Comment devenir propriétaire avec un seul salaire en 2025?

Les banques préfèrent prêter de l’argent aux couples d’emprunteurs, pour réduire le risque de défaillance dans le remboursement. Toutefois, devenir propriétaire avec un seul salaire reste possible, si vous limitez votre taux d’endettement et présentez des garanties solides.

Emprunter seul : pourquoi ça coince ?

Le prêt immobilier porte sur une somme généralement importante, sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans. Sur cette longue période, vous pouvez être victime d’un aléa de la vie, perdre votre emploi… En bref, vous retrouver dans l’impossibilité de faire face aux échéances d’emprunt.

Certes, il existe des mécanismes de protection contre la défaillance, comme l’assurance emprunteur et l’organisme de cautionnement. Les banques doivent toutefois s'assurer de votre solvabilité avant de vous accorder un prêt, sous peine d’engager leur responsabilité.

Mathématiquement, deux co-emprunteurs, c’est deux fois plus de chances que le remboursement se passe bien. Pour acheter seul, vous devez donc démontrer que votre situation financière est solide et que vous pouvez faire face aux mensualités sans le secours d’un co-emprunteur.

Quels sont les critères à remplir pour emprunter avec un seul salaire ?

Pour déterminer si vous êtes solvable et mesurer le risque qu’elles courent à vous prêter de l’argent, les banques établissent ce que l’on appelle un « credit score ». Cet indicateur tient compte de différents facteurs comme la stabilité de votre situation professionnelle et votre taux d’endettement.

La situation professionnelle de l’emprunteur solo

Bien évidemment, mieux vaut être en CDI période d’essai expirée pour obtenir un prêt immobilier avec un seul salaire. Les fonctionnaires, qui disposent d’un emploi à vie et de la progression indiciaire, font également partie des profils préférés des établissements financiers.

Si vous êtes en CDD, intérimaire ou travailleur indépendant, vous n’êtes pas ipso facto exclu du crédit immobilier. Vous devez simplement démontrer que vous avez une activité régulière depuis plusieurs années, dans un secteur professionnel porteur. Un infirmier libéral en exercice depuis 2 ans, par exemple, peut tout à fait emprunter en solo.

Les revenus pour devenir propriétaire seul

Les banques vont calculer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum qu’elles peuvent vous accorder en fonction de plusieurs critères, dont vos revenus. Ceux-ci sont comptabilisés différemment selon votre statut professionnel :

Vous êtes en CDI ou fonctionnaire: les banques prennent en compte 100 % de votre salaire ou traitement, ainsi que les primes mentionnées dans votre contrat de travail ;
Vous êtes en CDD ou indépendant : elles comptabilisent une moyenne de vos revenus d’activité sur une à 3 années, en fonction de leur politique interne ;
Vous êtes retraité : elles tiennent compte de l’intégralité de votre pension.

Les organismes de crédit peuvent également comptabiliser un pourcentage des revenus locatifs que vous percevez d’une location nue ou d’une location meublée. Il est généralement limité à 70 %, les 30 % restants servant à couvrir les risques locatifs (impayés, dégradations…).

En revanche, les sources de revenus provisoires comme les pensions alimentaires et allocations chômage ne sont pas intégrées dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

Le taux d’endettement pour un achat immobilier seul

Le taux d’endettement se définit comme le rapport entre :

Le total des charges d’emprunt (capital, intérêts et assurance emprunteur) ;
Et les revenus de l'emprunteur.

Il constitue une sorte de garde-fou qui vous évite de tomber dans la spirale du surendettement et la défaillance dans le remboursement.

Le taux d’endettement maximum

Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un taux d’endettement maximum de 35 % pour obtenir un emprunt. Si par exemple, vous disposez d’un salaire de 3 200 euros, le montant maximum de la mensualité et de vos autres charges ne devra pas excéder 1 120 euros par mois.

La marge de flexibilité

Il existe une marge de flexibilité grâce à laquelle les banques peuvent accorder un crédit au-delà du taux d’endettement de 35 %. La marge concerne 20 % de leur production trimestrielle de crédits et doit être attribuée :

Pour 80 %, aux primo-accédants et à l'achat de leur résidence principale ;
Pour 20 % à d’autres profils, comme les investisseurs locatifs.

Pour sélectionner les heureux élus, les banques tiennent notamment compte :

Du potentiel d’évolution des revenus ;
Du reste à vivre ;
De leur capacité de gestionnaire ;
De leur niveau d’épargne…

Le salaire minimum pour acheter une maison seul

Effectuons plusieurs simulations pour savoir combien vous devez percevoir par mois pour emprunter seul, sur une durée de 15, 20 et 25 ans, en respectant le taux d’endettement de 35 %.

