10 infos importantes pour tout comprendre du bail emphytéotique.
Publié par AV Transaction le .
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Le bail emphytéotique est un contrat juridique ancien et souvent méconnu. Historiquement, il était utilisé dans le cadre d’activités rurales. Aujourd'hui, ce type de contrat suscite un regain d’intérêt, notamment auprès des collectivités locales et pour certaines opérations immobilières. Mais qu’est-ce que le bail emphytéotique exactement ? Comment fonctionne-t-il et quels en sont les avantages et les obligations ? Que vous soyez un propriétaire foncier, un investisseur ou simplement curieux, notre article vous permet de comprendre l’essentiel de ce contrat singulier, de ses avantages potentiels à ses implications pratiques.
1. Bail emphytéotique, qu’est-ce que c’est ?
Pour bien commencer, une définition s’impose.
La définition du bail emphytéotique
Le bail emphytéotique est un bail immobilier.
Il concerne un bailleur et un preneur (que l’on nomme aussi emphytéote ou locataire). C’est donc un contrat synallagmatique (2 parties).
Il a pour objet de transférer un droit réel immobilier, appelé emphytéose, au profit du preneur en contrepartie du paiement d'une redevance.
L’objet du bail emphytéotique peut être un terrain ou un bien immobilier. Celui-ci peut être à usage d’habitation, rural, industriel ou commercial.
Le droit réel immobilier transféré est le droit de propriété.
La redevance est aussi appelée canon emphytéotique.
Bail emphytéotique, que dit la loi ?
Il est encadré par la loi aux articles L451-1 à L451-13 du Code rural et de la pêche maritime. Et à l’article L1311-2 du Code général des collectivités territoriales pour le bail emphytéotique administratif que nous ne traiterons pas dans cet article.
Les litiges relatifs aux baux emphytéotiques portant sur un immeuble rural relèvent de la compétence du Tribunal paritaire des baux ruraux.
Les autres conflits relatifs au bail emphytéotique relèvent de la compétence du tribunal judiciaire.
Bon à savoir: un avocat spécialisé en droit de l’immobilier peut vous conseiller.
Quelle est la différence entre un bail commercial et un bail emphytéotique ?
Le bail commercial est un contrat de location qui a pour objet un local dont l'activité est commerciale, industrielle ou artisanale. Il ne transfère qu’un droit personnel au preneur. Le locataire n’est autorisé à jouir du bien loué que par l’intervention du bailleur.
À l’inverse, le bail emphytéotique confère un droit réel au preneur. C’est là la principale différence entre ces 2 baux.
Autre distinction importante, la durée du bail commercial est de 9 ans minimum renouvelable. Elle est de 18 ans minimum pour le bail emphytéotique.
2. Qui peut signer un bail emphytéotique ?
Tout le monde dès lors que les parties ont le droit d'aliéner. Seules les personnes majeures peuvent céder un bien.
Les immeubles appartenant à des mineurs ou à des majeurs sous tutelle peuvent être donnés à bail emphytéotique après accord du conseil de famille.
En cas de changement de bailleur en cours de bail, et lorsque le bail emphytéotique vise un local à usage d'habitation, celui-ci se poursuit automatiquement jusqu'au terme du contrat signé avec le locataire.
3. Quels sont les droits conférés par l’emphytéose ?
Le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel sur l’immeuble.
Ainsi, il peut user du bien loué comme il l’entend.
Concrètement, le preneur peut :
- Transformer le bâtiment.
- Changer sa destination.
- Y ajouter de nouvelles constructions.
- Le donner à bail. Par exemple, signer un bail commercial ou un bail d’habitation. C’est le mécanisme de la sous-location.
Le droit conféré est également susceptible :
- D’hypothèque.
- D’être cédé.
- De faire l’objet d’une saisie immobilière.
Une seule limite à respecter : ne pas diminuer la valeur du bien immobilier.
Les prérogatives conférées au preneur sont donc très proches de celles du propriétaire d’un bien immobilier.
