Comment calculer le prix d’un mètre carré immobilier ?

Tags: estimation-immobiliere, acheter, vendre

• Quelle formule de calcul appliquer pour connaître le prix au m² d’un bien immobilier ?
• Comment est calculée la surface habitable d’un logement ?
• Quelles surfaces sont prises en compte dans le calcul du prix au m² ?
• Quelles surfaces ne sont pas prises en compte dans le calcul du prix au m² ?
• Comment calculer la surface habitable totale d’un bien immobilier ?
• Comment fixer le prix de vente d’un appartement ou d’une maison ?
• Conclusion

Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement et vous envisagez de le mettre en vente ? Vous souhaitez connaître sa valeur et notamment calculer son prix au mètre carré (m²) ? Ou à l’inverse, vous avez un projet d’acquisition et souhaitez connaître le prix au m² du bien que vous avez visité pour le comparer plus facilement ? Quelle formule faut-il appliquer pour connaître le prix au m² d’un bien immobilier ? Comment est calculée la surface habitable d’un bien ? Surtout, que peut-on inclure ou non dans le calcul de cette surface ? Enfin, comment estimer le prix de vente de son logement ? Nos réponses à vos questions dans cet article.

Quelle formule de calcul appliquer pour connaître le prix au m² d’un bien immobilier ?

Lorsque vous avez un projet immobilier, que ce soit pour vendre ou acheter un appartement ou une maison, connaître son prix au m² est fondamental afin de pouvoir le comparer aux autres offres et transactions du secteur géographique visé.

Pour cela, vous avez besoin d’avoir 2 informations :

• Le prix de vente du bien.
• La surface habitable.

Une fois ces éléments connus, la formule de calcul est assez simple, à savoir :

Prix au m² = prix de vente / surface habitable

Concrètement, si vous visitez un appartement de 105 m² à 470 000 euros, le calcul pour connaître le prix au m² de ce bien est le suivant :

470 000 euros / 105 m² = 4476 euros

Le prix au m² de cet appartement est donc de 4476 euros / m².

Comment est calculée la surface habitable d’un logement ?

La surface habitable d’un bien est clairement définie par le Code de la construction et de l’habitation, à l’article R156-1. Elle correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et les cages d'escaliers, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, des caves, des sous-sols, des remises, des garages, des terrasses, des loggias, des balcons, des séchoirs extérieurs au logement, des vérandas, des volumes vitrés prévus à l'article R155-1 du code précité, des locaux communs et autres dépendances du bien, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Quelles surfaces sont prises en compte dans le calcul du prix au m² ?

Si la loi liste les espaces qui doivent être déduits de la surface habitable, elle ne liste pas les pièces qui sont incluses.

Voici le type de pièce que vous pouvez prendre en compte dans le calcul de cette surface :

• Les pièces de vie, par exemple le salon ou la salle à manger.
• Les chambres.
• La cuisine.
• Les salles de bains.
• Les entrées et les couloirs.
• Les combles aménagés.
• Les buanderies.
• Les placards.

Pour connaître la surface habitable, et donc calculer le prix au m² du bien, vous devez donc additionner la surface de chacune de ces pièces.

Quelles surfaces ne sont pas prises en compte dans le calcul du prix au m² ?

La liste des espaces qui ne peuvent pas être compris dans la surface habitable est formellement déterminée par la loi (article R156-1 précité).

Ne doivent donc pas être comptabilisés :

• Les espaces d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
• Les caves.
• Les sous-sols.
• Les garages.
• Les terrasses ou les balcons.
• Les loggias ou les vérandas.
• Les combles non aménagés.
• Les dépendances.

Bon à savoir : la liste des espaces à soustraire dans le cadre du calcul de la surface habitable n’est pas tout à fait la même que pour le calcul de la surface Carrez. En effet, dans le calcul de cette dernière, sont prises en compte toutes les surfaces privatives d’un bien sous réserve que la hauteur sous plafond soit supérieure à 1,80 m. Peuvent donc être comptabilisées un grenier non aménagé, une véranda…

Comment calculer la surface habitable totale d’un bien immobilier ?

