État daté : ce qu’il faut savoir

Que vous soyez acheteur ou vendeur d’un appartement en copropriété, vous ne passerez pas à côté de l’état daté. Ce document officiel contient de nombreuses informations. Notamment les éventuelles charges auxquelles peut être tenu l’acquéreur. C’est dire son importance ! Définition, mentions obligatoires, date de validité, conditions de la demande et de la remise, découvrez l’essentiel à savoir sur l’état daté.

C’est quoi un état daté ?

L’état daté est encadré par le droit.

La définition de l’état daté

C’est un document écrit obligatoire qui récapitule toutes les sommes d’argent dues :

Par un copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires.
Par le syndicat des copropriétaires au copropriétaire vendeur.

Autrement dit, il présente une photographie de la santé financière d’un lot de copropriété destiné à la vente à un instant T.

Il est expressément mentionné à l’article 5 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Pré-état daté et état daté, quelles différences ?

Tout comme l’état daté, le pré-état daté est un document écrit qui fait état des charges de copropriété à un instant T. Leur contenu est identique.

Mais à la différence de l’état daté :

Il n’a aucune existence légale ni valeur juridique (réponse ministérielle du 15 septembre 2015 à la question n°79469 du 12 mai 2015). Il n’est pas imposé par les textes. Il a été façonné par la pratique.
Il peut être communiqué par le syndic avant la signature de l’avant-contrat : la promesse de vente ou le compromis de vente. Cette communication est une faculté, non une obligation.
Il peut être rédigé par le vendeur lui-même.

Bon à savoir : le pré-état daté ne peut pas faire l’objet d’une facturation particulière par le syndic.

À noter : le pré-état daté a fait son apparition avec la loi Alur de 2014. Dans le cadre d’une promesse de vente, ladite loi a exigé la remise à l’acquéreur d’un lot en copropriété de documents et informations financières sur les impayés et les sommes susceptibles d’être dues (article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation).

À quoi sert l’état daté ?

Ce document éclaire un acquéreur sur les charges qu’il devra assumer s’il décide d’acheter l’appartement en copropriété convoité.

Plus largement, il permet à l'acquéreur d'avoir une connaissance suffisante pour anticiper les dépenses afférentes à la gestion et à l'entretien de la copropriété.

Au même titre par exemple que le carnet d'entretien de l'immeuble, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, l’état daté fait partie de la liste des documents obligatoirement remis à l’acheteur lorsque le bien immobilier vendu se situe en copropriété.

Il est nécessaire pour finaliser la vente immobilière.

Dans quelles circonstances l’état daté est-il requis ?

Ce document est exigé dans le cadre de :

La vente de biens immobiliers soumis au statut de la copropriété. Qu’il s’agisse d’un lot ou d'une fraction de lot.
La cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété.

Que contient l’état daté ?

L’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 liste les éléments devant figurer dans l’état daté.

Pour chaque bien immobilier vendu, ils sont au nombre de 3 :

Les sommes dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires :
- Les provisions exigibles :
  - Du budget prévisionnel.
  - Des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
- Les charges impayées sur les exercices antérieurs.
- Le montant de l’emprunt collectif signé au nom de la copropriété, s’il y a lieu.
- La part du coût des travaux de copropriété, des charges financières y afférentes, et des indemnités prévues par annuités incombant au copropriétaire vendeur qui n’avait pas donné son accord à la décision prise. Les sommes deviennent immédiatement dues.
- Les avances de trésorerie exigibles.
Les sommes dues par le syndicat des copropriétaires au vendeur:
- Les avances. Par exemple, la constitution d’un fonds de réserve ou la souscription d’un emprunt auprès du syndicat des copropriétaires.
- Les provisions pour les périodes postérieures à la période en cours, rendues exigibles à la suite d'une mise en demeure pour impayé.
Les sommes incombant au nouveau copropriétaire :
- La reconstitution des avances de trésorerie non encore exigibles.
- Les provisions non encore exigibles :
  - Du budget prévisionnel.
  - Dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

En annexe de la 3e partie, le syndic mentionne :

La somme correspondant, pour les 2 exercices précédents, à la quote-part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel.
S'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Bon à savoir : les sommes mentionnées peuvent être approximatives et sous réserve de l'apurement des comptes de la copropriété. Elles peuvent donc évoluer.

Qui peut demander un état daté ?

La demande de remise d’un état daté peut être faite par :

Le notaire chargé de recevoir l’acte de vente.

Ou
Le copropriétaire vendeur.

Qui établit les états datés ?

Le syndic de copropriété. C’est lui qui remet l’état daté au notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente.

Son envoi doit s’effectuer avant la signature de l’acte de vente immobilière.

Bon à savoir: cette tâche incombe au syndic, qu’il soit professionnel ou non professionnel.

À qui est remis l’état daté ?

Il appartient au notaire de remettre l’état daté à l’acquéreur.

Il sera annexé à l’acte de vente.

Quand doit être remis l’état daté à l’acheteur ?

Avant la signature de l’acte authentique de vente.

Quelle est la durée de validité de l’état daté ?

Elle est de 30 jours (1 mois) d’après l’article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En règle générale, les syndics mentionnent ce délai sur le certificat d’état daté.

État daté, combien ça coûte ?

L’état daté n’est pas gratuit. Son montant ne peut pas dépasser 380 euros TTC (article 1er du Décret n° 2020-153 du 21 février 2020). Il peut donc coûter moins cher.

Son coût précis doit être indiqué dans le contrat signé entre la copropriété et le syndic, à la rubrique Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (Décret n°67-223 du 17 mars 1967).

Bon à savoir : ce tarif peut parfaitement faire l’objet d’une négociation à la baisse avec le syndic. Il varie également d’un syndic à l’autre. Si vous changez de syndic, ce prix peut donc être challengé.

À noter : vous pouvez contester le montant de l’état daté qui vous est facturé par votre syndic si le seuil de 380 euros est dépassé.

Qui doit s’acquitter de son prix ?

Il revient au copropriétaire vendeur de payer les frais relatifs à la rédaction de l’état daté (article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Bon à savoir : les parties à l’acte de vente peuvent décider que l’acheteur supportera le prix de l’état daté.

Erreur dans l’état daté, que faire ?

Le nouvel acquéreur peut intenter une action en justice à l’encontre du syndic de copropriété qui a commis une erreur dans la rédaction de l’état daté pour :

Faire valoir ses droits.
Obtenir réparation.

S’il subit un préjudice financier, il pourra également demander des dommages et intérêts.

État daté, ce qu’il faut retenir

Lors d’une vente d’un lot en copropriété, l’état daté est un document obligatoire. À l’inverse du pré-état daté.

Rédigé par le syndic à la demande du vendeur ou du notaire, il permet à l’acheteur de signer l’acte authentique de vente en ayant eu au préalable des informations sur les charges qu’il devra supporter une fois propriétaire du logement.

Facturé au vendeur, son prix ne peut pas dépasser 380 euros TTC.

État daté : ce qu’il faut savoir.