Achat revente immobilier : 10 infos pour réussir votre projet

Vous souhaitez rénover un logement de fond en comble afin d’en tirer profit lors de sa vente ultérieure ? Ce type d’activité demande une préparation minutieuse pour faire une bonne affaire. Bien connaître le marché immobilier est alors un prérequis nécessaire. Découvrez 10 infos à savoir avant de vous lancer dans l’achat revente d’un bien immobilier.

1. Qu’est-ce que l’achat revente immobilier ?

La définition de l’achat revente est très simple.

C’est une opération immobilière qui consiste à acheter un bien au prix le plus bas possible, puis à le revendre au prix le plus haut possible.

La revente doit alors générer une plus-value immobilière.

Prix de revente > Prix d’achat + Travaux réalisés

La dynamique est différente d’un achat immobilier classique, qui consiste à acheter un bien pour y habiter ou pour le louer dans le cadre d’un investissement locatif. Ici, les investisseurs acquièrent la maison ou l’appartement pour le détenir dans un délai très court.

2. Quels types de biens immobiliers sont concernés par l’achat revente ?

Le bien immobilier, objet de l’opération d’achat revente, peut être une maison, un appartement, un immeuble entier, des bureaux ou un commerce.

Mais aussi un terrain nu.

Les actions ou les parts de sociétés immobilières sont aussi concernées.

3. Comment générer une plus-value ?

En valorisant le bien acquis !

Plusieurs options sont envisageables :

Une rénovation partielle ou totale.
Une mise aux normes.
Réaliser des travaux de rafraîchissement. Par exemple, repeindre certaines pièces pour les mettre au goût du jour.
Ajouter des prestations supplémentaires. Par exemple, une terrasse ou une piscine.
Faire une rénovation énergétique pour améliorer le DPE.
Traitement de moisissures.
Exploitation d’un nouveau volume. Par exemple, aménager des combles ou une dépendance.

Mais aussi, construire une maison sur un terrain nu. Ou diviser une grande surface en plusieurs lots distincts. Par exemple, un grand appartement à diviser en plusieurs lots.

4. Combien de temps après l’achat faut-il revendre le bien ?

La loi ne fixe aucun délai. Vous pouvez revendre le bien acquis dans le délai qui vous convient le mieux.

En règle générale, il s’agit de revendre dès les travaux de rénovation achevés.

5. Pourquoi faire de l’achat revente immobilier ?

L’achat revente présente un intérêt majeur : générer une plus-value à la revente du bien immobilier. Une différence notable doit exister entre le prix de vente et le prix d’achat initial.

6. Qui peut faire de l’achat revente immobilier ?

La loi n’impose pas de statut spécial. Tout le monde peut se lancer dans une opération d’achat revente :

Le particulier non professionnel.
Le marchand de biens. C’est une personne qui achète régulièrement et en son nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou des parts de sociétés immobilières. Le marchand de biens est assimilé au statut de commerçant.

Il est cependant important de faire une balance des avantages et des risques procurés par l’achat revente. Le particulier peut voir sa responsabilité personnelle engagée. Tout comme le micro-entrepreneur. Des statuts juridiques plus protecteurs permettent de limiter la portée de la responsabilité en cas de défaillance auprès des banques.

Si vous souhaitez vous professionnaliser et exercer comme marchand de biens, le choix du statut juridique est très important :

La micro-entreprise (plafond de chiffre d'affaires : 188 700 euros).
La société commerciale, seul (EURL ou SASU) ou à plusieurs (SARL ou SAS).

Chaque statut juridique possède ses propres caractéristiques : responsabilité des associés, régime fiscal et social, mode de fonctionnement… Une évaluation approfondie pour faire le choix le plus adapté à votre situation spécifique est un préalable incontournable pour ne pas se tromper.

Bon à savoir : il n’est pas possible de réaliser des activités d’achat revente en Société civile Immobilière (SCI). La SCI n’a pas de dimension commerciale. Exceptionnellement, si les statuts le prévoient, elle pourra réaliser une opération d’achat revente.

À noter : le marchand de biens a l’obligation légale de souscrire plusieurs assurances. Notamment une assurance dommage-ouvrage pour se couvrir des travaux importants réalisés. Mais aussi une assurance responsabilité décennale pour se couvrir des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination.

7. Comment financer son acquisition ?

Les opérations immobilières s’improvisent rarement. Pour les réussir, votre plan de financement doit être anticipé.

La raison est toute simple. Lorsqu’une belle occasion se présente, il faut pouvoir être réactif sur son offre d’achat et présenter au vendeur un financement qui tient la route.

Plusieurs options s’offrent à vous.

Vous pouvez financer votre achat avec vos fonds propres si vous en disposez. Par exemple, le fruit d’une vente passée.

Vous pouvez aussi recourir au prêt bancaire. Votre dossier de prêt immobilier doit alors intégrer le montant des travaux envisagés pour la revente. Les banques examineront attentivement votre projet, le risque encouru, l'emplacement du bien, son potentiel de revente, vos capitaux propres, la marge possible avant de vous donner son accord de prêt. Un prêt immobilier sans apport est plus compliqué, mais pas impossible.

Autre option envisageable, le crowdfunding immobilier. Ce financement participatif est une bonne option si votre crédit bancaire est refusé. Plusieurs plateformes coexistent. Vous pouvez par exemple vous lancer dans le crowdfunding immobilier avec Anaxago.