Montant de l'emprunt	Salaire minimum pour emprunter seul sur 15 ans	Salaire minimum pour emprunter seul sur 20 ans	Salaire minimum pour emprunter seul sur 25 ans
100 000 €	1587.30 €	1190.48 €	952.38 €
150 000 €	2380.95 €	1785.71 €	1428.57 €
200 000 €	3174.60 €	2380.95 €	1904.76 €
250 000 €	3968.25 €	2976.19 €	2380.95 €
300 000 €	4761.90 €	3571.43 €	2857.14 €
350 000 €	5555.56 €	4166.67 €	3333.33 €
400 000 €	6349.21 €	4761.90 €	3809.52 €
450 000 €	7142.86 €	5357.14 €	4285.71 €
500 000 €	7936.51 €	5952.38 €	4761.90 €

Le reste à vivre pour obtenir un crédit immobilier seul

Le reste à vivre, c’est comme son nom l’indique, l’argent qu’il vous reste une fois que vous avez payé toutes vos charges. Et naturellement, plus il est élevé, plus vous avez de chances d’obtenir votre prêt ou d’emprunter au-delà des 35 % d’endettement.

Il n’existe pas de seuil légal minimum pour le reste à vivre. Les banques considèrent généralement qu'un célibataire doit disposer d’un revenu mensuel compris entre 700 et 1 000 euros, en fonction :

De son lieu de résidence ;
Du coût de la vie locale ;
De ses habitudes de consommation.

Le saut de charges pour devenir propriétaire en solo

Le saut de charges désigne la différence entre le montant actuel de votre loyer et celui des mensualités du futur prêt. Il doit être le plus faible possible, et idéalement, nul.

Quel apport pour acheter seul ?

L’apport personnel est l’épargne que les banques vous demandent d’injecter dans votre projet immobilier pour financer les frais annexes à l’acquisition comme :

Les frais de notaire ;
Les frais de dossier bancaire pour l’émission d’une offre de prêt ;
Les frais de garantie (hypothèque, cautionnement…).

Généralement, ces frais représentent 10 % du coût total du financement. Soit par exemple un apport personnel de 20 000 euros pour un emprunt de 200 000 euros.

L’apport permet aussi aux banques d’en savoir plus sur votre comportement de gestionnaire par rapport à votre argent. Pour le constituer, vous devez régulièrement mettre de côté une épargne. Si vous possédez cette rigueur financière, vous êtes a priori un bon candidat à l’emprunt. Vous disposez ainsi d’un levier à actionner pour négocier le taux d’intérêt.

Le montant d’apport pour emprunter seul

Vous devez mener une réflexion stratégique sur le montant de votre apport, car celui-ci peut vous aider à :

Diminuer le montant emprunté ou la durée de remboursement pour limiter le coût global du financement ;
Réduire le taux d’endettement pour préserver de la capacité d’emprunt pour un autre projet ;
Financer des travaux…

À savoir : depuis la décision du HCSF, vous ne pouvez pas emprunter sur une durée excédant 25 ans. Cette durée est augmentée de 2 ans de différé si vous n’entrez pas en jouissance immédiate du logement (construction, travaux…). En investissement locatif, les banques limitent souvent la durée à 20 ans.

Emprunter seul sans apport

Il est devenu très difficile d’emprunter sans apport. S’il ne fixe pas de montant minimum, le HCSF recommande toutefois aux banques de limiter les financements à 110%. Vous devrez ainsi disposer d’un solide reste à charge pour en obtenir un.

Quel taux immobilier peut-on obtenir quand on emprunte seul ?

Le taux d’emprunt varie déjà en fonction des conditions des marchés financiers (taux directeurs de la Banque Centrale Européenne et taux obligataires). Ensuite, il dépend de la région dans laquelle vous effectuez votre demande et de la politique commerciale des banques. Celles-ci peuvent vous faire une offre avantageuse si elles cherchent de nouveaux clients.

Le taux est aussi influencé par :

La durée du crédit : si vous partez sur une durée courte, vous profiterez d’un meilleur taux ;
La nature du prêt : le prêt amortissable bénéficie d’un taux plus faible que le prêt in fine ;
Le montant de votre apport ;
Votre profil d’emprunteur (niveau de revenus, solidité de la situation professionnelle, endettement et reste à vivre).

