Tout savoir sur l’héritage d’une maison.

Tags: vendre

• Héritage d’une maison, ça veut dire quoi ?
• Qui sont les héritiers d’une maison en cas de décès du propriétaire ?
• Quelle part reçoit l’héritier d’une maison ?
• Héritage d’une maison, quels sont les droits des conjoints ?
• Peut-on refuser l’héritage d’une maison ?
• Peut-on rester en indivision sur une maison héritée ?
• Peut-on vendre une maison reçue en héritage ?
• Héritage d’une maison, combien ça coûte ?
• Quels sont les droits de succession sur une maison héritée ?
• Combien coûtent les frais de notaire lors de l’héritage d’une maison ?

Vous avez hérité d’une maison ? Au décès d’une personne, son bien immobilier, ses liquidités, ses meubles sont partagés entre ses héritiers. Mais cette répartition ne se fait pas à l’amiable ou d’un commun accord. C’est le Code civil qui fixe les règles de dévolution, la quote-part attribuée à chaque héritier, les règles de partage, et c’est le notaire qui est le garant de la bonne application de ces règles. Qui hérite et à quelle part chacun a-t-il droit ? Comment se passe la répartition d’une maison entre le conjoint survivant et les enfants ? Peut-on la vendre au moment de l’héritage ? Est-on obligé d’hériter ou peut-on renoncer à la succession ? Droits de succession, frais de notaire, Combien coûte l’héritage d’un bien immobilier ? Zoom sur les règles civiles et fiscales qui régissent l’héritage d’une maison.

Héritage d’une maison, ça veut dire quoi ?

Lorsque quelqu’un décède, son patrimoine est dévolu à ses ayants droit (ses héritiers). On dit qu’ils héritent. Si dans le langage courant on parle d’héritage, le terme juridique utilisé est succession.

La succession comprend l’ensemble des biens et des droits du défunt. Notamment son patrimoine immobilier, appartement ou maison.

Si le défunt était propriétaire d’un bien immobilier, les héritiers doivent obligatoirement se tourner vers un officier ministériel (autre terme pour désigner le notaire). Ce dernier est chargé d’ouvrir la succession.

Il :

• Établit un acte de notoriété qui recense les héritiers.
• Établit une attestation immobilière qui constate le transfert de propriété des biens immobiliers du défunt à l’héritier ou aux héritiers en indivision (chacun selon sa quote-part). Cette attestation est publiée au service de la publicité foncière. Pour l’établir, le notaire demande aux héritiers de lui adresser le titre de propriété de chaque bien (l’acte d’achat).
• Établit la déclaration de succession, document de nature fiscale permettant le calcul des droits de succession à verser à l'Administration fiscale.

Bon à savoir: selon la situation, l’officier ministériel peut être amené à rédiger d’autres actes. Par exemple, une déclaration d’option du conjoint, un procès-verbal d'ouverture de testament, un inventaire, un partage successoral…

Qui sont les héritiers d’une maison en cas de décès du propriétaire ?

C’est le Code civil (articles 731 et suivants) qui détermine qui sont les héritiers et la quote-part dont chacun hérite. Ces règles s'appliquent quel que soit le contenu de l’héritage.

Ils peuvent être :

• Le conjoint survivant.
• Des héritiers en ligne directe (ascendants ou descendants), chaque degré excluant les degrés ultérieurs. Ainsi, un petit-enfant n’héritera que si l’enfant est décédé.
• Des héritiers en ligne collatérale, frères et sœurs, oncles et tantes ou cousins (jusqu’au 6e degré, chaque degré excluant les degrés ultérieurs).
• Des personnes étrangères à la famille, désignées dans un testament.

Le notaire demandera les copies des livrets de famille et des extraits d’actes de l’état civil pour établir la dévolution (le transfert des biens), et n’oublier aucun héritier. En cas de doute, il aura recours au travail d’un généalogiste.

Quelle part reçoit l’héritier d’une maison ?

Envisageons l'hypothèse d’un héritage de maison en l'absence de conjoint du défunt.

Si le défunt n’a pas fait de testament (il est décédé ab intestat) :

• S’il laisse seulement des enfants, ces derniers héritent par parts égales.
• S’il laisse ses parents et des frères et sœurs, chaque parent hérite de ¼ de la succession et la fratrie se partage le reste.
• S’il laisse un seul parent et des frères et sœurs, le parent hérite de ¼ et les frères et sœurs se partagent le reste.
• S’il ne laisse pas de famille proche (parents, descendants ou frère et sœur), la succession est partagée entre la branche paternelle et la branche maternelle.

Si le défunt a fait un testament, on distingue :

• La personne qui hérite d’un bien en particulier. Il s’agit du légataire.
• La personne qui hérite d'une quote-part du patrimoine. Il s’agit du légataire à titre particulier.
• La personne qui hérite de tout le patrimoine. Il s’agit du légataire universel.

