Changer de syndic : comment faire ?

Le syndic est un acteur majeur de la copropriété. Il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. À ce titre, il dispose de missions essentielles pour le bon fonctionnement de l'immeuble. Si le syndic initial ne convient plus, il est possible d’en désigner un autre. Mais cette faculté ne s’opère pas n’importe quand ni n’importe comment. Comment changer de syndic ? Nous vous disons tout.

Comment changer de syndic en cours de mandat ?

Le syndic et la copropriété sont liés par la durée prévue dans le contrat qu’ils ont signé. En principe, il n’est pas possible de mettre fin à celui-ci de manière anticipée.

Toutefois, il existe une exception : une faute dans son exécution. Dans cette hypothèse, la résiliation contractuelle est envisageable.

Quels motifs légitimes justifient un changement de syndic ?

Le manquement contractuel invoqué doit être suffisamment grave pour être légitime et fonder une demande de résiliation.

Par exemple, il peut s’agir :

D’une erreur de gestion du syndic. Par exemple, d’une erreur comptable.
D’un défaut d’entretien de la copropriété entraînant de lourdes réparations.
De la non-exécution d’1 décision votée en assemblée générale (AG).
De l’engagement de dépenses sans autorisation.
D’un défaut de convocation aux AG annuelles obligatoires.
D’un défaut d’action pour recouvrer des charges de copropriété non payées par un copropriétaire.

La faute pouvant venir du syndic ou du conseil syndical, l’un et l’autre peuvent être à l’initiative de la demande de résiliation.

Changement de syndic à l’initiative du conseil syndical

Celui-ci, mécontent, notifie au syndic une demande motivée d'inscription de la question de la résiliation de son contrat à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Il précise les manquements reprochés.

La faute invoquée doit être suffisamment grave (V. ci-dessus).

Il fait aussi inscrire la question de la désignation d’un nouveau syndic.

Il ne peut être mis fin au contrat avec le syndic que par décision de l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.

Il cesse à une date déterminée par l'assemblée générale. Elle peut intervenir au plus tôt 1 jour franc après la tenue de celle-ci.

Changement de syndic à l’initiative du syndic lui-même

Celui-ci peut mettre fin au contrat qui le lie avec le conseil syndical.

La résiliation doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave reprochée au syndicat des copropriétaires.

Il doit notifier son intention au président du conseil syndical, à défaut à chaque copropriétaire, en listant les inexécutions reprochées.

Il convoque dans un délai qui ne peut être inférieur à 2 mois à compter de cette notification une assemblée générale. Il inscrit à l'ordre du jour les questions de la résiliation de son contrat et de la désignation d'un nouveau syndic.

Après un vote à la majorité absolue, la résiliation prend effet au plus tôt 1 jour franc après la séance.

Comment changer de syndic en fin de mandat ?

Lorsque le terme approche, vous n’êtes pas contraint de le renouveler si vous n’êtes pas satisfait. Ici, aucune faute contractuelle n’est à rapporter pour légitimer le changement de syndic.

Quelle est la durée du mandat du syndic ?

En principe, la durée maximale est de 3 ans (article 28 du décret n°67-223 du 17 mars 1967). Concrètement, cela signifie qu’à l’arrivée du terme prévu, en l’absence de renouvellement, la mission cesse immédiatement.

Elle est ramenée à 1 an lorsque le syndic, une personne ayant un lien familial ou matrimonial avec lui (son conjoint, le partenaire lié par un Pacs, le concubin…) ou une personne ayant un lien professionnel avec lui (un salarié) a, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l'immeuble.

La durée des mandats des syndics doit toujours faire l’objet d’un vote en assemblée générale.

Un motif doit-il être invoqué pour ne pas renouveler le contrat ?

Aucun motif spécifique n’est à justifier pour cesser de travailler avec un syndic à l’issue de l'engagement contractuel.

À l’approche de la fin du mandat, l’assemblée générale des copropriétaires à 2 options:

Voter le renouvellement. Il n’y a pas de renouvellement tacite possible.
Ne pas le renouveler et désigner un nouveau syndic selon une procédure établie ci-dessous.

Bon à savoir : un syndic peut aussi décider de ne pas renouveler ses propres missions. En ce cas, il doit informer le conseil syndical au plus tard 3 mois avant son terme.

Désignation d’un nouveau syndic : quelles sont les étapes à suivre ?

La procédure de désignation suit des étapes ordonnées.

1. Mettre en concurrence plusieurs projets

Une mise en concurrence préalable de plusieurs projets de contrat de syndic doit être réalisée par le conseil syndical (article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Sauf si :

La copropriété n'a pas de conseil syndical.
Les copropriétaires s'y sont opposés l'année précédente par un vote à la majorité absolue.

L’objectif de cette obligation est de permettre à l’assemblée générale des copropriétaires de comparer plusieurs propositions avant d’en retenir une.

Bon à savoir: un copropriétaire peut aussi proposer des syndics de copropriété. Avant l'envoi de la convocation à l'AG des copropriétaires, il doit, par LRAR, demander au syndic en place d'inscrire sur la liste des sujets évoqués l'examen de ses projets et les lui communiquer.