Les taux moyens actuels

En ce début 2025, la moyenne des taux fixes s’établit à :

Durée du prêt	Taux excellent	Taux moyen
10 ans	3,10 %	3,40 %
15 ans	3,25 %	3,55 %
20 ans	3,40 %	3,70 %
25 ans	3,60 %	3,90 %

Le conseil AV Transaction : Pour connaître le coût total de votre emprunt, vous devez vous reporter au taux annuel effectif global (TAEG), pas uniquement au taux nominal. Le TAEG comprend en effet le taux nominal, mais aussi le taux d’assurance, les frais de dossier ou encore le coût des intermédiaires, comme un courtier.

Quelle assurance de prêt pour un emprunt immobilier solo ?

Si légalement, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, en pratique, vous n’obtiendrez pas de prêt si vous n’êtes pas couvert. Elle constitue une protection pour la banque, mais aussi pour vos proches et vous. Si l’un des aléas prévus au contrat (décès, perte totale et irréversible de l’autonomie…) se réalise, l’assureur remboursera le capital restant dû ou les mensualités.

Vous devez être assuré a minima contre les risques décès et PTIA. Selon la nature de votre projet, la banque peut exiger des garanties supplémentaires, contre l’invalidité ou l’incapacité temporaire de travailler.

La quotité, c’est-à-dire la part du capital emprunté couverte par l'assurance en cas de sinistre, doit être de 100 %. Vous avez le choix entre deux types d’assurances de prêt :

Le contrat groupe de la banque qui vous accorde le financement. Il repose sur la mutualisation des risques et prévoit un tarif unique pour une même catégorie d’emprunteurs ;
L’assurance en délégation souscrite auprès d’un assureur extérieur à la banque. Elle propose un tarif personnalisé en fonction de votre profil d’assuré (âge, état de santé, fumeur ou non…).

À savoir : depuis la loi Lagarde de 2022, vous pouvez changer d’assurance à tout moment, sans pénalités. Pas d’inquiétude, donc, si vous ne trouvez pas le contrat le plus avantageux avant de signer l’offre de prêt.

Quelles garanties pour un crédit immobilier seul ?

Votre emprunt doit faire l’objet d’une garantie supplémentaire, pour prendre en charge le remboursement du prêt dans les situations non couvertes par l’assurance. La première possibilité, privilégiée par les banques car plus facile à mettre en œuvre, est la caution d’un organisme comme Crédit Logement.

Si les organismes de cautionnement refusent votre dossier d’emprunteur solo, vous pouvez proposer d’autres garanties à la banque comme :

Une hypothèque, sur le bien que vous achetez ou sur un autre que vous possédez déjà ;
Le privilège de prêteurs de deniers. Il peut porter uniquement sur l’achat d’un bien existant, à l’exclusion d’un appartement ou d’une maison en VEFA.

À savoir : si vous souscrivez un prêt in fine, vous devez obligatoirement consentir un nantissement sur un produit d’épargne sécurisé, comme une assurance vie en fonds en euros.

Achat immobilier en solo : comment optimiser son financement ?

Voici des pistes à explorer pour réduire le coût total de votre financement.

Vérifier son éligibilité à un prêt aidé

Les prêts réglementés sont réservés aux projets d’achat de la résidence principale, sous conditions de ressources. Ils peuvent venir en complément ou en substitution d’un crédit bancaire. Différentes options :

Le prêt à taux zéro. Sans intérêts, il peut financer jusqu’à 50 % du total de l’opération. Son montant varie en fonction de différents facteurs, comme la zone d’implantation du bien et le nombre d’occupants dans le logement ;
Le prêt Action Logement. Réservé aux salariés du secteur privé des entreprises de plus de 10 salariés, il peut atteindre 30 000 euros et financer jusqu’à 40 % de l’acquisition. Si vous souhaitez acheter un logement social vendu par HLM ou en bail réel solidaire, le plafonnement à 40 % ne s’applique pas. Le prêt est proposé moyennant un taux avantageux de 1 % ;
Le prêt Agri-Accession. Il s’agit d’une déclinaison du prêt Action Logement pour les salariés du secteur agricole. Vous pouvez emprunter jusqu’à 40 000 euros, à un taux de 1.5 % ;
Le prêt d’accession sociale et le prêt conventionné. Ils peuvent financer l’intégralité de l’opération et sont proposés moyennant un taux plafonné, qui varie en fonction de la durée d’emprunt.

