée ou d’enregistrement. Il peut donc être écrit par un particulier ou par un agent immobilier, sans aucune autre formalité.
Il demeure cependant recommandé de s’assurer les conseils d’un spécialiste, eu égard aux nombreuses mentions obligatoires à insérer dans ce type d’acte.
Quel est le délai entre l’offre d’achat et le compromis de vente ?
Il n’y a pas de délai qui encadre légalement les opérations entre l’offre d’achat et la signature du compromis de vente.
On prévoit usuellement une durée de quelques semaines, allant jusqu’à 1 mois. Parfois un peu plus.
En réalité, tout dépend de la bonne volonté et de la disponibilité des parties, sans compter celle de leurs éventuels conseils respectifs.
En général, chacun à intérêt à ce que l’opération se déroule sous les meilleurs délais.
- Du côté du vendeur, cette période peut être mise à profit pour faire établir les documents techniques (le dossier des diagnostics techniques) s’ils n’ont pas déjà été réalisés. Ils seront nécessaires pour l’acte définitif de vente.
- Du côté de l’acquéreur, c’est aussi le moment de se rapprocher de sa banque afin d’engager les démarches nécessaires à un éventuel prêt immobilier.
Quel est le délai entre l’offre d’achat et la promesse de vente ?
Tout comme pour le délai entre l’offre et le compromis, il n’y a pas non plus de délai qui encadre légalement les opérations entre l’offre d’achat et la signature d’une promesse de vente.
En revanche, comme l’acte doit parfois être rédigé par un notaire, ou être enregistré auprès du service des Impôts, le délai peut être un peu plus long afin de préparer les opérations et de rassembler les pièces nécessaires.
En cas de promesse de vente, les pièces suivantes doivent être jointes :
- Le dossier des diagnostics techniques (article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation).
- Les informations spécifiques en cas de vente d’un bien soumis au statut de la copropriété (article L. 712 du Code de la Construction et de l’habitation).
Bon à savoir : les documents techniques ne sont pas exigés légalement dans le cadre de la signature d’un compromis, mais il y a tout intérêt à les faire réaliser et à les y annexer car ils seront obligatoirement joints à l’acte authentique de vente.
Notre conseil: faites réaliser l’intégralité des diagnostics techniques en même temps, et avant même le début des opérations de vente. Vous en aurez rapidement besoin. Pour preuve, le DPE (diagnostic de performance énergétique), qui fait partie du dossier des diagnostics techniques, doit être porté à la connaissance des acquéreurs potentiels dès l’annonce de mise en vente afin que ceux-ci puissent jauger du potentiel énergivore du bien.
Est-ce qu’une offre d’achat est un compromis de vente ?
Une offre d’achat n’est pas un compromis de vente.
Comme précédemment indiqué, le compromis de vente est un acte dans lequel les deux parties s’engagent, l’une à vendre et l’autre à acheter, un bien immobilier à un prix déterminé.
Cet engagement est généralement assorti de conditions suspensives, notamment au profit de l’acquéreur potentiel qui doit dans la grande majorité des cas obtenir un prêt afin de solder l’opération.
L’offre d’achat n’engage qu’une des 2 parties, l’acquéreur potentiel, qui formule son souhait d’acheter le bien immobilier.
Le compromis est ainsi un acte bien plus dense qu’une simple offre.
Puis-je me rétracter après une offre d’achat ? Découvrez nos réponses.
Conclusion
Les délais qui encadrent les différentes étapes de la vente immobilière sont assez flexibles, faute d’avoir été prévus par le droit. La durée de validité de l’offre elle-même peut être variable, pourvu qu’elle reste raisonnable.
Cette flexibilité donne le temps nécessaire aux parties pour s’organiser une fois le principe de l’accord entériné.
S’il n’existe pas de délai légalement fixé entre, une offre d'achat et un compromis de vente et une offre d’achat et une promesse de vente, acheteur et vendeur doivent avancer de concert et planifier leurs opérations de façon à conclure définitivement la vente du logement dans les meilleurs délais.
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