Ravalement de façade : que dit la loi ?

Le ravalement de façade est une opération esthétique, mais pas que ! C’est avant tout une obligation légale dans de nombreuses communes françaises, inscrite dans le Code de la construction et de l’habitation. Un ravalement vise à garantir l’entretien, la sécurité et la valorisation du patrimoine architectural des bâtiments. Il comprend de nombreux travaux : nettoyage des façades, réparation des enduits, amélioration de l’isolation thermique, rénovation des balcons… Quelles sont les obligations précises des copropriétaires ? Quels immeubles sont concernés ? Comment financer ces travaux coûteux ? Ravalement de façade, que dit la loi ? Nos réponses.

Un ravalement de façade, c’est quoi ?

Une circulaire du 26 mars 1959 précise ce qu’il faut entendre par le ravalement des façades des immeubles :

Une opération de propreté (nettoyage).
Une opération d’entretien :
- Réfection des enduits, boiseries, descentes d'eau et ferronneries.
- Réparation des gouttières ou chéneaux des toitures et souches de cheminées.

Un ravalement de façade, ça sert à quoi ?

L’objectif poursuivi par une opération de ravalement est multiple :

Préserver l’esthétisme urbain : des façades bien entretenues participent à l’uniformité d’une ville.
Assurer la sécurité publique : éviter les dégradations dangereuses.
Lutter contre l’insalubrité des immeubles.
Préserver l’environnement en isolant les murs de façade pour limiter les déperditions d’énergie (isolation thermique).

Ravalement de façade, quels immeubles sont concernés ?

Le principe : tous les immeubles doivent être ravalés

Tout est résumé à l’article L126-2 du Code de la construction et de l’habitation ! Les façades des bâtiments doivent être constamment tenues en bon état de propreté à Paris ainsi que dans les communes figurant sur une liste établie par décision de l'autorité administrative, sur proposition ou après avis conforme des conseils municipaux.

Cette obligation de ravalement concerne à la fois les façades principales et arrières des bâtiments.

Le ravalement d’une façade est donc une obligation légale. Il concerne tous les immeubles parisiens. Ainsi que ceux d’autres villes françaises qui ont pris un arrêté préfectoral ou municipal en ce sens. Par exemple, Lyon, Marseille, Bordeaux ou Nantes.

Les communes non concernées ne peuvent pas imposer de ravalements.

L’obligation de ravalement à Paris

L'arrêté municipal du 27 octobre 2000 relatif au ravalement obligatoire des immeubles à Paris (BMO Paris, 3 novembre 2000, p. 2564) détermine les conditions suivant lesquelles la façade d'un immeuble parisien doit être rénovée.

Bon à savoir : la suite de cet article se concentre sur l’arrêté municipal pris pour Paris. Les autres villes ont pu prendre des dispositions spécifiques. Si vous souhaitez des informations précises sur une ville donnée, il convient de vous reporter à son règlement municipal ou à son arrêté préfectoral. Vous pouvez aussi directement interroger le service de l’urbanisme de la commune concernée.

Les exceptions : les immeubles parisiens dispensés de ravalement

Pour Paris, sont exclus de l’obligation de ravalement (article 8 de l’arrêté municipal précité) :

Les immeubles pour lesquels une procédure d'expropriation a été engagée.
Les immeubles qui ont fait l'objet d'une injonction de démolir.
Les immeubles qui ont fait l’objet de travaux d'étaiement ou d'étrésillonnage, notamment au titre de la procédure de péril.
Les immeubles qui ont fait l’objet d'un arrêté préfectoral d'interdiction générale à l'habitation.

Quand doit être réalisé un ravalement de façade ?

Le principe : tous les 10 ans

Les travaux nécessaires sont effectués au moins 1 fois tous les 10 ans, sur l'injonction qui est faite au propriétaire par la mairie (article L126-2 précité).

Mais il est tout à fait possible, et même souhaitable, d’entreprendre les travaux de sa propre initiative.

Si le ravalement n'est pas entrepris dans les 6 mois, le maire prend un arrêté, notifié au syndic de copropriété, le sommant d'effectuer les travaux dans un certain délai (article L126-3 du Code de la construction et de l’habitation). Le syndic est alors chargé d'en informer les copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le propriétaire qui n'a pas exécuté les travaux de ravalement dans les délais prévus à l'article L. 126-3 précité encourt une amende de 3 750 euros (article L183-12 du code précité).

Bon à savoir : vous pouvez changer de syndic si celui-ci est défaillant.

Les exceptions :

La ville de Paris accorde des délais supplémentaires à certains immeubles qui doivent être ravalés (article 7 de l’arrêté municipal de la ville de Paris).

