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Vous avez repéré le bien immobilier de vos rêves ? Vous êtes encore étudiant et vous voulez déjà vous acheter votre petit appartement ? Vous vivez tout simplement seul ? Vous avez probablement déjà rencontré une personne qui a acheté le bien de ses rêves seul avec son unique salaire. Alors, comment a-t-il fait ? Un apport personnel conséquent et une gestion saine de vos comptes vous aideront à accéder à la propriété seul.
L’endettement et la capacité d’emprunt
Il n’est pas nécessaire d’emprunter à plusieurs. Les banques regardent principalement votre capacité d’endettement. Aujourd’hui, il ne faut pas dépasser 35% d’endettement.
Cette capacité est liée concrètement à la somme que vous êtes en mesure de rembourser chaque mois en plus de vos dépenses pour vivre correctement en vous faisant plaisir.
La formule du taux d’endettement est simple :
Taux d’endettement = Montant du ou des crédits et charges fixes x 100 / revenus (salaires nets + autres revenus financiers)
À noter: Le montant de la mensualité d’un emprunteur est de 700 €, tandis que son salaire net mensuel est de 2000 €. Le calcul du taux d’endettement est le suivant : 700 x 100 / 2000 = 35 %. Le taux d’endettement de cet emprunteur est de 35 %.
Pour déterminer vos revenus, les banques ne les calculent pas toujours de la même façon.
Les revenus fonciers par exemple sont retenus à hauteur de 70%. Cela veut dire que si vous avez un appartement en locatif, 70% du loyer versé par votre locataire sera comptabilisé dans vos revenus. Les pensions ou primes exceptionnelles ne sont comptabilisées uniquement lorsqu’elles sont régulières et effectives depuis 3 ans minimum.
Comment calculer le reste à vivre ?
L’un des éléments importants concernant le taux d’endettement est le reste à vivre. En effet, avant de vous accorder un prêt, l'établissement bancaire va également se questionner sur le montant qu’il va vous rester une fois la mensualité de votre crédit et vos charges incompressibles déduites de vos revenus.
La formule pour calculer le reste à vivre est simple:
Reste à vivre = Revenus - (mensualité de prêt + charges)
À noter: plus la somme de votre reste à vivre est élevée, plus votre banque sera rassurée concernant votre capacité à rembourser les mensualités du prêt.
Faire jouer la concurrence
Nous vous recommandons de solliciter au moins trois établissements bancaires lorsque vous êtes à la recherche d’un crédit. En effet, chaque établissement détermine ses propres conditions d’octroi.
Parfois, votre dossier ne sera pas suffisant pour certains banquiers alors que pour d’autres si. L’achat d’un bien immobilier étant une étape longue et parfois difficile, vous pouvez également faire appel à des courtiers en crédit.
Un courtier connaît très bien les attentes des établissements bancaires et vous aide donc à vous constituer un dossier solide. Il se rémunère au succès lorsqu’une banque accepte votre demande de crédit mais vous permet quand même de faire des économies avec une bonne négociation sur les taux d'intérêts, l’assurance...
Mettre toutes les chances de votre côté
Un revenu régulier et stable
Lorsque l'établissement bancaire accorde un prêt immobilier à un client, ce dernier fait en sorte de limiter au maximum les risques de non remboursement du capital emprunté. Ils ont besoin de voir si vous allez pouvoir les rembourser chaque mois pendant 10, 15, 20 ans.
Les profils d'emprunteurs que les banques adorent sont donc dans l'ordre: les salariés de la fonction publique, les salariés du secteur privé en contrat à durée indéterminée (CDI) hors période d'essai, les salariés en CDD depuis plus de 2 ans et enfin les intérimaires.
Les travailleurs indépendants non salariés, qu’ils soient entrepreneurs, auto-entrepreneurs, gérants d'un commerce ou professions libérales peuvent parfaitement se voir accorder un prêt immobilier en fournissant des justificatifs comme les 3 derniers bilans comptables...
Rassurer la banque avec un bon apport
Mettre 20% voire 30% d’apport est d'or et déjà commun lors d’un achat immobilier. Que vous ayez un plan d’épargne logement, des économies avec votre travail, un fond d’épargne entreprise, un héritage via un don familial. N’hésitez pas à mettre cela en avant dans votre dossier pour rassurer le banquier et réfléchissez à cette phrase. Est-ce que vous souhaitez donner de l’argent à une personne qui n’investit pas un centime dans son projet ?
Des relevés bancaires propres
La plupart des banques vous demanderont vos relevés de compte bancaires. Pourquoi ? Tout simplement pour comprendre votre typologie d'emprunteur. Ils déterminent ainsi la prise de risque en fonction de votre profil d'emprunteur.
Exemple:
- vous êtes sérieux et mettez de l’argent de côté chaque mois
- vous êtes accro au pari sportif et aux jeux d’argents
Prenez donc soin lors de votre projet immobilier d’avoir des relevés bancaires sains sur les derniers mois.
Vous avez désormais toutes les clefs pour rassurer les banques et obtenir votre crédit facilement.
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