Choisir une assurance emprunteur moins chère

La délégation d’assurance est souvent moins chère, grâce à la personnalisation du tarif. Étudiez aussi le mode de calcul des cotisations le plus avantageux pour vous, entre :

Le calcul sur le capital emprunté. La prime reste fixe tout au long du remboursement du prêt ;
Le calcul sur le capital restant dû. La prime est dégressive au fil des années.

Pour vous aider à bien comparer les offres, vous pouvez utiliser un simulateur d’assurance.

Augmenter le montant de l’apport personnel

Accroître le montant de votre apport permet de réduire le capital emprunté, la durée de remboursement et de négocier le taux d’emprunt. Pour y parvenir, vous pouvez :

Demander un prêt familial ou un don manuel à l’un de vos proches. Vous pouvez recevoir une somme d’argent de 31 865 euros sans avoir à verser de droits de donation :
Débloquer par anticipation des fonds que vous détenez sur un plan d’épargne retraite ou un produit d’épargne d’entreprise. Attention, cette possibilité vous est offerte uniquement si votre projet porte sur l’achat de la résidence principale ;
Solliciter une aide financière auprès d’une collectivité locale. Certaines accordent en effet un petit coup de pouce à leurs résidents.

Comment améliorer son dossier d’emprunteur solo ?

Vous devez présenter un dossier solide pour emprunter seul.

Présenter des comptes bancaires sans découvert

Pour étudier votre dossier, les banques vous demandent de fournir les 3 derniers relevés de votre compte courant. Vous ne devez pas avoir été à découvert, même autorisé, sur cette période, au risque d’essuyer un refus pur et simple. Si vos comptes étaient dans le rouge, préférez différer votre projet de quelques mois.

Allonger la durée d’emprunt

Certes, l’allongement de la durée de crédit a un impact sur le coût total de votre emprunt. Mais il permet aussi :

D’alléger les mensualités, afin de respecter le seuil des 35 % d’endettement ;
D’augmenter votre capacité d’emprunt, pour vous offrir le bien immobilier de vos rêves.

Par qui se faire accompagner pour devenir propriétaire avec un seul salaire ?

Le courtier vous accompagnera pour trouver le financement, et un agent immobilier, pour dénicher la perle rare.

Faire appel à un courtier immobilier

Intermédiaire entre les banques et vous, le courtier immobilier reste un précieux allié pour obtenir un financement. Il sait précisément quelles banques démarcher en fonction de votre profil d’emprunteur et des forces et des faiblesses de votre dossier.

Par ailleurs, en tant qu’apporteur d’affaires des banques, le courtier bénéficie d’une grille de taux plus avantageuse que les particuliers. Outre le taux du prêt, il peut négocier celui de l’assurance et des clauses utiles dans le contrat. Par exemple, une clause prévoyant la modulation temporaire des échéances ou la suppression des pénalités de remboursement anticipé.

Recourir à un agent immobilier pour trouver un bien dans son budget d’achat

Chercher un bien immobilier reste chronophage et complexe. Vous pouvez faire appel à un agent immobilier pour qu’il sélectionne les biens, organise les visites et gère les échanges avec le vendeur.

Il a accès à des biens exclusifs sur le off-market, via ses réseaux professionnels et sur ses bases de données qui lui permettent de trouver des opportunités correspondant à votre budget.

Grâce à sa connaissance fine du marché local, l'agent immobilier est en mesure d'évaluer un bien à sa juste valeur et de négocier le prix, sans vous faire rater la bonne occasion.

FAQ

Comment acheter une maison avec un salaire ?

La mensualité de votre emprunt et vos autres charges ne doivent pas représenter plus de 35 % de vos revenus disponibles. Vous devez également souscrire une assurance emprunteur et proposer une garantie.

Est-ce obligatoire d’avoir un CDI pour acheter une maison ?

Non, vous pouvez être en CDD ou travailleur indépendant. Toutefois vous obtiendrez un prêt immobilier seulement si les banques jugent votre durée d’activité suffisante.

Peut-on emprunter seul en étant marié ?

Tout dépend du régime matrimonial que vous avez choisi. Si vous êtes en communauté de biens, votre conjoint devra signer l’offre de prêt et sera solidaire du remboursement. Si vous êtes en séparation de biens, vous pourrez emprunter seul.

Quel montant peut-on emprunter seul ?

Le montant que vous pouvez emprunter dépend de votre salaire, de votre apport personnel, du taux d’intérêt et de la durée de remboursement.

Peut-on devenir propriétaire avec un seul salaire en 2025 ?