Bon à savoir : une clause du bail emphytéotique qui limiterait l’usage du bien pouvant être fait par le preneur serait nulle et non avenue.
À noter : l’emphytéote dispose de la propriété des bâtiments construits pendant toute la durée du bail, au même titre que ce qui est l’objet du bail.
4. Quelles sont les obligations conférées par l’emphytéose ?
Les 2 parties ont donc des obligations réciproques :
- Pour le bailleur : transférer la propriété jusqu’au terme de la jouissance (durée minimum 18 ans et durée maximum 99 ans).
- Pour le preneur :
- Payer une redevance au bailleur (un loyer).
- Procéder à toutes opérations pour maintenir en état ou augmenter la valeur des lieux loués sans pouvoir en réclamer le prix à l'expiration du contrat.
- Assumer l'impôt foncier sans aucun recours contre le propriétaire.
En d’autres termes, le preneur doit user de son bien en bon père de famille, selon la formule consacrée par les juristes.
5. Quelle est la durée du bail emphytéotique ?
Il est conclu pour une longue durée : entre 18 et 99 ans.
Bon à savoir : le bail emphytéotique ne peut pas se prolonger par tacite reconduction.
6. Quel est le montant de la redevance emphytéotique ?
Le loyer est librement fixé par le bailleur.
Mais son montant est généralement faible car le preneur :
- Supporte seul la charge financière du fonds loué.
- Doit améliorer et entretenir les lieux loués (ce qui entraîne nécessairement des frais).
7. Quelles sont les conditions de forme à respecter pour conclure un bail emphytéotique ?
C'est un contrat qui doit être écrit.
Il peut être rédigé par acte notarié ou par un écrit sous seing privé déposé au rang des minutes d’un notaire.
Son dépôt au service de publicité foncière est obligatoire.
8. Combien coûte le bail emphytéotique ?
Il est soumis au régime fiscal des mutations de jouissance d'immeuble à durée limitée.
Le contrat emphytéotique rédigé est assujetti :
- À la taxe de publicité foncière puisqu’il est publié au fichier immobilier.
- Aux droits d'enregistrement, s’il est établi par un notaire en la forme authentique (article L451-13 du Code rural précité). L’acte sous seing privé est dispensé d’enregistrement.
- Sur option seulement, à la TVA, si le contrat porte sur la construction d’un immeuble.
9. Quand prend fin le bail emphytéotique ?
Il existe plusieurs causes d’extinction des baux emphytéotiques :
- L’arrivée du terme fixé dans le bail.
- La résiliation du bail à la demande du bailleur. Notamment si le preneur commet une faute. Par exemple :
- Il ne paye pas pendant 2 années consécutives la redevance.
- Il détériore le fonds.
- Il n’exécute pas l’une des conditions écrites dans le contrat.
Une simple lettre de résiliation du bail ne suffit pas !
10. Que se passe-t-il à la fin de l’emphytéose ?
À l’issue de la durée mentionnée dans le bail, maximum 99 ans, le bailleur récupère son bien. Les droits de l’emphytéote prennent fin.
Il récupère également toutes les améliorations et les constructions édifiées.
Bail emphytéotique, ce qu’il faut retenir
En offrant un droit réel au preneur, les baux emphytéotiques se distinguent nettement des baux commerciaux traditionnels, tant par la nature du droit transféré que par la durée et les obligations associées.
Avec une durée de 18 ans minimum, pouvant s'étendre jusqu'à 99 ans, ce contrat permet au preneur d'utiliser le bien comme il l'entend, d'y effectuer des transformations ou d'ajouter de nouvelles constructions, tout en étant soumis à des obligations spécifiques telles que l'entretien et l'amélioration du bien loué.
En contrepartie, le bailleur bénéficie de la perception d'une redevance, souvent modeste, et récupère le bien à l'issue du bail avec toutes les améliorations apportées.
Encadré par des dispositions légales précises, le bail emphytéotique s'avère être un outil flexible et avantageux.
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