Achat maison et frais de notaire : comment les calculer ?

Vous achetez une maison ? Félicitations, c’est une belle étape de vie. Outre le prix de vente sur lequel vous vous êtes mis d’accord avec le vendeur, vous devrez régler différents frais, pour un montant non négligeable. On parle de frais de notaire car ils sont réglés au notaire. Mais c’est un abus de langage car une bonne partie de ces montants est destinée à l’Administration fiscale. Il est en réalité plus juste de parler de frais d’acquisition. Quels sont-ils ? Pour quel montant ? Comment les calculer ? Qui doit les payer ? Découvrez les règles applicables et des exemples concrets pour vous aider à calculer et anticiper vos frais de notaire.

De quoi sont composés les frais de notaire lors de l’achat d’une maison ?

Droits d'enregistrement, émoluments, débours… Les frais de notaire comprennent plusieurs éléments de natures différentes.

Les frais de mutation à titre onéreux

Ces impôts et taxes sont collectés par le notaire avec le prix de vente, puis reversés à l'Administration fiscale, à destination de la commune, du département ou de l'État.

La taxe de publicité foncière

Un taux :

Normal est appliqué pour un logement ancien.
Réduit est appliqué pour une vente en l’état futur d'achèvement ou pour un logement neuf.

Un barème est appliqué. Il varie selon le département d’acquisition (consultez ce document pour connaître les taux applicables dans votre département).

		Taux normal	Taux réduit
Département		3,80 %	0,70 %
Département	Sur délibération, taux minimum	1,20 %
Département	Sur délibération, taux maximum	4,50 %
Commune		1,20 %
Frais d'assiette et de recouvrement (en pourcentage de la part départementale)		2,37 %	2,14 %

La contribution de sécurité immobilière

Elle représente 0,1 % du prix de vente, avec un minimum de 15 euros.

Les émoluments du notaire

Le notaire rédige l’acte de vente et l’authentifie en sa qualité d'officier public.

Pour ce travail, il est rémunéré selon un barème fixé par décret (article A 444-91 du Code de commerce).

Un barème proportionnel par tranches est appliqué :

Tranche	Taux (au 1er janvier 2021) (HT)
0 € - 6 500 €	3,870 %
6 500 € - 17 000 €	1,596 %
17 000 € - 60 000 €	1,064 %
de 60 000 €	0,799 %

S’y ajoutent des émoluments de formalités, fixes (copies d’acte, notifications…). Éventuellement des émoluments liés à l'insertion d’une garantie hypothécaire dans l’acte.

Bon à savoir : le montant des émoluments est identique qu’il y ait 1 ou 2 notaires. Ils se partageront la somme, selon une clé de répartition fixée par décret.

Les débours

Les débours ou déboursés désignent les sommes avancées par le notaire pour régler les formalités administratives ou la fourniture de documents nécessaires à la vente. Par exemple, une demande d’état hypothécaire ou d’extrait de cadastre, des demandes de titres de propriété antérieurs, une demande de traduction…

Les honoraires de négociation

Il arrive que le notaire ait mis vendeur et acquéreur en relation.

Pour cette activité, il perçoit un honoraire fixé librement avec son client (environ 4 à 6 % du prix de vente). Cet honoraire est souvent moins élevé que les frais d’agence.

Il faut pour cela que le notaire dispose d’un mandat de vente signé du vendeur, et qu’il soit désigné rédacteur de l’acte.

Bon à savoir: il existe 3 mandats de vente (mandat simple, mandat exclusif et mandat semi-exclusif).

Achat de maison et frais de notaire : sont-ils les mêmes dans le neuf et l’ancien ?

Les frais d’acquisition dans le neuf sont inférieurs aux frais d’acquisition dans l’ancien, car on applique un taux réduit pour la taxe de publicité foncière.

Dans l’ancien, le taux maximal applicable est de 5,81 % alors que dans le neuf il est de 0,71%. L’impact sur le porte-monnaie est flagrant.

In fine, les frais de notaire dans le neuf s'élèvent à 2 à 3 % du prix du bien en moyenne. Contre 7 à 8 % dans l'ancien.

Bon à savoir : une maison neuve est un bien non encore achevé au moment de l’acte (vente en l’état futur d’achèvement). Ou construit depuis moins de 5 ans et non encore habité.

Comment calculer le montant des frais de notaire pour l’achat d’une maison ?

Pour connaître le montant exact des frais de notaire, vous pouvez utiliser un simulateur (par exemple, celui proposé par l’anil). Ou faire le calcul par vous-même.

Bon à savoir: le notaire vous demandera une provision sur frais, volontairement arrondie à la hausse. Il vous restituera le trop-perçu avec la copie authentique de votre acte une fois l’ensemble des formalités réalisées.

Le principe : la méthode de calcul

Pour calculer les frais d’acquisition, il faut calculer séparément chaque type de frais, puis les additionner.

Seuls les débours et émoluments de formalités ne sont pas connus de manière précise. Le notaire provisionnera un montant. Le surplus vous sera restitué en même temps que la copie authentique de votre titre de propriété.

Découvrez à quoi ressemble un titre de propriété.

Exemple 1 : quels sont les frais de notaire pour une maison ancienne à Versailles de 300 000 € ?