À noter: certains héritiers ne peuvent pas être déshérités. On dit qu’ils sont réservataires. Ils reçoivent toujours en héritage, a minima, la réserve héréditaire (articles 912 et suivants du Code civil). Il s’agit des enfants. Le défunt ne peut disposer à sa guise que d'une partie de sa succession, que l’on appelle la quotité disponible.

Héritage d’une maison, quels sont les droits des conjoints ?

Les conjoints occupent une place privilégiée dans une succession. Sur le plan fiscal, cela se traduit par une absence de droit de succession entre époux.

On parle ici du conjoint marié. Un concubin ou un partenaire pacsé n’est pas héritier (sauf aux termes d’un testament préalablement rédigé).

Concrètement :

• En l’absence d’enfants (ou de petits-enfants) et de parents du défunt, il hérite de la totalité de la succession. Autrement dit, il exclut les frères et sœurs (ou leurs enfants), les grands-parents, les oncles et tantes (ou leurs enfants) du défunt.

• En présence d'enfants issus du couple, l’époux survivant peut choisir entre ¼ de la succession en pleine propriété ou l’usufruit du tout. Concrètement, l’option pour l’usufruit permet au conjoint de rester habiter dans le bien du défunt.

  Le notaire établira un acte de déclaration d’option.

• Par contre, lorsque le défunt a des enfants issus d’une autre union, il n’a plus de choix et hérite de ¼ de la succession.

• Si le défunt laisse un conjoint et un parent, le premier hérite de ¾ de la succession.

• S’il laisse un conjoint et deux parents, le premier hérite de la moitié de la succession.

Bon à savoir: si le défunt et son conjoint se sont fait une donation entre époux, ce dernier peut hériter jusqu’à ¼ en pleine propriété + ¾ en usufruit.

Peut-on refuser l’héritage d’une maison ?

Un héritier n’est jamais obligé d’accepter une succession. Il se trouve face à un triple choix, c’est l’option successorale:

• Accepter l’ensemble de la succession purement et simplement.
• Renoncer à l’ensemble de la succession. L'héritier aura ainsi intérêt à renoncer à une succession clairement déficitaire. Dans ce cas, l’héritier doit veiller à ne pas avoir un comportement de propriétaire de la maison (qui équivaudrait à une acceptation tacite).
• Accepter la succession à concurrence de l’actif net. L’héritier n’aura à payer les dettes du défunt que dans la limite de la part reçue.

L’héritier doit faire son choix dans les 4 mois du décès.

Attention, l’option est indivisible, ce qui signifie par exemple que l’héritier ne peut pas accepter le bien immobilier et renoncer au reste de la succession.

Peut-on rester en indivision sur une maison héritée ?

Il arrive fréquemment que suite à un décès, les héritiers restent en indivision sur la maison reçue en héritage. Par exemple, si un défunt laisse quatre enfants et un bien immobilier, les enfants seront propriétaires indivis du bien à hauteur de ¼ chacun.

Cette situation d’indivision peut perdurer dans le temps. Mais elle peut être difficile à vivre, notamment après le passage d’une génération, lorsque des travaux doivent être effectués, ou lorsque certains indivisaires veulent vendre et d’autres non.

Deux solutions s’offrent alors aux indivisaires :

• La vente du bien à un tiers (dès lors que les indivisaires représentant ⅔ des droits indivis sont d’accord).
• Le partage, aux termes duquel la maison pourra être attribuée à un héritier, alors qu’un autre aura d’autres biens pour une valeur équivalente.

Voici un exemple concret pour tout comprendre :

Une succession comprend :

• Une maison à 150 000 €.
• Un appartement de 100 000 €.
• Une voiture valorisée à 50 000 €.
• Des liquidités à hauteur de 100 000 €.

Les quatre enfants demandent au notaire le partage de la succession.

L’actif net partageable s’élève à 400 000 €, chaque enfant a droit à 100 000 €.

• L’enfant A se verra attribuer la maison, charge à lui de payer une soulte (un dédommagement) de 50 000 € à l’enfant C.
• L’enfant B se verra attribuer l’appartement de 100 000 €.
• L’enfant C se verra attribuer la voiture et la soulte de l’enfant A.
• L’enfant D se verra attribuer les liquidités.

Peut-on vendre une maison reçue en héritage ?

Au décès, le bien qui appartenait au défunt change de propriétaire. Il est dévolu (attribué) aux héritiers qui en deviennent propriétaires. C’est l'attestation de propriété immobilière qui constate ce transfert. Elle est publiée au Service de publicité foncière.

Les héritiers peuvent décider de vendre le bien:

• Soit parce qu’ils n’en ont pas d’utilité et préfèrent toucher de l’argent.
• Soit parce qu’ils ont besoin de liquidité pour régler les droits de succession.

Ils vont alors devoir fixer un prix, effectuer les diagnostics nécessaires (électricité, gaz, amiante, performance énergétique…), trouver un acquéreur, et solliciter un officier ministériel (souvent le même que celui chargé de la succession) pour s’occuper de la vente.

