Compromis de vente : définition, contenu et conseils pratiques

Que vous envisagiez de vendre votre bien ou de vous lancer dans un nouvel achat, le compromis de vente constitue un passage incontournable. Il fixe les bases de la transaction, définit clairement les obligations de chacun et offre une vraie sécurité juridique avant la signature définitive de l’acte de vente.

Découvrez avec AV Transaction comment fonctionne ce précontrat essentiel, quelles informations il doit contenir et pourquoi il s’avère si précieux pour aborder votre projet immobilier en toute sérénité.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Compromis de vente : définition

Le compromis de vente est un accord signé entre un vendeur et un acheteur pour fixer de manière provisoire les conditions de la vente d’un bien immobilier.

Sur le plan juridique, il est qualifié de « contrat synallagmatique » : les deux parties s’engagent réciproquement. Concrètement, l’acheteur s’engage à acheter, et le vendeur s’engage à vendre, sous réserve de la réalisation ou de la non réalisation de certaines conditions suspensives.

Cet acte intermédiaire prévoit notamment :

le prix de vente du bien ;
la désignation précise du bien (adresse, caractéristiques, superficie, etc.) ;
la date envisagée pour la signature de l’acte authentique chez le notaire ;
les délais à respecter pour certaines formalités (obtention d’un prêt bancaire, diagnostic immobilier, production de documents administratifs…) ;
les conditions suspensives (obtention d'un prêt bancaire, découverte d’une servitude non déclarée, etc.).

Bon à savoir: La signature d’un compromis de vente constitue un engagement fort : si toutes les conditions sont réunies, la vente se concrétisera au terme de la période définie.

Quelle différence avec la promesse de vente ?

Deux notions sont souvent confondues lorsqu’on parle de précontrat immobilier :

le compromis de vente (contrat synallagmatique) ;
la promesse de vente (contrat unilatéral).

Dans un compromis, les deux parties sont engagées : le vendeur à vendre et l’acquéreur à acheter, sauf conditions suspensives réalisées ou non.

Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage à vendre au bénéficiaire de la promesse (l’acheteur), mais l’acheteur ne s’engage pas nécessairement à acheter. Il dispose d’une option d’achat, qu’il peut lever ou non dans un certain délai. S’il renonce, le vendeur est libre de chercher un autre acquéreur.

Quel est le contenu d’un compromis de vente ?

Les informations à intégrer dans le compromis

Le compromis de vente doit faire apparaître :

l’identité des parties : nom, prénom, adresse, état civil du vendeur et de l’acquéreur, ou informations légales si l’un des signataires est une société ;
la description détaillée du bien : adresse complète, superficie, nature du bien (maison, appartement, terrain, local commercial, etc.), présence d’une construction annexe (garages, dépendances, piscine), servitudes éventuelles ;
les conditions de la vente : prix de vente, modalités de paiement (comptant, via un prêt bancaire, etc.), charges et impôts éventuels ;
la date ou une période indicative pour la signature de l’acte authentique chez le notaire ;
une clause pénale ou indemnitaire qui prévoit les conséquences en cas de non-respect des obligations par l’une des parties ;
certaines mentions légales obligatoires (droit de rétractation de l’acheteur par exemple).

Toutes ces informations doivent être listées dans le compromis de vente pour sécuriser la transaction et prévenir d’éventuels litiges.

Quelles conditions suspensives peut contenir un compromis ?

Les conditions suspensives sont des dispositions qui prévoient que la vente ne sera définitive que si certains événements se réalisent (ou ne se réalisent pas).

Les plus fréquentes sont :

l’obtention du prêt immobilier : l’acheteur dispose d’un délai pour obtenir son financement bancaire. Si la banque refuse sa demande, le compromis peut être annulé sans frais ;
l’absence de préemption : en France, certaines collectivités (mairies, établissements publics) disposent d’un droit de préemption sur la vente de certains biens. Si elles décident d’exercer ce droit, elles se substituent à l’acquéreur initial ;
l’absence de servitudes privatives non déclarées ;
l’obtention d’autorisations administratives : si l’acheteur souhaite modifier le bien, il peut exiger une condition suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation de travaux.

Les conditions suspensives protègent principalement l’acheteur. Elles lui évitent de se retrouver engagé sur un contrat alors que son projet ne peut aboutir.

Quels documents faut-il annexer au compromis de vente ?

Plusieurs documents doivent être fournis par le vendeur et annexés au compromis de vente.

C’est le cas des diagnostics techniques, à savoir :

le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
l’état des risques et pollutions (ERP) ;
les diagnostics amiante, plomb, termites, gaz, électricité ;
un certificat relatif à l’installation d’assainissement non collectif, si applicable.

