Charges de copropriété : tout ce qu’il faut savoir

Vous vivez ou vous vous apprêtez à vivre en copropriété et vous souhaitez en savoir plus sur le fonctionnement des charges de copropriété ? Ces dernières permettent à l’immeuble de faire face à toutes les dépenses nécessaires pour son bon fonctionnement. Elles sont dues par tous les copropriétaires selon une clé de répartition qui peut varier selon la nature de la charge. Définition, clé de répartition, paiement et recouvrement, découvrez tout ce que vous devez savoir sur les charges de copropriété.

Qu’est-ce qu’une charge de copropriété ?

Une charge de copropriété est une somme d’argent nécessaire pour :

entretenir ;
conserver (réparer) ;
faire fonctionner ;

une copropriété. Notamment ses équipements.

On distingue 3 catégories de charges.

Bon à savoir : les charges de copropriété sont prévues par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les charges générales de copropriété

Les charges générales correspondent aux frais payés par tous les copropriétaires de l'immeuble.

Elles sont classées en 3 catégories :

Les charges d’administration : honoraires du syndic, impôts et taxes, dépenses du conseil syndical, frais de procédures judiciaires, frais de gardiennage s’il en existe, primes d’assurance…
Les dépenses d’entretien : tous les frais liés à l’entretien de l’immeuble. Par exemple, l’achat de produits d’entretien, les frais d’éclairage des parties communes, les dépenses d’eau communes…
Les travaux de réparation. Il s’agit des réparations destinées à la conservation des parties communes de l’immeuble. Par exemple, la réparation de la chaudière ou encore la réfection de la toiture.

Les charges spéciales de copropriété

Les charges spéciales correspondent :

Aux frais payés par les copropriétaires qui profitent spécialement d’un équipement ou d’un service collectif. Par exemple, les frais liés au fonctionnement de l’ascenseur.
Aux frais payés par certains copropriétaires d’un immeuble lorsque la copropriété est composée de plusieurs bâtiments et que le règlement prévoit que certaines charges sont supportées par l’un des immeubles et non pas par l’ensemble.

Bon à savoir : un copropriétaire ne peut pas refuser une charge spéciale au motif qu’il n’utilise pas le service associé. Par exemple, ne pas payer les frais d’ascenseur car il préfère l’escalier. L’usage effectif importe peu.

Les charges exceptionnelles

Elles correspondent aux dépenses inhabituelles ou imprévisibles pour la copropriété.

À ce titre, elles n’apparaissent pas dans le budget prévisionnel.

Elles sont votées au cas par cas par les copropriétaires réunis en assemblée générale.

Qui décide du montant des charges de copropriété ?

Ce sont les copropriétaires qui votent tous les ans un budget prévisionnel en assemblée générale pour faire face aux charges générales et aux charges spéciales qui seront nécessaires pour faire fonctionner l’immeuble.

Qui paye les charges de copropriété dans un immeuble ?

Tous les copropriétaires, dès leur entrée dans la copropriété, sont tenus de participer aux charges de copropriété. Qu’elles soient générales ou spéciales.

À chaque lot correspond une quote-part de charges. C’est la somme associée à cette quote-part qui est à la charge du copropriétaire.

Le paiement des charges s’effectue par le versement de provisions.

Bon à savoir: un lot de copropriété est composé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes.

Cas particulier de la location

C'est le copropriétaire du lot loué qui paie les charges de copropriété à hauteur de sa quote-part des parties communes.

Mais certaines charges sont récupérables auprès du locataire. Il s’agit notamment des charges locatives suivantes (cette liste n’est pas exhaustive) :

Eau froide et eau chaude consommées par le locataire.
Chauffage.
Électricité consommée dans les parties communes.
Fourniture de produits d'entretien pour les parties communes.

Cas particulier d’un lot de copropriété en indivision

Chaque indivisaire paie ses charges de copropriété en fonction de ses droits dans l'indivision.

Cas particulier de la vente en copropriété

C’est la partie propriétaire au 1er jour du trimestre qui doit payer les charges de copropriété. Même si elle vend son logement en cours de trimestre.

Mais les parties peuvent convenir d’une autre clé de répartition dans le compromis de vente ou dans la promesse de vente.

Bon à savoir: une fois par an, l'assemblée générale des copropriétaires approuve les comptes annuels de la copropriété. Elle peut entraîner une régularisation des charges pour chaque copropriétaire, un remboursement ou un dû. C’est la partie qui est propriétaire du logement à ce moment-là qui se voit verser l'excédent ou qui se retrouve redevable de sommes supplémentaires.

Qui collecte les charges de copropriété ?

Elles sont collectées par le syndic de copropriété.

Généralement tous les trimestres. Mais une autre périodicité peut être décidée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndic envoie à chaque copropriétaire, par lettre simple ou par email, avant chaque trimestre, un avis mentionnant le montant dû. Ce document s’appelle un appel de provisions.

Bon à savoir: d’autres frais que les charges de copropriété peuvent être mentionnés dans les appels de provisions. Par exemple, les cotisations pour alimenter le fonds de travaux prévu par la loi Alur ou des provisions pour financer des travaux urgents après avis du conseil syndical.

Comment sont calculées les charges de copropriété dans l’immeuble ?

Le règlement de copropriété est la pièce maîtresse qui organise le calcul des charges de copropriété.

Bon à savoir : les règlements de copropriété publiés depuis le 31 décembre 2002 doivent préciser la façon dont les quotes-parts des charges de copropriété sont calculées.

