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Vous avez décidé de vendre votre bien immobilier ? La première question qui vous vient sûrement à l’esprit en tant que propriétaire est la suivante : combien vaut-il ? Plusieurs techniques existent pour obtenir une estimation plus ou moins précise de votre appartement ou de votre maison. Est-ce possible d’estimer son bien soi-même ? Comment utiliser un simulateur en ligne ? Existe-t-il des bases de données fiables pour vous aider dans votre démarche ? À quel moment devez-vous envisager de faire appel à un professionnel ? Nos réponses dans cet article.
Comment estimer son bien immobilier soi-même ?
Afin d’avoir une idée rapide de la valeur de votre bien immobilier, vous pouvez l’estimer vous-même.
Le principe d’une estimation immobilière est de comparer votre bien à vendre aux autres offres proposées et aux transactions réalisées sur le marché immobilier de votre secteur géographique.
Découvrez les étapes à suivre pour évaluer le prix de vente de votre maison ou de votre appartement de la manière la plus fiable possible.
Étape 1 : listez les caractéristiques de votre bien
Plusieurs éléments concrets doivent être pris en compte lorsque vous estimez un bien immobilier. Ils font partie des critères de valorisation de celui-ci.
Notamment :
- La localisation : la ville et/ou le quartier.
- Le type de bien immobilier : une maison ou un appartement.
- La surface du logement (et de la parcelle pour une maison).
- Le nombre de pièces : les chambres, les pièces d’eau...
- L’existence d’un extérieur : un jardin, une terrasse, un balcon.
Listez-les par écrit pour les avoir tous en tête au moment de votre évaluation et n’en omettre aucun.
Étape 2 : évaluez les qualités et les défauts de votre bien immobilier
C’est le moment de prendre du recul et de faire le tour des atouts et des faiblesses de votre logement.
Voici les éléments à prendre en compte lors de cet audit :
- L’environnement : la proximité des commerces et des écoles, l'accessibilité aux transports...
- L’état général du bien immobilier (et de la copropriété pour un appartement).
- Les points positifs : une rénovation récente, un diagnostic énergétique performant, une bonne orientation, une vue dégagée, une piscine…
- Les points de vigilance : une petite surface des chambres, un manque de luminosité dans certaines pièces, une perte de place, l’absence d’un extérieur, un environnement bruyant...
N’hésitez pas à faire une liste écrite de ces éléments afin de ne rien oublier.
Étape 3 : comparez votre bien avez ceux similaires mis sur le marché immobilier
Une estimation immobilière prend forme par comparaison avec des biens semblables disponibles sur le marché de la vente.
Pour finaliser votre démarche et obtenir la valeur de votre bien :
- Cherchez les offres comparables dans votre zone géographique : sur les sites d’annonces immobilières ou sur les bases de données fiables (V. ci-dessous).
- Analysez les prix de vente des offres les plus comparables.
- Positionnez votre bien immobilier par rapport aux autres offres du secteur en prenant en compte ses qualités et ses défauts.
- Estimez votre bien immobilier.
Notre conseil : cette estimation immobilière peut évoluer avec le temps. Ce qui est vrai à un instant T ne l'est plus forcément quelques mois plus tard. N’hésitez pas à réitérer l’exercice tous les trimestres.
Quels outils utiliser pour estimer son bien immobilier ?
Plusieurs outils sont à votre disposition pour vous aider à estimer votre maison ou à estimer votre appartement.
Les bases de données immobilières
En tant que particulier, vous avez accès gratuitement à 2 outils très riches qu’utilisent régulièrement les professionnels de l’immobilier : les bases Patrim et DVF Etalab.
Véritables mines d’or, ces outils d’open data recensent l’ensemble des mutations en France. Autrement dit, les transactions immobilières qui ont été réalisées sur les 5 dernières années.
Patrim et DVF Etalab permettent aux particuliers de déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier. Par exemple, dans le cadre d’une vente, d’une déclaration fiscale, d’une succession ou d’une expropriation.
Patrim communique les critères suivantes :
- L’adresse du bien concerné.
- La date de construction.
- La date de la vente.
- La surface du terrain.
- La surface utile (et non la surface carrez).
- Le nombre de pièces.
- Le prix net vendeur (hors frais d’agence immobilière, hors frais de notaire).
- Le prix au m².
Seuls les locaux d’habitation et dépendances y sont recensés.
Les informations disponibles sur DVF Etalab sont plus restreintes :
- L’adresse du bien concerné.
- La date de la vente.
- La surface utile.
- La surface du terrain.
- Le prix net vendeur.
Mais elles concernent l’ensemble des transactions réalisées quelle que soit la nature du bien : locaux d’habitation, terrains agricoles, locaux commerciaux, locaux industriels…
Bon à savoir : gérées par l’État, les données recensées sont issues des actes notariés et du cadastre. Elles sont donc parfaitement fiables.
