Prix du m² immobilier Saint-Denis (97490) - janvier 2026

Acheter dans l'immobilier à Saint-Denis (97400) en 2026.

Pourquoi choisir Saint-Denis pour acheter votre bien immobilier ?

Saint-Denis (code postal 97400) constitue une destination prisée pour l'investissement locatif avec une population de 149 313 habitants. Le territoire se distingue par un équilibre démographique favorable : 50% de la population est en activité professionnelle, assurant une demande locative pérenne et solvable.

L'immobilier local présente un caractère territoire mixte alliant appartements et maisons individuelles, multipliant les possibilités d'investissement selon vos objectifs. La fiscalité locale affiche un taux de taxe foncière de 37.43%, positionnant Saint-Denis comme une commune au niveau moyen en termes de charges pour les investisseurs.

Le présence étudiante significative créant des opportunités d'investissement en petites surfaces. Cette caractéristique représente un avantage stratégique pour optimiser votre portefeuille immobilier et sécuriser vos revenus locatifs.

Quelle est la composition démographique de Saint-Denis ?

Saint-Denis accueille 149 313 habitants répartis selon une pyramide des âges qui révèle le profil socio-économique du territoire :

• 0 à 2 ans : 6 080 résidents (4%)
• 3 à 5 ans : 6 324 résidents (4%)
• 6 à 10 ans : 11 224 résidents (8%)
• 11 à 17 ans : 16 109 résidents (11%)
• 18 à 24 ans : 15 907 résidents (11%)
• 25 à 39 ans : 27 799 résidents (19%)
• 40 à 54 ans : 30 288 résidents (20%)
• 55 à 64 ans : 17 871 résidents (12%)
• 65 à 79 ans : 14 630 résidents (10%)
• 80 ans et plus : 4 305 résidents (3%)

Cette distribution démographique dévoile une population jeune et en croissance, créant un environnement idéal pour les infrastructures familiales et éducatives. Avec 13 666 étudiants résidents, le secteur bénéficie d'une demande continue pour les studios et appartements T1/T2.

Parc de logements à Saint-Denis : caractéristiques et typologie de l’habitat

L'offre immobilière de Saint-Denis totalise 73 504 logements, structurée selon une répartition équilibrée entre différents types de biens :

Typologie des logements :
• 25 155 maisons (34% du parc)
• 47 876 appartements (65% du parc)

Statut d'occupation :
• 64 837 résidences principales (88%) - socle de la demande locative
• 994 résidences secondaires (1%) - présence touristique modérée
• 7 674 logements inoccupés (10%) - possibilités d'acquisition à valoriser

Les logements disponibles représentent une opportunité pour les investisseurs souhaitant acquérir des biens à rénover et bénéficier d'une plus-value à la revente.

Quel est le profil socio-professionnel des habitants de Saint-Denis ?

Le tissu socio-économique de Saint-Denis révèle une structure diversifiée :

Catégories socio-professionnelles :
• 49 065 personnes en emploi (33%) - garantie de solvabilité locative
• 20 394 personnes en recherche d'emploi (14%)
• 19 838 retraités (13%) - revenus stables et fiables
• 13 666 étudiants et stagiaires (9%) - cible pour locations meublées
• 5 253 personnes au foyer (4%)
• 9 516 autres catégories (6%)

La mixité des profils socio-économiques élargit votre pool de locataires potentiels, vous permettant d'adapter votre stratégie selon le type de bien proposé.

La présence de 13 666 étudiants constitue un segment porteur pour développer une activité de location saisonnière ou de colocation meublée à fort rendement.

Quelle est l'offre de commerces et services à Saint-Denis ?

Saint-Denis dispose d'une infrastructure commerciale tissu commercial exceptionnel garantissant un cadre de vie complet, élément déterminant pour l'attractivité résidentielle et la valorisation patrimoniale :

• 17 grandes surfaces
• 12 boutiques spécialisées
• 133 commerces de proximité
• 132 boulangeries-pâtisseries
• 3 magasins alimentaires
• 22 librairies et points presse

L'exceptionnelle concentration de commerces (incluant 132 boulangeries) caractérise un environnement urbain animé et recherché, protégeant durablement la valeur de votre patrimoine immobilier.

Cette vitalité commerciale amplifie le potentiel locatif du territoire en offrant un cadre de vie complet, facteur déterminant pour attirer et fidéliser des locataires de qualité.

Quel niveau de fiscalité immobilière s'applique à Saint-Denis ?

Le taux de taxe foncière appliqué à Saint-Denis atteint 37.43%, positionnant la commune au niveau standard observé nationalement.

Ce niveau de taxation s'inscrit dans la norme des communes comparables. Son intégration dans vos projections financières permettra d'évaluer avec précision le cash-flow généré par votre acquisition.

Leviers d'optimisation fiscale : Selon votre montage financier (Loueur Meublé Non Professionnel, dispositif Pinel, régime du déficit foncier), diverses solutions légales permettent de neutraliser partiellement l'impact de la taxe foncière sur votre rentabilité finale, améliorant significativement votre taux de retour sur investissement.