Taxe de publicité foncière

Département : 300 000 € X 4,50 % = 13 500 €

Commune : 300 000 € X 1,20 % = 3 600 €

frais d’assiette et de recouvrement : 13 500 € X 2,37% = 320 €

Ensemble : 17 420 €

Contribution de sécurité immobilière

300 000 € X 0,1 % = 300 €

Émoluments du notaire

Émoluments proportionnels de vente :

6 500 € X 3,870 % = 252 €

(17 000 € - 6 500 €) X 1,596 % = 168 €

(60 000 € - 17 000 €) X 1,064 % = 458 €

(300 000 € - 60 000 €) X 0,799É% = 1 918 €

Émoluments sur formalités : évalués approximativement à 800 €

Ensemble: 3 596 €

TVA sur les émoluments

3 596 € X 20 % = 719 €

Débours

On peut les évaluer approximativement à 600 €.

Total des frais de notaire pour l’achat de cette maison

17 420 € + 300 € + 3 596 € + 719 € + 600 € = 22 635 €

Exemple 2 : quels sont les frais de notaire pour un logement neuf à Limoges de 100 000 € ?

Taxe de publicité foncière

Département : 100 000 € X 0,70 % = 700 €

Frais d’assiette et de recouvrement : 700 € X 2,14 % = 14,96 €

Ensemble : 715 €

Contribution de sécurité immobilière

100 000 € X 0,1 % = 100 €

Émoluments du notaire

Émoluments proportionnels de vente :

6 500 € X 3,870 % = 252 €

(17 000 € - 6 500 €) X 1,596 % = 168 €

(60 000 € - 17 000 €) X 1,064 % = 458 €

(100 000 € - 60 000 €) X 0,799 % = 320 €

Émoluments sur formalités:

Évalués approximativement à 800 €

Ensemble: 1 998 €

TVA sur les émoluments

1 998 € X 20 % = 400 €

Débours

On peut les évaluer approximativement à 600 €.

Total des frais de notaire pour l’achat de cette maison

715 € + 100 € + 1 998 € + 400 € + 600 € = 3 813 €

Les frais de notaire sont-ils obligatoires lors de l’achat d’une maison ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier, payer les frais de notaire est incontournable. Vous êtes redevable de l’impôt, sans aucune négociation possible auprès de votre notaire.

Si les frais ne sont pas payés, le notaire doit refuser d'instrumenter. C’est-à-dire qu’il doit refuser de rédiger l’acte de vente pour l’acquisition de votre maison.

Comment éviter les frais de notaire lors d’un achat immobilier ?

S’il n’est pas possible d’éviter les frais de notaire, il est parfois possible d’en diminuer leur montant :

Le notaire agit comme officier public, et ses tarifs sont réglementés par décret. Il ne peut pas faire de remise exceptionnelle sur ses émoluments. Par contre, il peut accorder une remise à tous ses clients, pour les transactions supérieures à 100 000 €. Cette remise ne peut excéder 20 % (montant au 1er janvier 2021). Cette possibilité est encadrée par l’article A 444-174 du Code de commerce.
Les honoraires de négociation du notaire (lorsqu’il a été intermédiaire entre acheteur et vendeur) sont libres et peuvent être négociés.
Les frais sont calculés sur la valeur du bien immobilier. Si la vente comprend une partie de mobilier, ce montant est soustrait de l’assiette de calcul des frais d’acquisition. Ce sera le cas si la vente comprend des éléments d'électroménagers, des étagères non fixes… Attention, l’Administration fiscale admet une déduction dans la limite de 5% du prix de vente.

Quand sont payés les frais de notaire lors de l’achat d’une maison ?

Toutes ces sommes doivent être réglées le jour de la signature de l’acte de vente, en même temps que le prix de vente (et le cas échéant du pourcentage pris par l’agent immobilier).

Bon à savoir: dans le cas d’une vente en l’état futur d'achèvement (VEFA), les frais sont réglés le jour de la signature, mais avant le transfert de propriété. Le prix de vente, quant à lui, est réglé au fur et à mesure de l'avancée des travaux.

Qui paie les frais de notaire ?

L’article 1593 du Code civil est clair concernant le paiement des frais : les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur.

Par exception, il est possible que les frais soient mis à la charge du vendeur. Cela arrive à l’occasion d'opérations commerciales menées par des promoteurs immobiliers. On parle alors de vente clef en main. Attention, cet accord doit être expressément stipulé dans l’acte de vente.

Achat d’une maison et frais de notaire, ce qu’il faut retenir

L’achat d’une maison implique des frais de notaire significatifs, représentant environ 7 à 8 % du prix de vente dans le neuf et 2 à 3 % dans le neuf.

Ces frais d’acquisition englobent divers éléments tels que les droits d'enregistrement, la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière, et les émoluments du notaire.

Chaque type de frais est calculé séparément, puis additionné pour obtenir le montant total.

Ces frais sont incontournables, mais il existe des moyens de les réduire légèrement. Notamment en négociant les honoraires de négociation du notaire ou en déduisant la valeur du mobilier inclus dans la vente.

Ils doivent être réglés lors de la signature de l’acte de vente.

Une bonne préparation et une compréhension claire de ces frais sont essentielles pour anticiper les coûts réels de l’achat immobilier.

Achat d’une maison et frais de notaire : comment les calculer ?