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Vous venez d’acheter un bien immobilier et vous vous interrogez sur la forme et le fond de l’acte prouvant votre qualité de propriétaire légitime ? Plusieurs mois après la vente, votre notaire vous remettra un titre de propriété. À quoi ressemble-t-il ? Ses parties sont-elles standardisées ? Que contient-il ? Nos réponses dans cet article.
Comment reconnaître un titre de propriété (la forme) ?
Le titre de propriété, autrement nommé acte de propriété, se présente sous la forme d'un livret, imprimé en noir sur blanc.
Suivant la typologie du bien visé, il est composé d’une trentaine à une centaine de pages.
Il est établi en version papier mais il est possible d’en obtenir une copie en version digitale.
Le titre de propriété est un acte standardisé, conçu par un notaire. Cela signifie qu’il est toujours établi selon le même modèle et comprend des informations légales obligatoires.
Bon à savoir : un document établi par un notaire est aussi qualifié d’acte authentique. Selon l’article 1369 du Code civil, il s’agit de l’acte qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter.
Comment se présente un titre de propriété (le fond) ?
La structure d’un titre de propriété est standardisée. Elle comprend toujours un en-tête, une partie normalisée et une dernière développée. Ses grandes parties se ressemblent d’un document à un autre.
L’en-tête du titre de propriété
L’en-tête d’un titre de propriété contient toujours :
- La date de rédaction de l’acte.
- Le lieu auquel il a été reçu (généralement l’adresse du notaire).
- L’identité du notaire rédacteur.
En voici un exemple :
Exemple d’en-tête de titre de propriété
L’acte est ensuite composé de 2 parties : l’une est dite normalisée, l’autre développée.
La partie normalisée de l’acte de vente
La partie normalisée de l’acte de propriété est celle qui comporte les principaux éléments techniques d'identification du bien destinés au service de la publicité foncière. Ceux-ci déterminent par la suite l’assiette de l’impôt foncier. Cette partie fait partie des plus courtes. En voici les principales rubriques.
Les renseignements afférents aux parties
La partie normalisée comporte :
- Les états civils du vendeur et de l’acheteur du bien immobilier (noms, prénoms, adresses, professions).
- Leur capacité.
- Leur nationalité.
- Leur régime matrimonial (marié, non marié, pacsé, célibataire, séparation de biens, communauté universelle…)
- Leur statut fiscal.
En voici un exemple :
Exemple d’identification des parties dans la partie normalisée du titre de propriété.
Bon à savoir: si les acquéreurs sont en couple et qu’ils ne sont pas mariés, le bien est généralement acquis en indivision. L’acte prévoit alors les quotités acquises par chacun des acheteurs, et ce en fonction de leur participation (30, 40 ou 50 % du bien par exemple).
La description du bien immobilier
Cette partie de l’acte de propriété renseigne quant à :
- La nature du bien : terrain, maison…
- Sa superficie.
- Son adresse précise.
- Sa désignation cadastrale (références techniques permettant de situer le bien immobilier géographiquement).
- Son antériorité immédiate (les noms de ses derniers propriétaires et les références de publication de leur titre de propriété).
- La nature et la quotité des droits sur le bien (pleine propriété, nue-propriété ou usufruit).
- Pour un bien acquis en copropriété : les numéros de lots, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.
En voici un exemple :
Exemple d’identification du bien (désignation) dans la partie normalisée du titre de propriété.
Les éléments afférents au prix du bien et aux taxes
L’acte de propriété mentionne également dans cette partie normalisée :
- Le montant du prix de vente, reproduit en chiffres et en lettres.
- Les modalités de paiement du prix de vente du bien,
- Les déclarations concernant l’éventuelle plus-value immobilière du ou des vendeurs.
- Les droits d’enregistrement (taxes) perçus du fait de la vente,
- Une mention de la date d’entrée en propriété et/ou en jouissance du bien au bénéfice des acquéreurs.
En voici un exemple :
Exemple de mentions concernant le prix et ses modalités de paiement dans la partie normalisée du titre de propriété.
La partie développée du titre de propriété
Après la partie normalisée, figure la partie développée de l’acte de propriété. Il s’agit d’une partie bien plus longue, très complète. En voici les principales informations.
Les conditions générales de la vente
Cette partie présente les principales conditions auxquelles la vente est conclue.
Tout d’abord, on y trouve des éléments relatifs au délai de rétractation offert à l’acquéreur.
Le vendeur offre ensuite des garanties à l’acquéreur :
- Contre le risque d’éviction (article 1626 du Code civil).
- Il garantit la jouissance du bien, c’est-à-dire qu’il n’a pas délivré de congé à un ancien locataire lui permettant d’exercer un droit de préemption.
- Une garantie hypothécaire. Le vendeur s’oblige, s’il existe un ou plusieurs créanciers hypothécaires inscrits, à régler l’intégralité des sommes pouvant leur être encore dues.
- Garantie hypothécaire.
La partie comporte également des déclarations de la part du vendeur concernant l’état du bien dont, entre autres :
- La situation locative du bien.
- La présence ou non de servitudes et leur description.
- L’existence d’un permis ou non de construire ou d’aménager lorsqu’une autorisation a été délivrée.