En plus de ces documents, le vendeur doit fournir:

le règlement de copropriété et les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ;
son titre de propriété ;
les éventuelles autorisations d’urbanisme si des agrandissements ou des modifications ont été réalisés.

Bon à savoir : Ces pièces permettent à l’acheteur d’évaluer en toute connaissance de cause la qualité et la conformité du bien.

Comment se passe la signature d’un compromis de vente ?

Où signer son compromis ?

Le compromis de vente peut être signé :

chez le notaire ;
en agence immobilière ;
entre particuliers.

Chez le notaire

C’est souvent la solution la plus sûre. Le notaire est un officier public qui garantit l’authenticité des actes. Il vérifie la conformité juridique du projet, les titres de propriété, et conseille sur les clauses à insérer dans le compromis.

Ainsi, la rédaction du compromis de vente chez le notaire est un gage de sécurité pour les deux parties, même si elle entraîne des frais de rédaction.

En agence immobilière

De nombreuses agences proposent la rédaction et la signature des compromis de vente.

Si l’agent immobilier a l’habitude de gérer ce type de document et vérifie la cohérence des informations, le compromis n’a pas la même valeur juridique qu’un document notarié.

Entre particuliers

Légalement, il est possible de rédiger un compromis de vente sans passer par un professionnel. Cependant, il faut être très prudent quant à la rédaction des clauses et à la vérification des documents fournis.

Bon à savoir : En cas de doute, il est préférable de faire relire le compromis par un notaire ou un juriste.

Faut-il verser un dépôt de garantie à la signature du compromis de vente ?

L’acquéreur peut verser un dépôt de garantie à la signature du compromis de vente, dont le montant varie généralement entre 5 et 10 % du prix de vente.

Cette somme est destinée à garantir le sérieux de l’acquéreur et à couvrir une partie des éventuels dommages si celui-ci se retirait de la vente sans motif légitime.

Bon à savoir: Le dépôt de garantie est versé sur un compte séquestre et est imputé sur le prix définitif lors de la signature de l’acte authentique.

Quel est le délai entre le compromis et la vente définitive ?

Le délai entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique varie en général de 2 à 3 mois. En effet, plusieurs étapes doivent être franchies :

l’obtention du prêt : l’acheteur dispose souvent de 45 à 60 jours pour trouver et finaliser son financement ;
la réalisation des formalités notariales : le notaire doit vérifier les hypothèques éventuelles, la situation de la copropriété, etc. ;
la préparation de l’acte authentique (rédaction, vérification et convocation des parties à la signature).

Ce délai peut être prolongé ou raccourci selon la complexité du dossier, la rapidité de la banque, les disponibilités de chacun, etc. Dans le compromis, il est d’ailleurs indiqué une date butoir pour la vente définitive, qui peut être adaptée si toutes les parties sont d’accord.

Peut-on se rétracter après la signature d’un compromis de vente ?

Le cas de l’acheteur

La législation française prévoit un délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur non professionnel qui achète un bien à usage d’habitation. Ce délai débute à compter du lendemain de la signature du compromis de vente.

Durant ces 10 jours, l’acquéreur peut se rétracter sans motif et sans pénalité : il doit simplement envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour notifier sa décision au vendeur. Le dépôt de garantie lui sera alors intégralement restitué.

En revanche, si l’acheteur se rétracte après ce délai légal, il risque de perdre la somme versée, sauf si l’une des conditions suspensives prévues au compromis se réalise (par exemple, un refus de prêt par la banque).

Le cas du vendeur

Pour le vendeur, la situation est plus contraignante. Lorsque celui-ci signe un compromis de vente, il s’engage fermement à vendre. Contrairement à l’acheteur, il ne bénéficie d’aucun délai de rétractation légal.

La seule possibilité de ne pas aller au bout de la transaction serait de faire jouer une condition suspensive dont il serait bénéficiaire (ce qui est plus rare), ou de parvenir à un accord amiable avec l’acheteur.

Bon à savoir: Si le vendeur se rétracte de manière unilatérale sans raison légitime, il s’expose à des poursuites judiciaires et peut être condamné à verser des dommages-intérêts ou à exécuter la vente forcée.

Conclusion

En veillant à la solidité de votre compromis de vente et à la bonne formulation de ses clauses, vous posez les bases d’une transaction réussie. Cette étape vous permet d’éviter les mauvaises surprises et de progresser avec confiance vers l’acte authentique, ultime confirmation de votre projet immobilier.

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