Le service de la publicité foncière
La loi met à la disposition des particuliers un autre outil d’aide à la transparence du marché immobilier, utile pour estimer soi-même son bien : le service de la publicité foncière.
Chaque citoyen français peut le solliciter, par une demande écrite, via un formulaire spécifique selon la date d’inscription du bâtiment dans les registres hypothécaires (avant ou après 1956) (article L107A du Livre des procédures fiscales).
Voici le type d’éléments que vous pouvez obtenir, sur la situation juridique de l’immeuble :
- L’identité des propriétaires successifs.
- Le prix des différentes ventes.
- La copie des documents de vente immobilière.
- Les donations.
Vous pouvez aussi demander une copie de documents (acte de vente, règlement de copropriété, acte notarié de donation…).
Bon à savoir : contrairement aux bases Patrim ou DVF, le service de la publicité foncière est payant. Le prix varie selon le type de la demande. Par exemple, il vous sera demandé 6 euros pour une copie d’un bordereau d'inscription, 30 euros pour une copie de règlement de copropriété, 12 euros pour une demande portant sur moins de 5 immeubles. Les frais d’expédition sont de 2 euros par voie postale. L’Administration dispose de 10 jours à compter de votre demande pour vous répondre.
Le simulateur d’estimation immobilière
Il n’est pas toujours évident de pouvoir mettre en perspective votre bien dans la jungle des offres et transactions immobilières. Si vous êtes perdu, vous pouvez également vous aider d’un simulateur d’estimation immobilière.
Il se présente sous la forme d’un questionnaire. Plusieurs champs doivent être remplis :
- L’adresse précise.
- Le type de bien : maison, appartement, hôtel particulier…
- L’année de construction.
- La surface.
- Le nombre de chambres et de salles de bains.
- Les caractéristiques : l’exposition, les performances énergétiques, le type de cuisine, la présence d’un balcon ou d’une terrasse, une climatisation installée…
Grâce à ces renseignements précis, le simulateur compare et positionne votre bien immobilier sur le marché local.
Bon à savoir: dans la grande majorité des cas, l’utilisation de simulateurs immobiliers pour obtenir une évaluation d’un prix de vente est gratuite.
Quels outils privilégier pour estimer correctement mon bien ?
Afin de pouvoir comparer et analyser précisément le dynamisme immobilier local, vous avez donc plusieurs outils à disposition :
- Les plateformes web, agrégateur d’offres en cours de commercialisation.
- Les data officielles, issues des transactions notariées : Patrim, DVF Etalab et le service de la publicité foncière
L’avantage notable d’utiliser les bases de données officielles, contrairement aux plateformes d’annonces en ligne, est que vous avez accès aux informations des biens réellement vendus. En effet, certaines offres publiées sur les sites internet ne trouveront pas preneurs pour des raisons multiples (prix, qualité du bien...) ou seront négociées. En analysant uniquement les offres en cours de commercialisation, vous risquez d’avoir une vision biaisée du marché.
En revanche, les annonces en ligne vous permettent d’avoir des infos plus générales sur le bien (état du bien, étage, performance énergétique, travaux à prévoir…) et des visuels. En effet, que ce soit sur Patrim ou DVF, vous trouvez uniquement des data brutes qu’il faut remettre dans leur contexte de vente.
Afin d’avoir l’estimation immobilière la plus précise, l’idéal est de mixer les éléments recueillis. À savoir, les valeurs trouvées concernant les offres en cours de commercialisation et les transactions réalisées.
Faire estimer son logement par un professionnel en cas de doute
Difficile d’avoir du recul sur son propre bien immobilier ! En effet, en tant que propriétaire, vous pouvez avoir tendance à ne pas être sensible aux petits défauts de votre maison.
De plus, faire une bonne estimation demande d’être précis et factuel ; il vous faut prendre le temps d’analyser correctement les données trouvées. En résumé, estimer par soi-même son appartement ou sa maison est chronophage !
N’hésitez pas à faire appel à un professionnel de l’immobilier, un agent immobilier, un mandataire immobilier ou un notaire, afin d’avoir un regard extérieur et neutre sur les qualités et points d’attention de votre bien. Mais aussi pour profiter de son efficacité et de son expertise de terrain.
Conclusion
Vous l’aurez compris, vous avez à disposition plusieurs outils performants pour vous aider à estimer vous-même votre appartement ou votre maison.
Que ce soit en analysant vous-même le positionnement de votre bien immobilier sur le marché ou en utilisant un simulateur en ligne, vous avez la possibilité d’avoir une idée assez précise de la valorisation de votre logement.
Attention toutefois à ne pas vous noyer dans la masse des éléments obtenus. N’hésitez pas à vous faire épauler par un expert en cas de doute. Par exemple, un agent ou un mandataire immobilier.
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