- D’éventuelles conditions particulières (exemple : obligation de construire sur une parcelle suivant un délai de 2 années).
- L’antériorité du bien (de manière exhaustive).
Les différentes dispositions liées à la fois à l’urbanisme et à la préemption
Si un droit de préemption existe au profit d’une collectivité, il est mentionné dans le titre avec toutes précisions utiles, concernant le bénéficiaire du droit (commune, collectivité locale…) et les délais afférents.
Il en est de même en cas de servitudes. Celles-ci doivent être prévues et développées dans l’acte afin d’être portées à la connaissance de l’acquéreur.
Les annexes au titre de propriété
Le titre de propriété comporte en annexe un dossier de diagnostic technique (DDT) relatif au bien.
Celui-ci contient entre autres :
- Le diagnostic de performance énergétique.
- L’état des risques naturels et technologiques.
- Le diagnostic amiante.
- L’état parasitaire.
- Le diagnostic de l'installation intérieure d'électricité.
- Le mesurage loi Carrez.
- L’état des risques et pollution.
Bon à savoir: l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation liste tous les éléments devant être présents dans le DDT.
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Comment obtenir son titre de propriété ?
Les règles liées à l’obtention du titre de propriété sont les mêmes pour tous.
Qui remet le titre de propriété ?
Le notaire chargé de la rédaction de l’acte remet le titre de propriété.
Il guide la procédure du début à la fin.
Après préparation formelle du document et signature par les parties, il l’adresse au service de la publicité foncière qui va l’enregistrer.
Une fois la formalité effectuée, l’acte est renvoyé à l’office notarial qui se charge de le transmettre aux parties.
La procédure dure plus ou moins longtemps, en général quelques mois, suivant les régions et départements.
Où se trouve le titre de propriété ?
Après établissement définitif, les originaux de titres propriété d’un bien immobilier sont entre les mains du propriétaire, du notaire qui a reçu l’acte mais aussi du service de la publicité foncière compétente (du lieu de situation du bien).
Peut-on obtenir une copie de son titre de propriété ?
Une fois établi, il est possible d’obtenir une copie de son titre de propriété.
Il y a pour cela 2 moyens :
- Se rapprocher du notaire qui a rédigé l’acte et lui en demander une copie. Cette demande peut se faire par courrier mais aussi par courriel, suivant les offices. Mais attention, la démarche ne sera pas gratuite (coût de désarchivage du dossier, établissement de la copie...).
- Entrer directement en contact avec les services de la publicité foncière. L’acquittement des frais se monte à 15 euros. La demande de copie d’un titre de propriété peut se faire directement sur Internet, au moyen d’un formulaire Cerfa préétabli. Attention, il en existe 2, en fonction de la date d’acquisition du bien immobilier :
- Acquisition du bien immobilier avant 1956 : Cerfa n°3231-SD.
- Acquisition du bien immobilier après 1956 : Cerfa n° 3236-SD.
La copie de l’acte pourra ensuite être adressée par courriel ou par la poste (coût supplémentaire).
Titre ou attestation de propriété, sont-ils semblables ?
Même si les 2 opérations ont la même finalité puisqu’il est question de transmission du bien immobilier, la vente et la succession n’ont pas tout à fait les mêmes modalités pratiques devant le notaire et par la suite.
Lors d’une vente ou du règlement d’une succession, le notaire va établir dans un premier temps une attestation de propriété immobilière, aussi appelée certificat de propriété. Cette attestation permet de réaliser les premières démarches nécessaires au propriétaire pour vivre dans le bien, le céder ou le mettre en location.
Cependant, dans le cadre d’une vente immobilière, cette attestation n’est que provisoire. Elle est remise au nouveau propriétaire dans l’attente de la réception de son titre de propriété définitif. Celui-ci doit en effet être enregistré auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du bien immobilier. L’opération prend en général plusieurs mois.
Dans le cadre d’une succession, l’attestation de propriété immobilière vaut titre de propriété définitif après avoir été enregistrée, elle également, auprès des services de la publicité foncière. Il n’y a donc pas de rédaction d’un nouvel acte de propriété.
L’attestation et le titre de propriété ne se ressemblent pas totalement sur le fond. La première est beaucoup plus allégée comparé au deuxième. Elle mentionne plusieurs points, comme la description du bien, les parties et leur état civil ou encore le prix. Mais elle n’est pas aussi complète que l’acte authentique. Pour preuve, elle ne contient généralement qu’1 page ou 2.
Sur la forme, il s’agit, comme pour le titre de propriété, de feuilles dactylographiées.
Comment obtenir une attestation de propriété immobilière ? Réponse dans notre article dédié.
Conclusion
Le titre de propriété est un acte formalisé. C’est un acte authentique, établi par un notaire et enregistré auprès du service de la publicité foncière, ce qui demande du temps. Lorsqu’il se confond avec l’acte de vente (hors du cas de la succession pour lequel une simple attestation immobilière suffit), il comporte plusieurs parties :
- Un en-tête.
- Une partie normalisée.
- Une partie développée.
- Des annexes (documents techniques).
Le notaire chargé de la rédaction de l’acte et le service de la publicité foncière peuvent délivrer des copies d’un titre de propriété, mais il faudra s’acquitter des frais nécessaires à la reproduction.
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