Pour calculer la surface habitable, il vous faut donc mesurer le nombre de m² de chaque pièce considérée comme habitable dans votre logement puis additionner l’ensemble de ces mesures.

Par exemple, pour un appartement de 3 pièces composé de :

• Entrée : 3 m²
• Salon/salle à manger : 17 m²
• Balcon : 5 m²
• Chambre 1 : 11 m²
• Chambre 2 : 10,5 m²
• Salle de bain : 6 m²
• WC : 2,5 m²
• Un couloir : 4,5 m²
• Une cave : 9 m²
• Un box fermé : 17 m²

Vous devez additionner toutes les surfaces. Sauf celles du balcon, de la cave et du box fermé.

Soit :

Calcul de la surface habitable = 3 + 17 + 11 + 10,5 + 6 + 2,5 + 4,5 = 54,5 m²

Bon à savoir : si le balcon, la cave ou le box fermé ne sont pas comptés dans la surface habitable, ce n’est pas pour autant que ces espaces ne peuvent pas être valorisés. En effet, ces 3 espaces sont des vrais plus dans la commercialisation d’un logement et peuvent faire grimper le prix au m² du bien en fonction du marché immobilier sur le secteur !

Comment fixer le prix de vente d’un appartement ou d’une maison ?

Le prix de vente d’une maison ou d’un appartement est déterminé après que celui-ci ait été estimé (pour savoir comment estimer son bien immobilier, notre article répond à toutes vos questions).

Le fonctionnement d’une estimation immobilière n’est pas complexe, mais nécessite d’avoir des connaissances spécifiques sur le marché de l’immobilier. Le professionnel de l’immobilier qui vous accompagne, un agent immobilier, un mandataire immobilier ou un notaire, prend différents facteurs en compte afin de pouvoir réaliser l'évaluation la plus fiable possible.

Il se basera notamment sur les éléments suivants :

• La surface habitable pour une maison, ou surface Carrez pour un appartement.
• La localisation de votre bien, la ville et/ou le quartier.
• Le type de bien : une maison, un appartement, un loft…
• Les extérieurs : un jardin, une terrasse, un balcon.
• L’année de construction de l’immeuble.
• Le nombre de pièces : le salon, la salle à manger, les chambres, la salle de bains, le garage, la cave…
• Les spécificités du bien : la présence d’un jardin ou d’une terrasse, la performance énergétique (DPE), l’état du logement et/ou de la copropriété, les travaux à envisager, le type de stationnement…

Grâce à l’ensemble de ces informations, l’agent immobilier peut mettre en perspective votre logement sur le marché local en le comparant aux autres offres et transactions du secteur.

Bon à savoir: si la surface Carrez est obligatoire pour vendre un appartement, elle sera indicative et non obligatoire lors de la transaction d’une maison. Néanmoins, afin de faciliter la commercialisation de votre maison, nous vous conseillons de faire mesurer la surface habitable de votre logement, quel qu'il soit, afin de pouvoir en informer les potentiels acquéreurs et les aider à se projeter en calculant le prix au m².

À noter : vous pouvez aussi réaliser une estimation immobilière vous-même en utilisant un simulateur en ligne.

Conclusion

En tant que particulier, il est parfois laborieux de s’y retrouver dans la jungle des annonces immobilières ! Que ce soit pour vendre ou pour acheter une maison ou un appartement, vous aurez certainement besoin de comparer plusieurs offres ou transactions.

En se référant uniquement au prix affiché, il sera difficile de comparer 2 offres étant donné qu’elles ne font que rarement la même surface habitable. Pour mettre en balance les biens, la technique la plus fiable est donc d’utiliser cet indicateur simple qu’est le prix au m² !