Vous pouvez enfin faire appel au portage immobilier. Ce sont alors des investisseurs ou un fonds d’investissement qui achète vos biens. Au terme du délai de portage, vous les revendez, remboursez les investisseurs et encaissez les plus-values.

8. Achat revente immobilier, combien ça coûte ?

En France, la fiscalité n’épargne pas l’activité d’achat revente. Que vous soyez particulier ou marchand de biens.

Les particuliers qui effectuent des opérations d’achat revente sont soumis à l’impôt sur la plus-value. Excepté s’il s’agit de leur résidence principale.

La plus-value est égale à la différence entre le prix :

De vente du bien.
D’acquisition du bien.

Aucun abattement n’est possible durant les 5 premières années de détention. L’exonération totale n’intervient qu’après 22 ans pour l’impôt et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Si les marchands de biens ne sont pas imposés sur la plus-value, ils sont redevables de la TVA immobilière pour la revente d’un :

Logement neuf, c’est-à-dire construit depuis 5 ans ou moins.
Terrain à bâtir.

A contrario, les ventes de logements anciens réalisées par les marchands de biens et toutes les ventes réalisées par des particuliers sont exonérées de TVA.

Bon à savoir : le taux de TVA varie selon la nature et la situation du logement.

À noter : d’autres impôts coexistent dans le cadre d’une opération d’achat revente immobilier. Notamment, la taxe foncière et les impôts liés au statut juridique choisi si vous exercez en tant que marchand de biens (cotisation sociale, impôt sur les sociétés…).

9. Quel est le principal risque de l’achat revente immobilier ?

Ne pas revendre son bien, dans lequel des travaux ont été réalisés et financés, au prix escompté. Voire, ne pas réussir à le vendre du tout.

Dans cette hypothèse, votre investissement est réalisé à perte.

Pensez au locatif si la conjoncture actuelle vous est défavorable pour vendre votre logement dans de bonnes conditions.

10. Comment se lancer dans l’achat revente d’un bien immobilier ?

Ne pas se précipiter est la règle d’or en matière d’investissement. Avant d’acheter, il est nécessaire de peser les pour et les contre du bien convoité. Voici plusieurs étapes à suivre pour trouver la perle rare qui va vous faire gagner de l’argent.

Trouver le bon logement

Un œil avisé est requis pour dénicher la pépite qui va permettre de dégager une plus-value :

Un bien qui nécessite des travaux pour augmenter sa valeur.
Avec un potentiel de revente élevé. Par exemple, dans un secteur géographique demandé.

Vous devriez trouver votre bonheur dans les offres publiées depuis longtemps qui ne trouvent pas preneurs (comme une maison abandonnée) ou dans les situations de vente rapide (une maison à vendre pour cause de divorce urgent, un héritage de maison, une indivision…).

Réfléchir au financement

Sans financement qui tienne la route, vous ne pourrez pas acheter le bien trouvé.

Votre plan de financement doit, à ce stade, être déjà bien avancé pour ne pas perdre de temps ou risquer de voir passer une belle offre sous le nez.

Acheter à bas prix

Pour espérer réaliser une plus-value, vous devez acheter le bien convoité en-dessous du prix du marché.

Plus votre bien acheté est décoté, meilleures seront vos chances de le vendre à un montant vous permettant de vous dégager une belle marge.

Établir un budget travaux

Prenez garde à ce que le prix de rénovation ne dépasse pas la valeur du marché. Les travaux ne doivent pas être réalisés à perte.

Réaliser les transformations nécessaires

Votre enveloppe de travaux doit être maîtrisée. Chaque euro supplémentaire dépensé, c’est de la plus-value en moins dans votre porte-monnaie.

N’hésitez pas à solliciter plusieurs devis auprès d’entreprises du bâtiment. Votre choix doit se porter sur celle qui sera la plus compétitive tout en répondant à vos attentes.

Mettre en vente votre bien immobilier rénové

Votre prix de vente affiché doit intégrer toutes les sommes dépensées dans l’opération d’achat revente et vous permettre de dégager une plus-value.

Pour vous donner les meilleures chances de vendre vite et bien :

Faites réaliser une estimation immobilière.
Rédigez une offre attractive.
Mettez en valeur votre bien rénové avec des photos, une visite virtuelle, une vidéo.

Vous devez donner envie d’acheter votre bien. Pour permettre aux visiteurs de mieux se projeter dedans, vous pouvez y mettre des éléments de décoration, voire faire du home staging.

Bon à savoir: vous pouvez vendre l’appartement ou la maison en direct ou vous entourer d’experts immobiliers. Dans cette dernière hypothèse, renseignez-vous sur le pourcentage pris par l’agent immobilier (son taux de commission).

Faire une plus-value immobilière

Ultime étape de votre projet d’achat revente : toucher votre plus-value ! Le montant de votre marge doit être assez conséquent pour intégrer tous les coûts dépensés : travaux, impôts…

Achat revente immobilier, ce qu’il faut retenir

L’achat revente fait partie des options possibles pour investir dans la pierre. Il se distingue de l'investissement locatif en ce que le but final n’est pas de louer le patrimoine acquis, mais de le vendre.

Mais pour se dégager une plus-value, votre projet ne doit pas être précipité et demande quelques connaissances sur le marché immobilier. Mais aussi d’avoir un plan de financement solide.

Plusieurs options sont envisageables, comme les fonds propres, le crédit immobilier, le crowdfunding immobilier ou le portage.

Tout au long des étapes de l’achat revente, vous devez constamment penser au montant de votre marge dégagée et faire vos choix en fonction.

10 infos essentielles sur l’achat revente immobilier.