Prix du m² immobilier Saint-Denis (93200) - janvier 2026

Acheter dans l'immobilier à Saint-Denis (93200) en 2026.

Pourquoi choisir Saint-Denis pour acheter votre bien immobilier ?

Saint-Denis (code postal 93200) constitue une destination prisée pour l'investissement locatif avec une population de 111 948 habitants. Le territoire se distingue par un équilibre démographique favorable : 55% de la population est en activité professionnelle, assurant une demande locative pérenne et solvable.

L'immobilier local présente un caractère zone urbaine dense où prédominent les appartements, multipliant les possibilités d'investissement selon vos objectifs. La fiscalité locale affiche un taux de taxe foncière de 39.57%, positionnant Saint-Denis comme une commune au niveau moyen en termes de charges pour les investisseurs.

Le présence étudiante significative créant des opportunités d'investissement en petites surfaces. Cette caractéristique représente un avantage stratégique pour optimiser votre portefeuille immobilier et sécuriser vos revenus locatifs.

Quelle est la composition démographique de Saint-Denis ?

Saint-Denis accueille 111 948 habitants répartis selon une pyramide des âges qui révèle le profil socio-économique du territoire :

• 0 à 2 ans : 5 573 résidents (5%)
• 3 à 5 ans : 5 467 résidents (5%)
• 6 à 10 ans : 8 461 résidents (8%)
• 11 à 17 ans : 10 143 résidents (9%)
• 18 à 24 ans : 11 547 résidents (10%)
• 25 à 39 ans : 28 005 résidents (25%)
• 40 à 54 ans : 21 602 résidents (19%)
• 55 à 64 ans : 10 515 résidents (9%)
• 65 à 79 ans : 7 982 résidents (7%)
• 80 ans et plus : 2 794 résidents (2%)

Cette distribution démographique dévoile une population jeune et en croissance, créant un environnement idéal pour les infrastructures familiales et éducatives. Avec 8 739 étudiants résidents, le secteur bénéficie d'une demande continue pour les studios et appartements T1/T2.

Parc de logements à Saint-Denis : caractéristiques et typologie de l’habitat

L'offre immobilière de Saint-Denis totalise 48 628 logements, structurée selon une répartition concentrée entre différents types de biens :

Typologie des logements :
• 3 438 maisons (7% du parc)
• 43 703 appartements (90% du parc)

Statut d'occupation :
• 44 929 résidences principales (92%) - socle de la demande locative
• 695 résidences secondaires (1%) - présence touristique modérée
• 3 004 logements inoccupés (6%) - marché sous tension avantageux pour les bailleurs

L'excellent taux d'occupation (92% de résidences principales) confirme un marché dynamique où la demande excède l'offre, garantissant une rentabilité optimale et des délais de location réduits.

Quel est le profil socio-professionnel des habitants de Saint-Denis ?

Le tissu socio-économique de Saint-Denis révèle une structure diversifiée :

Catégories socio-professionnelles :
• 42 632 personnes en emploi (38%) - garantie de solvabilité locative
• 12 007 personnes en recherche d'emploi (11%)
• 11 368 retraités (10%) - revenus stables et fiables
• 8 739 étudiants et stagiaires (8%) - cible pour locations meublées
• 4 274 personnes au foyer (4%)
• 7 751 autres catégories (7%)

La mixité des profils socio-économiques élargit votre pool de locataires potentiels, vous permettant d'adapter votre stratégie selon le type de bien proposé.

La présence de 8 739 étudiants constitue un segment porteur pour développer une activité de location saisonnière ou de colocation meublée à fort rendement.

Quelle est l'offre de commerces et services à Saint-Denis ?

Saint-Denis dispose d'une infrastructure commerciale tissu commercial exceptionnel garantissant un cadre de vie complet, élément déterminant pour l'attractivité résidentielle et la valorisation patrimoniale :

• 10 grandes surfaces
• 6 boutiques spécialisées
• 158 commerces de proximité
• 89 boulangeries-pâtisseries
• 2 magasins alimentaires
• 24 librairies et points presse
• 2 stations-service

L'exceptionnelle concentration de commerces (incluant 89 boulangeries) caractérise un environnement urbain animé et recherché, protégeant durablement la valeur de votre patrimoine immobilier.

Cette vitalité commerciale amplifie le potentiel locatif du territoire en offrant un cadre de vie complet, facteur déterminant pour attirer et fidéliser des locataires de qualité.

Quel niveau de fiscalité immobilière s'applique à Saint-Denis ?

Le taux de taxe foncière appliqué à Saint-Denis atteint 39.57%, positionnant la commune au niveau standard observé nationalement.

Ce niveau de taxation s'inscrit dans la norme des communes comparables. Son intégration dans vos projections financières permettra d'évaluer avec précision le cash-flow généré par votre acquisition.

Leviers d'optimisation fiscale : Selon votre montage financier (Loueur Meublé Non Professionnel, dispositif Pinel, régime du déficit foncier), diverses solutions légales permettent de neutraliser partiellement l'impact de la taxe foncière sur votre rentabilité finale, améliorant significativement votre taux de retour sur investissement.