Voici les cas envisagés :

Si le bâtiment vient, au cours des 2 années précédentes, de faire l'objet de travaux dont le prix est au moins égal au coût prévisionnel des travaux de ravalement.
Si le bâtiment doit impérativement faire l'objet de travaux dont la nature et le prix ont déjà été arrêtés, avant l'arrêté d'injonction (notamment par l'assemblée générale en cas d'immeuble en copropriété) et ayant pour objet la conservation de l'immeuble ou son maintien en bon état d'habitabilité.
Si le bâtiment se trouve au voisinage d'un chantier notamment de démolition générateur de salissures ou de désordres susceptibles d'affecter le bâtiment.
Si la situation juridique du bâtiment est telle qu'elle rend impossible ou anormalement difficile le processus de décision devant aboutir au ravalement.

Pour obtenir un délai supplémentaire, les copropriétaires doivent en faire la demande au plus tard dans le mois qui suit l'arrêté d'injonction auprès des services de la Mairie de Paris, accompagnée de l'ensemble des pièces justificatives des motifs invoqués au soutien de la demande.

Une commission constituée est chargée d'examiner les demandes de délai déposées par les propriétaires.

Elle peut :

Accorder les délais sollicités.
Accorder un délai différent de celui demandé.
Rejeter purement et simplement la demande de délai.

Qui doit approuver un ravalement de façade en copropriété ?

Tous les copropriétaires de l’immeuble, lors d’un vote en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Qui prend en charge le paiement d’un ravalement de façade ?

Le principe est le suivant : les charges de ravalement sont considérées comme relevant des charges relatives à la conservation de l’immeuble. Elles ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel des travaux de copropriété car elles dépassent la simple maintenance du logement. Voir notre article dédié pour en savoir plus sur les charges de copropriété.

Elles doivent, par conséquent, être réparties entre les copropriétaires proportionnellement aux tantièmes de copropriété affectés à leurs lots.

Une clause du règlement de copropriété qui exclut certains copropriétaires des charges de ravalement doit être réputée non écrite.

Existe-t-il des aides pour ravaler une maison ou un immeuble ?

Si le ravalement de façade s’accompagne de travaux d’isolation thermique, des aides sont disponibles.

Par exemple,MaPrimeRénov’ ou des dispositifs locaux peuvent être sollicités (aide délivrée par l’ANAH).

À Paris, le dispositif Éco-rénovons Paris+ (ERP) propose, sous conditions d’éligibilité, des aides financières ainsi qu'un accompagnement gratuit et personnalisé à toutes les étapes du projet d’isolation de la façade.

Quelle autorisation d’urbanisme faut-il obtenir pour un ravalement de façade ?

En cas de ravalement, il revient au maître d'œuvre (MOE) de déposer un dossier de déclaration préalable de travaux (DP) auprès de la mairie de la ville concernée.

Pour être autorisés, les travaux doivent être en accord avec le plan local d’urbanisme (PLU).

Les modifications de l’aspect extérieur d’un bâtiment doivent toujours faire l’objet d’un avis de la Direction de l’Urbanisme (DU) et des Architectes des Bâtiments de France (ABF) lorsque le logement est situé dans le périmètre d’un site classé ou inscrit aux Monuments Historiques.

Bon à savoir : l’installation d’un échafaudage côté rue doit également faire l’objet d’une demande d’autorisation d’occupation du domaine public auprès de la DU.

Qui s’occupe de ravaler les façades ?

Des entreprises spécialisées réalisent ces travaux.

Plusieurs paramètres sont pris en compte pour vous proposer un tarif : le revêtement du mur, la surface à ravaler, l'échafaudage à installer, l’isolation supplémentaire, la durée du chantier, le traitement à appliquer, la présence ou non de fissures, les travaux éventuels de peinture…

Demandez plusieurs devis afin de choisir la société qui répond à votre cahier des charges dans le budget que vous vous êtes fixé.

Ravalement de façade, ce qu’il faut retenir

Le ravalement de façade est un investissement essentiel.

Il garantit la sécurité, améliore l’état des murs et contribue à l’efficacité énergétique grâce à une meilleure isolation thermique. Il participe à la rénovation d’un logement dans son ensemble.

Chaque étape du processus de ravalement est encadrée pour garantir des résultats durables.

À Paris et dans certaines villes françaises, il est imposé aux copropriétaires tous les 10 ans. Des dérogations sont possibles.

Une déclaration préalable de travaux déposée en mairie est obligatoire pour se lancer dans les travaux de rénovation de la façade.

Le prix d’un ravalement est élevé. Son coût peut être allégé s’il s'accompagne d’une isolation thermique des façades (MaPrimeRénov’ et Éco-rénovons Paris+). Demandez plusieurs devis auprès d’entreprises spécialisées avant de faire votre choix.

Les campagnes de ravalement sont motivées par la volonté de préserver le cadre de vie, la sécurité des bâtiments ou le patrimoine architectural.

Ravalement de façade, que dit la loi ?