À noter : la Cour de cassation a précisé que le non-respect de l'obligation de mise en concurrence, et ce sans aucune justification, n'est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic (Cass. 3e civ., 21 septembre 2022, n°21-17.295).

2. Convoquer l’assemblée générale des copropriétaires

L’assemblée générale des copropriétaires est seule compétente pour désigner son nouveau syndic.

Le syndic encore en poste est chargé de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires.

Dans l’hypothèse d’un changement en fin de mandat, la convocation doit intervenir dans les 3 mois précédant la fin de celui-ci.

L'ordre du jour doit prévoir :

La question de la résiliation du contrat ou son non-renouvellement.
La question de la désignation du nouveau syndic.
La fixation d’une date de fin de mission pour le syndic initial.
La fixation d’une date de début de mission pour le nouveau syndic. Au plus tôt, elle peut être fixée 1 jour franc après la tenue de l’AG.

À noter : les projets contractuels avec les syndics proposés doivent être annexés à l'ordre du jour de cette assemblée générale pour que chaque copropriétaire puisse prendre connaissance des différentes options qui s’offrent pour la copropriété.

Bon à savoir : le syndic doit transmettre une convocation d’AG au moins 21 jours avant sa tenue.

3. Voter à la majorité absolue le changement de syndic

Doivent être pris à la majorité absolue :

Le renouvellement d’un syndic.
La résiliation anticipée.
Le choix d’un nouveau.
La date de fin de mission de l'ancien syndic.
La date de début de mission du nouveau syndic.

Elle correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble : présents, représentés et absents. On parle parfois de la majorité de l'article 25 (sous-entendu de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Si elle n’est pas obtenue, mais que l'un des syndics proposés obtient au moins ⅓ des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut être organisé lors de la même assemblée à la majorité simple de l'article 24 (sans prendre en compte les abstentionnistes).

Si aucune majorité n’est obtenue, le syndic ne peut pas être nommé. Il le sera alors par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’1 ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

4. Changer officiellement de syndic

À la date votée lors de l’AG, le nouveau syndic prend ses fonctions.

Le contrat initial est automatiquement révoqué dès la date de prise de fonction du syndic fraîchement élu.

L’ancien syndic doit alors dans un délai de _(article 18-2 de la loi précitée) _:

15 jours à compter de la cessation de ses fonctions, communiquer au nouveau :
- La situation de trésorerie de la copropriété.
- Les références bancaires du syndicat de copropriété.
1 mois à compter de la cessation de ses fonctions, communiquer au nouveau syndic :
- Tous les documents, les archives et les pièces dématérialisées relatives à la gestion de l’immeuble.
- Un bordereau récapitulatif des pièces (article 33-1 du décret précité).
2 mois :
- Verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes.
- Fournir l’état des comptes des copropriétaires.
- Fournir l’état des comptes du syndicat.

S’il ne se met pas en conformité avec la loi, le nouveau doit le mettre en demeure de s’exécuter. Le président du conseil syndical peut également s’acquitter de cette tâche. Passé un délai de 8 jours sans versement des pièces exigées, un recours en justice peut être initié devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé (article 34 et 64 du décret précité).

Les autres questions courantes sur le changement de syndic

Voici les réponses aux questions que vous vous posez.

Qui peut demander à changer de syndic ?

Plusieurs acteurs de la copropriété peuvent le demander :

Un copropriétaire.
Le conseil syndical.
Le syndic en place.

Quand peut-on changer de syndic ?

Cette faculté n’est pas possible n’importe quand. Tout simplement parce que la copropriété est contractuellement liée avec lui.

Le contrat-type de syndic comporte des mentions obligatoires qui encadrent la mission.

Par exemple :

Le descriptif des missions.
La durée de l’engagement contractuel, avec les dates précises de début et de fin.
La faculté de résiliation de l’acte signé à l'initiative du conseil syndical.
La faculté de résiliation de l’acte signé à l'initiative du syndic.
Les prestations et les modalités de rémunération.

Une copropriété peut alors envisager de se séparer de son syndic à 2 moments :

En cours de mission, si une faute grave dans l’exécution des missions est reprochée.
En fin de contrat, en ne le renouvelant pas.

Changer de syndic, combien ça coûte ?

Aucun frais spécifique n'est à prévoir dans le cadre d’un changement de syndic.

Est-il obligatoire d’avoir un syndic dans son immeuble ?

Vous avez l’obligation d’en choisir un nouveau pour administrer et gérer votre immeuble. C’est une contrainte légale (article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Vous pouvez alors choisir un syndic :

Professionnel.
Non-professionnel (ou bénévole).

Changement de syndic, ce qu’il faut retenir

Changer de syndic c’est possible, mais dans un cadre bien défini. Il faut d’abord stopper l’engagement avec celui actuellement désigné :

À l’approche du terme de sa mission.
En cours de mandat, si une faute lui est reprochée.

Puis, choisir un nouvel acteur pour le remplacer.

Comment changer de syndic ?