Le calcul des charges générales de copropriété

C’est le règlement de copropriété qui donne la répartition des charges générales. Il précise la méthode de calcul et les éléments retenus pour l’effectuer.

Les charges générales de copropriété sont calculées puis réparties entre les copropriétaires en fonction des tantièmes généraux de copropriété.

Le critère de répartition est la valeur du lot établie au moment de la mise en copropriété.

Le calcul prend en compte :

La superficie du lot.
Sa situation dans l’immeuble (l’étage).
Sa consistance.

En revanche, le calcul ne prend pas en compte ni l’utilisation qui est faite du lot (c’est-à-dire son usage commercial ou d’habitation) ni sa valeur locative.

Le calcul des charges spéciales de copropriété

C’est le règlement de copropriété qui fixe la règle de calcul des charges spéciales. Généralement, il prend en compte la situation du lot de copropriété (l’étage) ou la surface d’habitation pour les calculer.

Prenons quelques exemples :

Les frais liés à l’utilisation d’ascenseur sont répartis en fonction des étages. Un copropriétaire au 1er paye moins cher que celui qui est au dernier. C’est le critère d’utilité qui est retenu.
Il peut en être de même pour ceux liés à l’utilisation du vide-ordures.
Les frais de chauffage sont répartis en fonction de la surface à chauffer. Plus le logement est grand, plus les charges sont élevées.

Bon à savoir : lorsque le critère de surface est retenu, le règlement propose une réparation par tantième. Il s’agit souvent des charges liées à l’utilisation du chauffage, de l’eau froide ou encore de l’interphone.

Peut-on modifier les règles de calcul des charges de copropriété ?

Le règlement de copropriété peut évoluer. Mais pas n’importe comment.

La répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires (article 11 de la loi susvisée).

Des exceptions sont prévues.

C’est le cas lorsque la modification du règlement de copropriété est rendue nécessaire pour des changements intervenus dans l’immeuble.

Par exemple :

Un copropriétaire achète un bout de parties communes, ses tantièmes sur les parties privatives augmentent nécessairement.
Une partie privative change d’usage, d’un usage commercial à un usage d’habitation.

Dans ces hypothèses, la majorité requise pour voter la décision initiale suffit pour voter la modification du règlement.

Bon à savoir : le tribunal judiciaire peut être saisi par l’un des copropriétaires :

Pour prévoir une nouvelle répartition à défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus ci-dessus.
Pour demander la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges :
- Dans les 5 ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
- Dans les 2 ans à compter de la première mutation intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Non-paiement des charges de copropriété, que se passe-t-il ?

Le syndic est chargé du recouvrement des charges de copropriété dues et non payées.

À défaut de paiement à sa date d'exigibilité, le syndic envoie une mise en demeure au copropriétaire défaillant. Il enjoint à ce dernier de s’acquitter de sa dette dans un délai maximum de 30 jours.

S’il ne le fait pas, il engage sa responsabilité.

Après mise en demeure restée infructueuse passé ce délai de 30 jours, le syndic saisit le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond (article 12 de la loi précitée). Si la défaillance est confirmée, il condamne le copropriétaire au paiement des provisions ou des sommes exigibles.

Bon à savoir : l’accord de l’AG des copropriétaires n’est pas nécessaire pour que le syndic saisisse la justice.

Questions courantes sur les charges de copropriété

Voici les réponses aux principales questions que vous vous posez sur les charges de copro.

Qu'est-ce qui est compris dans les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété comprennent à la fois les charges générales et les charges spéciales. Autrement dit, elles couvrent toutes les dépenses collectives liées à l’ensemble de la copropriété ou à certains bâtiments.

Vous retrouverez notamment dans les charges de copropriété les dépenses suivantes :

L’entretien des espaces verts collectifs.
Les réparations dans les parties communes.
Les honoraires de votre syndic.
Les frais pour vous convoquer aux AG.
L’entretien de votre ascenseur.
Les factures d’électricité des parties communes.
Ect.

Est-il obligatoire de payer les charges de copropriété ?

Oui, la loi est très claire à ce sujet : tous les copropriétaires sont tenus de participer aux charges générales et spéciales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes (article 10 de la loi de 1965).

Comment se calculent les charges d'une copropriété ?

C’est le règlement de copropriété qui prévoit la méthode de calcul pour calculer la répartition des charges.

Par exemple, pour calculer les charges spéciales d’ascenseur, le règlement prévoit souvent la formule suivante :

(tantièmes du copropriétaire / total des coefficients) x coefficient de l’étage.

Quel est le montant des charges de copropriété ?

Il n’existe pas de montant universel.

Elles dépendent de chaque copropriété et peuvent même varier d’une année à l’autre.

Charges de copropriété, ce qu’il faut retenir

Les charges de copropriété, générales, spéciales ou exceptionnelles, permettent de financer toutes les dépenses d’entretien, d’administration et de réparations des équipements d’un immeuble.

Elles sont votées chaque année dans le budget prévisionnel de la copropriété. L’approbation des comptes annuels peut ensuite donner lieu à des régularisations en cas de trop versé ou de moins versé.

Le règlement de copropriété a une grande importance puisqu’il donne la répartition des charges, mais aussi la quote-part qui sera payée pour chaque lot.

Tous les copropriétaires s’acquittent de celles-ci. À charge pour le syndic de copropriété d’assurer la collecte et de s’occuper du recouvrement des sommes dues.

Une action devant le tribunal judiciaire peut être initiée pour contraindre un copropriétaire à s’acquitter du montant dû.

L’essentiel à savoir sur les charges de copropriété.