Le prix de vente sera partagé entre les vendeurs selon leurs quotes-parts respectives.

Par exemple :

Un défunt laisse son père et son conjoint.

• Le père hérite de ¼ de la succession.
• L’autre des ¾ restant.

Les deux héritiers décident de vendre la maison et trouvent un acquéreur au prix de 200 000 €.

Le père recevra 50 000 € et le second 150 000 €.

Héritage d’une maison, combien ça coûte ?

On parle souvent de frais de notaire dus dans le cadre d'une succession. En réalité, il faut bien distinguer entre :

• Les droits de succession liés au transfert de propriété et dus à l’Administration fiscale.
• Les émoluments et les honoraires du notaire, qui correspondent à la rémunération de son travail.

L'ensemble de ces frais sont calculés sur l’actif net de succession, c’est-à-dire sur la valeur des biens au jour du décès (dont la valeur de la maison), de laquelle on retranche toutes les dettes du défunt.

Quels sont les droits de succession sur une maison héritée ?

Le calcul de droits de succession se fait en deux étapes :

• 1/ On applique un abattement personnel sur l’actif net (à condition qu’il n’ait pas été utilisé durant les 15 années précédant le décès).

Lien de parenté avec le défunt	Abattement	Commissions
Enfant, père ou mère	100 000 €	100 %
Frère ou sœur	15 932 €
Neveu ou nièce	7 967 €
Autres	1 594 €

• 2/ On applique un barème sur la part taxable pour déterminer les droits de succession.

Part taxable	Tarif applicable	Commissions
Héritiers en ligne directe		100 %
Jusqu’à 8 072 €	5 %
Entre 8 072 € et 12 109 €	10 %
Entre 12 109 € et 15 932 €	15 %
Entre 15 932 € et 552 324 €	20%
Entre 552 324 € et 902 838 €	30%
Entre 902 838 € et 1 805 677 €	40%
Au-delà de 1 805 677 €	45%
Frères et sœurs
Jusqu’à 24 430 €	35 %
Au-delà de 24 430 €	45 %
Parents jusqu’au 4e degré inclus
-	55 %
Autres héritiers
-	60 %

Par exemple :

Un défunt laisse deux enfants, Pierre et Paul. Il avait donné il y a 5 ans la somme de 50 000 € à Paul. L’actif net taxable s’élève à 680 000 €.

• Droits de succession dus par Pierre :

• Part successorale : 680 000 €/2 = 340 000 €.

• Abattement disponible : 100 000 €.

• Part successorale taxable : 340 000 € - 100 000 € = 240 000 €.

• Droits de succession :

  (8 072 € X 5 %) + (4 037 X 10 %) + (3 823 X 15 %) + (224 068 X 20 %) = 46 194,35 €.

• Droits de succession dus par Paul:

• Part successorale : 680 000 €/2 = 340 000 €.

• Abattement disponible : 100 000 € - 50 000 € = 50 000 €.

• Part successorale taxable : 340 000 € - 50 000 € = 290 000 €.

• Droits de succession :

  (8 072 € X 5 %) + (4 037 X 10 %) + (3 823 X 15 %) + (274 068 X 20 %) = 56 194,35 €.

Bon à savoir : le mari ou la femme survivant, le concubin ou le partenaire de pacs sont exonérés de droits de succession.

Combien coûtent les frais de notaire lors de l’héritage d’une maison ?

Si la succession comprend un bien immobilier comme une maison, le recours à un notaire est obligatoire.

Le montant des émoluments du notaire sont fixés par arrêté du 28 février 2020.

Certains émoluments sont fixes : comptez environ 70 € pour un acte de notoriété et environ 90 € pour un inventaire.

D’autres sont proportionnels : leur montant dépend du montant de l’actif successoral ou de la valeur du bien (plus la valeur est élevée plus le pourcentage est faible). C’est le cas de l'attestation de propriété, de la déclaration de succession ou de l’acte de partage.

Pour une attestation :

• 1,935 % HT pour un actif brut inférieur à 6 500 €.
• 1,064 % pour un actif brut compris entre 6 500 € et 17 000 €.
• 0,726 % pour un actif brut compris entre 17 000 € et 30 000 €.
• 0,532 € au-delà de 30 000 €.

Pour une déclaration de succession :

• 1,548 % HT pour un actif brut inférieur à 6 500 €.
• 0,851 % pour un actif brut compris entre 6 500 € et 17 000 €.
• 0,580 % pour un actif brut compris entre 17 000 € et 30 000 €.
• 0,426 € au-delà de 30 000 €.

Bon à savoir : combien de temps un notaire peut garder l'argent d'une succession ? L’argent dû dans le cadre d’un héritage n’est pas gardé indéfiniment par l’officier ministériel. Juste le temps de réunir l’argent du défunt, de collecter les créances et de payer les dettes.